新京报贝壳（BEKE）财经讯 ( 记者袁秀丽 ) 8 月 27 日，北京通州区土桥一宗 " 袖珍 " 地块进行现场竞拍，吸引了招商蛇口（001979）、金隅地产、天津卓宸盛川 3 家房企参与，经过线下 184 轮竞价，最终金隅地产以 8.7 亿，溢价率 27.19% 摘得，创下了今年土拍溢价率的新高，成交楼面价约为 2.7 万元 / 平方米。

该地块全称为通州区老城平房棚户区改造项目一期土桥东西地块 FZX-0306-6037 地块，土地面积为 1.61 万平方米，地上建筑面积约为 3.23 万平方米，限高 45 米 ( 局部 60 米 ) ，容积率 2.0，起拍价 6.84 亿元。要求配建社区综合服务用房、物业用房、便民菜店、便利店。

这场土拍吸引了三家房企参与，也被业内戏称为 " 三国杀 "。金隅地产全程举牌（885587），上半场是金隅地产与天津卓宸盛川厮杀；下半场招商蛇口（001979）加入，天津卓宸盛川退出，经过现场 184 轮竞价，最终金隅地产胜出。

招商蛇口（001979）与金隅地产均深耕通州。今年 6 月 23 日，招商蛇口（001979）以 10.22 亿元、溢价率 20.95% 拿下通州九棵树南地块，在售案名为招商 . 湖映天青，楼面价 3.03 万元 / 平方米。而金隅地产在通州的花溪云锦项目已近清盘，急需补仓，本次落子的意愿更加强烈。

值得关注的是，根据 2024 年 1 月发布的核准批复，该地块最初的用途是回迁安置房。后期调整规划后变成了纯商品房用地。

地块地处通州九棵树街道，五环至六环之间，距地铁 1 号线土桥站直线约 300 米。商业方面，距湾里 .王府井（600859）WellTown 约 1.1 公里，邻近土桥 PLUS 文创产业园。教育医疗方面，周边有临河里小学、育才学校通州分校及多所幼儿园，3 公里内有北京中医药大学东直门医院（884301）通州院区。需要指出的是，地块北侧紧贴八通线地面轨道，列车通过时对临路楼栋存在一定噪声及震动影响。

中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，该地块属于小体量、低总价项目，位于通州梨园板块东南角，处于老城核心区的外延辐射范围。轨道交通优势显著，叠加 2.0 容积率与限高条件，未来产品大概率定位刚需和改善客群。

从区域内现有项目来看，有中海 . 玖树满和、金隅 . 花溪云璟尾盘在售；招商 . 湖映天青为新近入市项目；中铁建花语璟云去化约七成；招商 . 云璟揽阅与璀璨公元均已清盘。板块整体成交均价稳定在 5.5 万元 / 平方米左右。其中，招商 . 湖映天青因容积率仅 1.6，定位为改善类产品，刚需和改善产品供给已趋近断档，这为新地块切入市场提供了阶段性窗口。

从区域来看，张凯认为，中铁建花语璟云楼面价约 3.5 万元 / 平方米，去化周期（883436）偏长；中海 . 玖树满和则以薄利快销策略多次登顶通州刚需和改善项目销售榜首。区域轨道交通虽然为项目提供基础支撑，但在当前客群价格弹性较高的背景下，去化效率仍高度依赖于总价设定。