2026 年中报季，房地产行业依然在深水区：百强房企销售总额仍在下滑，A 股 83 家上市房企超六成预亏，利润承压是全行业的主题词。

越是这样的时候，头部企业动作越值得研究。大多数房企在守，" 防守 " 是本能。真正稀缺的样本，是还有能力 " 进攻 " 的企业。

而今年以来，涛哥在保利发展身上看到一连串 " 反常识 " 动作：

投资拿地非常猛。1-7 月，保利新增土地货值 1250 亿，大幅领先行业；真金白银砸向核心城市：上海拿地金额超 318 亿、杭州近 108 亿、深圳 105 亿、北京超 41 亿。

产品迭代非常快。广州玥玺湾、上海世博天悦、北京熙瑞、杭州天珺、厦门御宸天悦……过去两年，保利在各大核心城市推出的豪宅作品，不断刷新高端产品的上限。

经营理念也变了。4 月举办 " 保利好生活趋势大会 "，提出好产品、好服务、好生活的 " 三好保利，用心生活 " 理念；7 月，召开首届社群共创大会。明显感受到，保利正在成为一家 " 以用户为核心 " 的公司。

资产玩法新突破。6 月 22 日，华夏保利商业 REIT 获得证监会注册批复，首单央企商业不动产 REITs，被保利发展做成了。

而在这些 " 反常识 " 动作的背后，再看保利 2026 年半年报的经营数据——

上半年签约 1351 亿，稳居行业全口径第一；回笼资金 1110 亿，期末在手现金达 1338 亿；综合融资成本已降至 2.61%，再创历史新低。虽然利润不可避免地承压，但整体经营底盘依然相当扎实。

在涛哥看来，保利作为全国第一的地产央企，最值得市场关注的是：行业深度调整第 5 年，这家头部央企对于未来的态度是什么？

2025 年，保利给出过回答：" 未来 3 年，重塑一个新的保利发展 "，董事长刘平把目标与时间表说得很清楚，后来也写进股东会文件，成为中长期规划。

一年多过去，这场 " 三年再造 " 迈出关键一步，这就是我们看到的趋势——

保利发展，已经握住了下一轮的「进攻权」

行业低谷先考验安全，再考验经营成果：守住底盘，才能留在牌桌上；而把资源投向哪里，决定下一轮站在哪里。

这份中报值得细读的，正是三件事：守出来的资格，攻出去的筹码，转起来的后劲。

1

「守得住」

销售与财务，撑起进攻资格

行业调整这几年，评价房企的尺子已经换了。

利润指标受到资产计提影响，难以反映当期真实的经营状态；销售表现更能看出现金流获取与产品兑现的能力；财务安全，则决定企业还有多少发挥空间。

半年报里，保利发展把上半年的经营方针概括为 " 稳经营、去库存、谋发展、守底线 "。翻译成大白话：先把底盘焊死。

1）销售的稳，千亿流量守住基本盘

业绩第一的分量要放在行业里看：上半年还站在千亿销售线上的房企，全行业只剩三家；到 7 月末，保利累计签约达 1500 亿，第一的位置守得很稳。

比总量更关键的是结构：核心城市销售贡献占比达 95%（2025 年全年为 92%），销售权益比 84%，并且在各大核心城市保持业绩与产品的领先。

上半年，保利广州以约 253.9 亿业绩稳居全市第一，玥玺湾、天曜、天奕、海韵四盘进入全国 TOP10，实现了绝对领跑；

保利上海约 155 亿位居 TOP3，世博天悦、珺园、外滩曜、都汇和煦四盘杀进全市项目 TOP30；保利浙江约 103 亿位居大浙江房企 TOP4。

在央国企重兵布局的各个核心战场里拿到领先的位次，含金量不用多说。

2）资金的稳，回款现金握住主动权

销售是流量，回款才是真金白银。上半年保利回笼资金达 1110 亿；经营活动现金流净额 245.52 亿，连续第 9 年保持为正；期末货币资金高达 1338 亿。

存量盘活同样见效：产成品签约 455 亿，退换调盘活土地资产约 76 亿，转经营回收资金约 89 亿。

下行期现金有双重身份：守的时候是安全垫，攻的时候是弹药库。保利发展下半年还能继续核心城市抢地，底气就在这里。

3）财务的稳，最低成本留足余地

期末，资产负债率较年初再降 0.45 个百分点至 71.79%，连续第六年下降；有息负债余额 3325 亿，较年初压降 86 亿；新增 3 年以上有息负债占比 67%，债务久期持续拉长，财务底盘非常健康。

综合融资成本 2.61%，同比再降 28BP，稳居行业最低区间；上半年发行 81 亿公司债，3 年期最低利率 1.85% 创公司债券融资利率新低；50 亿定向可转债已于 5 月获证监会注册批文。

