文 / 乐居财经 徐酒眠

8 月 24 日，佳兆业美好（02168.HK）发布了 2026 年中期业绩报告。

摊开报表，老实说这张成绩单并不理想：

报告期内实现总营收约 7.87 亿元，同比下滑 4.3%；期内溢利约 4899.1 万元，同比下降 8.2%；公司拥有人应占利润约 4189.3 万元，同比减少 12.3%。

真正让投资者倒吸一口凉气的，还是资产负债表上那笔高达 11.3 亿元的坏账准备。换句话说，佳兆业美好的账面上，每 3 块钱的应收物业费，就有 2 块钱被认定可能收不回来。

这份 " 三降 " 成绩单背后，是物业行业告别粗放扩张、进入 " 存量深耕期 " 的真实写照。

非业主增值服务近乎腰斩、应收贸易账款坏账准备高企、在管规模收缩……佳兆业美好正面临着转型阵痛，董事会决定不派发中期股息。

应收款 " 堰塞湖 "

先看一组扎心的数字对比。

截至 2026 年 6 月 30 日，佳兆业美好应收贸易账款总额 16.78 亿元，其中来自关联人士的约为 10.02 亿元。

报告期末，对应收贸易款坏账准备约 11.32 亿元，账面净额仅剩 5.46 亿元。坏账准备占应收总额的比例高达 67.5%。

提供了服务、开了发票、确认了收入，但大部分钱压根没进账。

佳兆业美好在业绩报中解释：" 主要由于应收房地产开发商的贸易账款回收进展缓慢。"

翻看账龄结构，问题一目了然：账龄 3 年以上的应收款高达 6.2 亿元，占比超过三分之一。长期挂账的欠款，回收概率越来越低，减值压力如影随形。

对于物业公司来说，这不是一个好信号。物业费回收不畅，将直接影响现金流。

截至 2026 年 6 月 30 日，佳兆业美好的现金及现金等价物仅有约 1.82 亿元，较年初减少约 3230 万元。

手里没钱，转型也好、拓展也罢，都会束手束脚。

今年上半年，佳兆业美好的在管面积出现轻微收缩，截至 2026 年 6 月 30 日约为 9906.8 万平方米，较 2025 年底的 1.03 亿平方米减少 3.5%。 

佳兆业美好在财报中解释，这是因为 " 策略性退出业绩不佳项目 "。

但乐居财经《物业 K 线》注意到，即便退出了所谓低效项目，佳兆业美好的应收款状况并没有改善。账面应收贸易账款净额从年初的 4.78 亿元增至 5.46 亿元，净增约 6800 万元。

退出亏损项目本应回笼资金、优化现金流，现实恰恰相反。" 瘦身 " 似乎并没有解决核心问题，钱仍然收不回来。

三大业务线冷热不均

回款有历史遗留问题，业务结构的失衡则是当下痛点。

今年上半年，佳兆业美好总营收 7.87 亿元，同比减少 4.3%。三大业务线走势分化明显：

期内物业管理服务贡献收入约 6.91 亿元，微降 0.5%，毛利率约为 21.3%，基本盘还算稳定。

但业主增值服务收入 7187 万元，下降 10.5%。佳兆业解释称，主要是由于居民消费低迷，行业竞争加剧。

收入减少，业主增值服务在利润端传递出好的信号，毛利率逆势从 60.1% 飙升至 70.9%。

低毛利项目收入贡献减少，佳兆业美好主动砍掉一些不赚钱的业主增值业务，也是一种务实。

问题最大的是非业主增值服务。

这块业务主要包括向开发商提供的工地管理、售楼处服务、物业顾问和智能解决方案等。今年上半年收入仅 2374 万元，同比暴跌 49.5%，毛利率更是从 13.3% 直接跌穿至 -0.7%。

原因不难理解。上游母公司佳兆业集团上半年预亏不超过 95 亿元，整个房地产行业仍在艰难探底。开发商自身难保，自然大幅削减了售楼处管理、样板间服务这类非核心开支。

过去依赖地产开发商的商业模式，在行业下行周期中暴露出了致命脆弱性。

佳兆业美好并非没有意识到这一点。其提出要 " 内生增长 独立拓展 " 双轮驱动。

但独立第三方项目往往竞争激烈、毛利偏低，且转型需要时间，短期内非业主增值服务的下滑或仍将拖累整体业绩。

郭英成御驾亲征

业绩承压之下，去年佳兆业美好完成了一轮关键的人事调整。

61 岁的创始人郭英成亲自出任董事会主席，同时还兼任提名委员会主席，其子郭晓群 34 岁担任执行董事。

职业经理人廖传强辞任主席转任行政总裁，牟朝辉辞任行政总裁但留任执行董事。

刘立好则在 2025 年下半年快速晋升为董事会副主席，他来自佳兆业集团的开发条线，熟悉城市更新和区域管理。

薪酬变动也值得关注。2025 年薪酬最高的是廖传强，总额达 185.7 万元，较 2024 年的 96.9 万元增长 91.6%。

在大股东财务吃紧的背景下，核心高管反而大幅加薪，释放的信号耐人寻味。

在战略层面，佳兆业美好正试图从 " 空间运营商 " 向 " 社区品质生活服务商 " 转型。

今年上半年，其新增外拓项目 61 个，总面积约 250 万平方米，主要分布于长三角、粤港澳大湾区等经济发达区域，业态涵盖产业园、学校、住宅、政府办公楼等。

科技赋能方面，其已在深圳 14 个在管项目部署 AI 巡检技术，实现 7 × 24 小时自动预警。

社区增值服务方面，" 小 K 生活 " 体系持续发力，宠物上门喂养业务已覆盖全国 8 个重点城市、70 余个社区。

7 月，佳兆业美好还与亿客居联合在深圳龙岗开设了首家 " 物业 房屋修缮 " 联营门店。

不过，这些转型举措目前尚未在财务数据上体现为增长动力。

如何平衡规模、利润、回款三者关系，摆脱对地产母体的业务依赖，依旧是摆在佳兆业美好面前的长期课题。

在物业行业从 " 黄金时代 " 进入 " 存量深耕期 " 的当下，郭英成亲自坐镇能否带领这家老牌物企走出困局，市场仍在等待答案。