观点网 7 月 31 日，万科企业股份有限公司（以下简称 " 万科 "）完成董事会换届，徐恩利当选新一任董事长，黄力平卸任后留任董事，黄宇任总裁。

随后，这家正处于调整期的房企交出了新任董事长任内首份半年度答卷。

8 月 27 日晚间，万科发布 2026 年半年度业绩报告，上半年实现营业收入 701.7 亿元，同比下降 33.4%；归属于上市公司股东的净亏损为 149.5 亿元，较上年同期扩大 25.2%；经营活动产生的现金流量净额则同比大增 116.28% 至 49.48 亿元，经营性 " 造血 " 有所恢复。

对于这份承压的半年报，市场早已有所预料，在不久的股东会上，万科管理层表示，受到多重因素影响，当前的经营指标尚未有实质性改善，债务和流动性依然承压，控亏、减亏仍然是公司今年核心经营目标之一。

经营指标

从财报来看，上半年万科实现营业收入 701.7 亿元，期内亏损总额 134.9 亿元，其中归母净亏损为 149.5 亿元，上年同期为亏损 119.47 亿元。

亏损从何而来？主要源于三方面：其一，房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位，直接压缩了利润盘子。

收入结构中，房地产开发及相关资产经营业务收入 487 亿元，占总营收的 69.4%；物业服务业务收入 184.6 亿元，占比 26.3%。开发主业仍是基本盘，但结算规模的下滑拖累了整体营收表现。

上半年，万科实现签约销售面积 293 万平方米，销售金额 358 亿元。其中南方区域贡献销售金额 110.52 亿元、上海区域 98.17 亿元，是主要来源区域。

交付方面，上半年交付 88 个项目，合计 2.3 万套房屋，交付节奏整体平稳。

来源：企业公告截图

毛利率方面，房地产开发及相关资产经营业务 6.1%，较上年同期下降 2.6 个百分点，不过在补回折旧摊销后毛利率回弹至 12.1%。

其二，结合行业、市场和经营环境变化，公司新增计提资产减值；2026 年上半年公司共计提或因合并范围变动而增加的各类减值准备合计 42.73 亿元，转回或转销各类减值准备合计 20.89 亿元。

截至 2026 年 6 月 30 日，各项资产减值准备余额合计 946.07 亿元，较上年末增加 21.84 亿元；期内计提各类减值准备对归母净利润的影响规模为 31.64 亿元。

其三，成本法核算下部分经营性业务及非主业财务投资出现亏损。

资金面的改善是本期中报亮点之一。上半年经营活动产生的现金流量净额为 4.95 亿元，同比增长 116.28%，显示回款能力增强、经营性 " 造血 " 有所恢复。

此外，为了日后经营能够回到正轨，万科还保留着不少 " 家底 "。截至期末，合并报表范围内已售未竣工资源为 961.6 万平方米，合同金额约 915.1 亿元。

而且在存量资源盘活为主导的投资策略指引下，该公司上半年主要通过土地盘活等方式累计获取新项目 8 个，总规划计容建筑面积 75 万平方米，权益计容建筑面积 36.3 万平方米，权益地价约 27.1 亿元，新增项目平均地价为 7448 元 / 平方米，主要分布在上海、成都、郑州、青岛等核心城市。

截止期末，万科在建项目总计容建筑面积约 2472 万平方米，其中权益计容约 1636.5 万平方米；规划中项目总计容建筑面积约 2841.1 万平方米，权益计容约 1804.8 万平方米；还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件总计容建筑面积 338.6 万平方米。

业内人士分析，万科新班子任务艰巨，董事会换届后多元互补的专业配置，以及管理力量的充实强化，有助于万科在化险关键阶段持续攻坚克难，稳步推进风险缓释与经营优化。

下一阶段任务

今年 7 月，万科进行了新一轮董事会换届，徐恩利当选为新任董事长。

当时万科方面表示，徐恩利长期从事企业管理工作，深耕房地产领域多年，并担任过 A 股、港股两地上市公司负责人，与总裁黄宇的搭档组合契合万科的企业特点和当前形势需要，有利于持续推进化险与发展。

在七月底召开的临时股东会上，黄宇称万科下一阶段的工作任务将重点放在优化资产结构与质量、以客户需求为导向深化迭代好房子体系、深耕城市更新业务、探索创新业务模式以及依托数字化科技化手段赋能业务共五个方面。

最重要的化险工作中，万科将重点稳存量融资，有序缓释到期的偿付压力，全力维护存量债务整体平稳，同时积极探索多元市场化解决路径，结合实际情况灵活推进债务优化，维护各方长期利益。

今年上半年，万科已完成了 "21 万科 02"、"22 万科 MTN004"、"22 万科 MTN005" 等 10 只债券的展期工作，通过部分兑付、配套展期的方式完成风险缓释。

上半年，万科多措并举推进房屋交付，持续提升开发业务产品力。

1-6 月，万科综合运用多种创新技术，加强工程品质全周期管理，并深入推进 " 城市兴交付 "，以 " 最后一公里 " 为切入点，围绕场景、服务、体验、品质维度加强系统化的产品检视与闭环管理，按期保质完成上半年交付计划，并持续提升交付认可度，集中交付期整体收房率近 90%，长春、武汉等城市 10 个项目集中收房率 100%。

在全力做好交付的基础上，万科从多个维度提升综合住区产品竞争力，更新迭代 405 项产品技术标准，围绕大盘配套、户型设计、精装景观等维度深挖产品细节，同时持续迭代产品系列，以标准化产品体系提升新项目的均好性，上半年新项目整体首开去化率达 60%。

代建业务方面，报告期内万科在管项目 79 个，管理面积 1360 万平方米，项目主要分布在深圳、南京、武汉、合肥、石家庄、无锡等城市，项目类型涵盖商品住宅、保障房、人才房、学校、产业办公、城市更新、康养医疗、物流仓储等。

另外，万科借力政策窗口、强化政企联动，通过土地收储、资源置换、规划条件优化等路径破解项目困局，其中福州星澜花园项目是依托属地政策完成工业用地收储，并以收储款置换获取的计容建面 3.23 万平方米住宅项目。报告期内，公司累计盘活优化及新增产能 155.8 亿元。

经营服务业务则呈现 " 多点开花、规模企稳 " 的态势。其中，万物云上半年收入 191.9 亿元，住宅服务底盘稳步扩张，新签约住宅项目 207 个，商企和城市空间综合服务收入同比增长，并运用人工智能技术提升管理效能，推动行政费用率持续下降。

泊寓累计运营管理 22 万间，出租率 94.3%，服务企业客户超 7900 家，同比增长超 25%，保持规模优势的同时持续巩固客户口碑，上半年客户满意度 96.5%，续租率进一步提升。

商业业务销售额及客流稳健增长，合作品牌超 12000 家，多个存量项目改造后坪效明显提升；万纬物流全口径收入同比增长 6.9%，可租赁仓储面积 1053 万平方米，其中多块业务实现快速增长，冷链收入同比增长 23.6%，物流服务收入同比增长 29%。

面向下半年，万科在半年报中表示，将从五方面推进相关工作：优化资产结构与质量，争取实现资源结构逐步调整；以客户需求为导向，持续深化 " 好房子、好服务、好社区 " 产品理念，迭代升级 " 三好 " 产品体系；积极响应城市更新的政策导向，深耕城市更新业务；探索创新业务模式，逐步构筑差异化竞争优势；依托数字化、科技化手段赋能业务，全方位提升运营质量与经营效率。

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