金融市场的定价，是对一家房企未来最诚实的打分：这张信用票，比任何表态都有分量。

利润维度，受到交付结转规模和结转毛利率阶段性下降影响，毕竟当期结转的主要是上一轮高地价阶段的存量项目，这两年新拿到的核心城市优质项目，要到未来两三年才进入结转。

无论如何，从保利的经营底盘看，整体稳健性依然很强，守住了风险底线。但守得住，只是资格。真正的问题是：下一轮靠什么赢回来？

2

「攻得准」

土地与产品，备好进攻筹码

销售第一守住今天，拿地第一写下明天。

看保利这份中报，信息量最大的要数投资端那条曲线：2024 年拿地 683 亿，2025 年 791 亿，相关人士透露，2026 年预计土地投资 850 亿到 1000 亿。

这是今年 4 月业绩会上披露的年度投资计划，可以看到保利的拿地强度持续在提升。这条投资曲线，就是保利这场变革的心电图。

1）攻的方向，重注押向最确定的城市

先看总账：克而瑞数据，1-7 月保利新增土地货值 1250 亿；半年报显示，上半年拓展金额 384 亿、权益比高达 98%，82% 的拓展金额在北上广深杭五城；加上 7 月上海、杭州连续落子，1-7 月投入已约 581 亿。

上海，累计拿地金额约 318 亿。3 月，59.2 亿拿下苏州河畔的长宁宅地；5 月，先后落子青浦重固与虹口欧阳路，合计 19.7 亿；6 月，6.98 亿再拿松江洞泾。

7 月 28 日，一天连落两子：与华润置地联合 161.2 亿拿下杨浦八埭头地块，成为上海今年 " 总价地王 "。同日又以 70.6 亿拿下徐汇桂林公园地块。

深圳，百亿投资，一战封神。6 月 25 日，保利以 105.1 亿竞得今年深圳首块百亿宅地，楼面价 8.79 万 /㎡刷新宝安纪录、冲进全深圳涉宅用地历史前三。半年报把这一子定义为：战略性进入深圳。

杭州，连落四子，百亿投入。3 月，48 亿拿下新风运河湾、钱江世纪城南两宗宅地；6 月 13.8 亿补仓云城；7 月 46 亿再落萧山世纪城。

北京，41 亿拿下太平桥地块；广州，大本营驻场再填三子，白云、花都、荔湾各落一块，合计金额超 26.3 亿。

你会发现，保利今年以来拿地确实很猛，但猛的目标也很精准，高度聚焦核心城市优质地块——

把上海、深圳、北京、广州、杭州的资源收进土储表，这是 2026 年的保利，为了未来储备的弹药。

2）攻的纪律，先懂客户再买地

大手笔拿地的背后，藏着一套很细的算法。

以上海为例，其拿地明显分两种打法：一种抢核心区高确定性资产，苏州河畔、虹口、徐汇桂林公园，全是豪宅与改善赛道最不愁客户的地段。

另一种在验证过的优势板块深耕，外滩序、外滩曜多盘热销后再加仓杨浦滨江八埭头，虹桥和颂三盘告罄后补仓相邻地块实现连片开发。

同时操盘权和利润攥在自己手里：深圳、北京、杭州几乎全部是 100% 权益，上海超高总价的八埭头占比 50%、桂林公园占比 70%。

敢于下重注，靠的是把客研做到了买地之前：市场研究、入户深访、客户描摹、产品策划全部前置到投资决策前，一块地怎么干在过会时就已经想得非常清楚。

数据显示，保利 2025 年获取的项目中，28 个 " 当年拿地、当年开盘 "，贡献签约超 200 亿。

在保利的投资逻辑里，土地从来不是赌注，是提前算清楚的答案。

3）攻的底气，把贵地做成城市封面

优质的土地，还需要强大的兑现力：保利已经反复证明，它能把最贵的土地，做成一座城市的封面作品。

今年，这套能力升级成了体系：响应国家 " 好房子 " 战略，保利重塑高品质建造体系，以客户需求为核心，划分首次置业、功能改善、品质改善、高端改善四大产品线；再引入制造业思维，确立 " 定底盘、做插件、树旗帜 " 的核心做法。

翻译一下：底盘保证每一套房基础品质在线，插件让不同客群各取所需，而旗帜，就是下面这批城市封面。

在高端豪宅方面。广州玥玺湾，首创 " 超 10 米全域抬板＋超 10 米全域架空 " 开创大湾区豪宅先河，累计网签近 200 亿广州 TOP1，最高单价突破 30 万 /㎡。

