文 / 乐居财经 徐酒眠

8 月 25 日，建业新生活（09983.HK）发布了 2026 年中期业绩公告。在规模和盈利能力的双重压力下，其交出了一份并不乐观的成绩单：

今年上半年，建业新生活实现收入 12.76 亿元，同比下降 11%；报告期内由盈转亏，录得股东应占亏损 3309 万元，而去年同期为盈利 1.06 亿元。每股基本亏损 0.03 元，上年同期为每股盈利 0.08 元。

如果剔除金融资产减值亏损等非经常性因素的影响，其股东应占核心净利润约为 1.42 亿元，较去年同期的 1.479 亿元仅下降约 3.9%。

主业仍在盈利，但减值 " 吃掉 " 了全部账面利润。

更值得关注的还有，截至 2026 年 6 月 30 日，建业先生活的现金及现金等价物从 2025 年末的 4.13 亿元骤降至 1.82 亿元，半年内蒸发超过一半。

曾经的现金奶牛，流动性正急剧收紧。2025 年度，建业新生活首次不再派发末期股息，2026 年中期，其董事会也宣布不建议派付中期股息。

2.32 亿减值

建业新生活上半年由盈转亏，最直接的 " 凶手 " 是金融资产减值。

报告期内，其金融资产减值亏损净额高达 2.32 亿元，约为上年同期 7164 万元的 3.2 倍。这个数字是当期归母亏损 3309 万元的 7 倍。

换句话说，如果没有这笔巨额减值，建业新生活其实可以维持盈利。

减值从何而来？主要源头指向应收账款的质量恶化。

截至 2026 年 6 月 30 日，建业新生活的贸易应收款总额高达 39.65 亿元，较 2025 年末的 36.28 亿元继续攀升，环比增幅 9.3%。

其中，4 年以上账龄的应收款从 2025 年末的 3.75 亿元骤增至 9.54 亿元，半年内增长 154%。

账龄越长，回收难度越大，计提比例越高。今年上半年，建业新生活贸易应收款减值拨备约 15 亿元。

尤为关键的是关联方风险。建业新生活的实控人胡葆森同时控制着已陷入债务困境的建业地产。

截至期末，其来自关联方贸易应收款约为 16.08 亿元，与 2025 年末相比增长不多，但账龄结构不断恶化。

随着建业地产债务重组进程缓慢，这部分应收款的回收前景愈发渺茫。

与此同时，建业新生活的流动性也在收紧。现金及现金等价物从 2025 年末的 4.13 亿元降至 1.82 亿元，半年减少约 56%。

下半年能否守住流动性底线，将是另一个值得关注的财务指标。

业务结构失衡

减值是有历史遗留问题，而业务结构的失衡则是内部经营能力的真实投射。今年上半年，建业新生活的三大业务板块中，两个增值服务板块同时出现断崖式下滑。

其中，非业主增值服务收入从 2824 万元骤降至 277 万元，降幅高达 90.2%。建业新生活坦承，这是 " 对增值业务做出主动调整，收缩非业主增值服务业务规模 " 的结果。

前介服务、案场管理、验房服务等高度依赖房地产开发节奏，随着建业地产自身难保，这块业务即便不想收缩也难以为继。

更令人担忧的是社区增值服务。

这部分曾被寄予厚望、被视为 " 第二增长曲线 " 的业务，今年上半年的收入从 2.51 亿元降至 1.69 亿元，降幅达 32.8%。建业新生活将其归因于 " 商品房交付数量持续偏低 " 和 " 消费意愿偏弱 "。

相比之下，物业管理服务基本盘收入下降 4.3% 至 11.5 亿元，毛利率维持在 20.3%，表现相对稳健。

在管面积方面，今年上半年建业新生活主动撤出了一些亏损小区，在管面积从 2025 年末的 1.95 亿平方米降至 1.92 亿平方米。虽然面积减少了，但住宅物业的平均物业管理费率反而从 1.75 元 / 平方米 / 月微升至 1.77 元 / 平方米 / 月。

放弃不赚钱的项目，建业新生活在守住能产生价值的核心资产。

截至 2026 年 6 月 30 日，第三方物业开发商贡献的在管面积为 1.12 亿平方米，占比 58.5%。

今年上半年，建业新生活在成本端也做了不小的努力。

员工从 5089 人减至 4546 人，雇员福利开支同比下降 9% 至 2.74 亿元；销售成本下降 10.4%，与收入降幅基本同步；销售及营销开支压缩 46.6%，行政开支压降 21.2%。整体毛利率维持在 20.2%，较去年同期的 20.8% 下降 0.6 个百分点。

新 CEO 的考题

业绩数字之外，今年上半年建业新生活的人事变动也值得关注。

2026 年 1 月 20 日，王俊不再兼任首席执行官，继续担任董事会主席；闫学文获委任为执行董事兼 CEO。

这一调整的直接原因是遵守香港上市规则关于主席与 CEO 角色分离的管治要求。

此前，王俊同时担任主席和 CEO，偏离了企业管治守则。调整后，公司已符合相关管治规定。

但这次人事变动的意义远不止于合规。

王俊从 CEO 位置上退下来，将更专注于集团层面的战略规划与重大监督。而接任的闫学文是一位 " 老建业人 "：

43 岁，拥有超过 19 年房地产开发与管理经验，曾在建业地产长期任职，历任多个管理职务，最近担任建业地产执行总裁。

从履历看，闫学文的优势在于一线操盘经验和对建业体系的深度了解。

在 2026 年 7 月举行的集团年中管理会议上，闫学文以总裁身份作出工作指示，强调 " 当前正值战略转换关键期 "，要求 " 发力投拓，坚持物业运营与地产开发双轮驱动 "。

这意味着，新管理层希望在 " 切割地产 " 与 " 保持协同 " 之间找到平衡，既要在财务上逐步降低对关联方的风险敞口，又要在地产开发与物业运营之间维持有效的业务联动。

对于投资者而言，建业新生活目前处于 " 等待确认 " 的阶段——

等待减值风险释放完毕，等待第三方拓展见到实效，等待新的增长引擎开始转动。

新 CEO 闫学文的考验才刚刚开始。在房地产行业仍处于长周期调整的背景下，建业新生活需要的不仅是一位熟悉建业体系的老将，更是一位有能力带领公司走出 " 胡葆森系 " 阴影、建立独立发展路径的改革者。

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