房地产行业仍在调整，物业公司的增长逻辑也在发生变化。

8 月 26 日，碧桂园服务（06098.HK）发布 2026 年中期业绩。上半年，公司实现营业收入 245.0 亿元，同比增长 5.7%；毛利 44.4 亿元，同比增长 3.3%；但净利润为 9.5 亿元，同比下降 5.4%，归母核心净利润 16.2 亿元，同比增长 3.2%。

经历了过去两年核心净利润连续下滑后，今年上半年，碧桂园服务止跌回升，意味着公司正在从过去的风险出清，逐步转向寻找新的增长空间。

与此同时，碧桂园服务与关联方碧桂园的业务联系继续减弱——关联方收入占总收入的比例从 2018 年超 20% 降至今年上半年 0.6%。上半年，公司新签约并入场项目超过 600 个，新增年化收入约 13.2 亿元，业务结构体现高度市场化的特征。

一边是第三方外拓提速，一边是 AI、机器人规模化进入一线作业。对于碧桂园服务而言，" 去碧桂园 " 之后，如何把规模增长转化为利润增长，成为新的课题。

企业供图

经营基本盘保持增长，AI 和机器人成提效工具

上半年，碧桂园服务物业管理服务收入 145.1 亿元，同比增长 6.3%，占总收入的 59.2%；社区增值服务收入 23.1 亿元，同比增长 18.3%；" 三供一业 " 业务收入也实现增长，其中物业管理及其他相关服务收入同比增长 10.8% 至 46.1 亿元。

几项核心业务共同推动公司收入增长 5.7%，但收入增长并没有完全传导至利润表。

上半年，碧桂园服务整体毛利率为 18.1%，同比下降 0.4 个百分点；净利润 9.5 亿元，同比下降 5.4%。如果剔除历史并购带来的无形资产摊销、第三方股权质押贷款减值、对外担保预计损失等因素，归母核心净利润为 16.2 亿元，同比增长 3.2%。

这也是管理层反复强调的一个指标。

碧桂园服务首席财务官田田表示，2024 年和 2025 年，公司归母核心净利润分别同比下降 22.9%、17.1%，今年上半年实现逆转。这种变化，一方面来自风险客户和长账龄欠款影响逐步出清；另一方面，也与公司内部降本增效有关。

上半年，物业管理服务毛利率为 21.8%，同比提升 0.1 个百分点。尽管幅度并不大，但在人工成本上涨、部分区域物业费承压以及设施设备维护需求增加的情况下，基础物业服务能够守住毛利率，本身就意味着成本端正在发生一些变化。

根据碧桂园服务的部署，AI 和机器人从展示技术逐步变成经营工具。

目前，公司自主研发的 " 零号助理 " 智能体矩阵已经上线 19 个智能体，覆盖运营、财务、人力、社区增值服务等领域。

" 零号居民 " 清洁机器人也从试点走向规模化。截至目前，机器人服务已经覆盖 4700 多栋楼，相较去年年底的 2000 多栋明显增加。首席技术官赵晓光透露，平均每台机器人每年可节省接近 1 万元，单台机器的服务效率提升约 50%。

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半年新签项目 600 个，碧服加快 " 去碧桂园 "

AI 提效成为改善利润表的一条路径，但对碧桂园服务而言，另一个更现实的问题是：存量时代，新的增长从哪里来？

从业务结构来看，碧桂园服务与碧桂园的关系正在进一步弱化。

2018 年，公司关联方收入占比还超过 20%；到 2024 年和 2025 年，这一比例已经连续两年降至 1.1%，今年上半年进一步降至 0.6%。

与此同时，市场化拓展正在提速。

上半年，公司新签约并入场项目超过 600 个，新增签约年化收入约 13.2 亿元，同比增长 53%。碧桂园服务总裁徐彬淮表示，这一规模创下公司历史最高水平，并且超过了年初设定的进度。

从拓展结构来看，住宅依然是主力，贡献了超过一半的业务增量，主要项目包括北京蓝调国际小区、杭州杭辰星万里和上海东方豪园，分别在大体量商品房、区县覆盖及高端别墅等领域实现突破。

此外，非住业务开始被放到更重要的位置。

今年二季度，碧桂园服务推出非住宅物业服务专业品牌 " 碧服商企 "，将综合设施管理（IFM）、产业园、航空空港、医院、校园等业态纳入新的业务品牌，已经拿下京东智能产业园、海尔青岛产业园、得物上海嘉定潮流电商园、深圳航空等项目。

上半年，碧桂园服务还主动退出部分表现不佳的环卫项目，2025 年下半年也战略性退出了一批亏损商业运营项目。环境业务收入同比下降 12.2%，商业运营服务收入同比下降 9.0%，但商业运营服务毛利率却从 25.9% 提升至 34.9%。

这也是 " 去碧桂园 " 之后，碧桂园服务面临的另一个变化：过去依托关联方开发规模获得增长的路径正在淡出，取而代之的是市场化拓展、项目筛选和运营效率。

新的增长模式仍需要时间验证。不过，管理层对未来发展抱有信心。徐彬淮预计，随着上半年市场拓展势头延续，以及去年下半年开始实施的降本措施进一步释放效果，全年收入端和利润端有望保持稳健增长。

碧桂园服务管理层此前预计，2026 年公司整体收入规模有望突破 500 亿元。

截至 8 月 27 日收盘，碧桂园服务报 5.785 港元 / 股，上涨 5.57%。