上海世博天悦，坐拥黄浦江 " 双 S 湾 " 无敌江景，集合全球大师打造封面作品，累计销售超 270 亿，最高单价超 30 万 /㎡。

北京熙瑞，首创 " 国宾东方 " 建筑美学，首开热销 20 亿，拿下北京 7 月网签金额 TOP1；

杭州天珺，把杭州文脉装进建筑，上半年劲销 36.4 亿、位居杭州上半年第二；

厦门御宸天悦，打造中国湾海豪宅的天花板，上半年成交 26 亿位居厦门 TOP1；

改善产品线上同样能打，上海珺园、外滩曜、都汇和煦多盘杀入上半年上海项目 TOP30；

广州海韵 3 个月劲销超 500 套，登顶广州主城套数销冠！成都天奕首开 147 套基本售罄，拿下主城首开套数、转化率双第一……

豪宅树标杆，改善跑流量。拿地的胆量从来不在投资部，在产品的兑现力上：好地到了保利手里，能变成好产品，好产品换来好业绩，再反过来支撑下一轮拿地。

而这两年新换进来的优质土地，正是未来利润修复的保证。今天押下去的这批千亿货值，就是三年后利润表的形状。

3

「转得动」

客户与资产，做长进攻后劲

如果「进攻权」只体现为拿地，那保利的故事仍停留在传统开发商的剧本里。

这场三年再造更深的一层，是把整个公司的重心转向客户：从造房子的，变成懂生活的。今年的两场大会，把这件事摆到了台面上。

1）好生活，一场面向客户的系统升维

4 月 29 日，保利广州召开 " 好生活趋势大会 "，正式发布 " 保利好生活体系 " 与全新品牌主张 " 三好保利，用心生活 "，并揭牌 " 保利好生活研究院 "。

行业过去谈产品多谈功能，保利把 " 好生活 " 拆成功能价值、精神价值、资产价值三位一体：住得舒心，还要活得精彩、资产穿越周期。同时提出 " 真需求 × 强性能 × 长运营 " 的好生活营造公式指导价值的落地。

在涛哥看来，从 " 好产品 " 到 " 三好 " 变的是企业角色：从开发建造商，转向 " 生活的知己 "。

" 三好 " 给客户的体验，是能摸到的。好产品，先让你看见：上半年 31 个项目贴膜交付、7 个透明工地试点、11 个全维实景开放；好服务，覆盖全周期：业主开放日 100% 覆盖，从施工到交付每一步都能当面沟通；好生活，不等交房：上海世博天悦会所提前运营，钥匙还没拿到，业主的圈子和生活已经开始。

" 以客户为中心 " 这句话，行业里人人会说；但能把它做成体系、写进公式、落到交付的，屈指可数。

2）好社群，一张把人留住的关系网

7 月 11 日，保利把首届社群共创大会开到汕尾金町湾的海边：业主主理人摆起市集摊位，和行业专家、文化学者围坐聊同一个问题：邻里关系怎么重建。

大会背后是二十多年的家底：从 " 和乐中国 " 到 " 万家灯和 "，再到各地长出的社群品牌——

上海 " 线利体 " 串联 60 多个项目 15 万客户；湾区 " 和趣社 " 覆盖近 3 万业主；海南 " 好友趣 " 扎根超 4.3 万户旅居家庭；保利物业 " 保利周末 " 让 241 万户业主的活动从社区走进城市。

为什么在行业最难的时候花钱做社群？因为保利认识到：增量见顶后，老业主的口碑、复购与推荐是下半场最坚固的护城河，社群把客户从 " 一次成交 " 变成 " 长期关系 " 的必经之路。

落到具体的生活中：年轻家庭在 " 线利体 " 亲子营里，孩子交到朋友、家长认识邻居；旅居家庭刚到海南，" 好友趣 " 已把候鸟季安排明白；爱手作的业主在 " 和趣社 " 楼下就有同好圈子。

地产下半场的胜负手，不再是钢筋水泥，是把人留住的能力。

3）好资产，一个转起来的价值循环

资产端，同样有标志性突破。6 月 22 日，华夏保利商业 REIT 获证监会批复，成为首单央企商业不动产 REITs。

底层资产是广州保利中心和佛山保利水城：前者立在珠江新城 CBD 一线临江，续约率高达 75%；后者扎在佛山千灯湖商圈，出租率多年稳定在 90% 以上。

这单 REITs 的意义远大于一次融资：保利在营项目超 200 个、扩募储备超 100 万方，首单打通后，" 投资、建设、运营、退出、再投资 " 的循环就转起来了，成熟资产释放资金，再投入新一轮开发运营。

经营与服务两条线也在同步做大：商业、酒店、租赁住房、写字楼四大类资产在营 668 万平方米、上半年新开业 46 万平方米，长租公寓在营 4.1 万间；

保利物业第三方物管收入 32.9 亿、同比增长 18.4%，新拓合同超八成在核心城市。

这正是 " 重塑新保利 " 的完整拼图：开发全面做优，经营加速做大，服务力争做强，为客户提供全方位 " 好生活 "。

结 语

涛哥注意一个细节：8 月，148 名保利校招新员工完成入职培训。行业收缩期还在成建制招人育人，这家公司为下一个周期储备的，除了土地，还有人。

回到开头那一串 " 反常识 " 动作，答案已经清晰：这是一场已经推进一年的「新三年计划」——第一年稳住，第二年发力，第三年兑现。

先底盘稳住，才有资格；重仓土地与产品，是筹码；客户与资产的模式进化，是更强后劲。三件事拼在一起，就是保利重新握住的那张「进攻权」。

守住底盘是下限，把资源投向未来才是上限。保利今天做的事，结果会在三年后集中兑现。

在涛哥看来，2028 年将会是 " 新保利 " 的交卷之年，届时交出的，很可能是一份产品、业绩与利润更加平衡的综合领先答卷。

一张中报交代了当下的盘面。而更重要的是：保利已经在向下一个周期进攻。

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