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北京城市副中心老城棚改释放出新信号。

原规划为回迁安置房的通州土桥 FZX-0306-6037 地块，经规自调规后转为纯 R2 商品房，于 2026 年 7 月 24 日正式挂牌，8 月 27 日 15 时截牌。

截至 8 月 26 日 17 时，报名截止共录得 3 笔报价——天津卓宸盛川 6.84 亿、招商蛇口 6.85 亿、金隅地产 6.86 亿，每轮递增 100 万，贴着 6.84 亿起拍价缓慢抬升，呈现典型的 " 底价防御 " 姿态。

地块硬数据：占地 1.61 公顷（16140.23㎡），地上计容 3.228 万㎡，容积率 2.0、限高 45 米（局部 60 米），纯居住用地无回迁回购，配建社区综合服务 150㎡、物业 150㎡、菜店便利店置于地下下沉庭院。起拍价 6.84 亿元，楼面价约 2.12 万 /㎡，较同板块招商九棵树 6016（湖映天青，楼面 3.03 万）低近 1 万 /㎡，成本安全垫显著。

区位卡位：九棵树街道五至六环间，距 1 号线 / 八通线土桥站步行约 500 米，贴九棵树东路，周边梨园主题公园、东直门医院通州院区、湾里 · 王府井 WellTown 成熟配套；硬伤是紧邻八通线地面段及土桥车辆段，噪音震动难消。

周边行情锚定：1 公里内能建京玥兰园（清盘 5.4 万）、招商璀璨公元（清盘 5.6 万 +）、新城基业颐瑞府（172 套去化不足半、5.93 万）；2 公里外招商云璟揽阅 5.5 万、花语璟云 5.2 万、金隅花溪云锦 5.15 万尾盘。板块近两年老城新房已售近 3000 套，5.2-5.6 万是真实成交天花板。

参拍方逻辑分化：招商 8 月 11 日已发施工监理招标计划，手里有湖映天青（楼面 3.03 万）待开，拿 6037 是 " 护盘 + 价差防御 " ——宁可自己拿，也不让对手以 2 万级楼面冲击湖映天青定价；金隅 8 月 20 日发总包招标，花溪云锦 366 套网签 351 套近清盘，补仓通州老根据地顺理成章；天津卓宸盛川为民企，曾出价顺义府前街，属试探性跟牌。

定价推演：2.12 万楼面 + 建安精装约 1.2 万→可售成本 3.3-3.5 万，保本售价 4.6-4.8 万 /㎡，若首开实收 4.8-5.2 万 /㎡（300-450 万级三至四居），将对颐瑞府 5.93 万、璀璨公元 5.6 万形成降维挤压。

变量在最终溢价比（三家仅加 200 万）、招商抑或金隅谁接盘、八通线噪音是否逼出北排降配。

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