蓝鲸新闻 8 月 28 日讯，8 月 27 日，南都物业 ( 603506.SH ) 公布 2026 年中报，公司依托 " 一体两翼 " 战略优化项目结构，主动退出部分低效亏损项目并深化城市服务布局，报告期业绩呈现 " 增收不增利 " 特征；同时，受持有的安邦护卫股价下跌影响，公允价值变动损益拖累净利润表现，但扣非净利润实现逆势增长。

财报数据显示，报告期公司实现营业收入 9.08 亿元，同比下降 0.58%；归母净利润 1.16 亿元，同比下降 10.97%；扣非净利润 6147.00 万元，同比增长 11.04%。经营活动产生的现金流量净额为 -5546.29 万元，净流出规模较上年同期扩大 166.96%，主要系公司为保障供应商服务品质，主动降低应付账款规模所致。整体来看，公司主业盈利能力在结构调整下有所夯实，但表观利润受投资波动干扰明显。

从业务结构看，公司持续巩固物业基础服务基本盘，并积极拓展生态增值与资产管理板块。报告期内，公司新签项目 41 个，新签面积 359.31 万平方米。其中，城市服务项目面积占比达 47.31%，较去年同期提升超 20 个百分点，成为规模增长的核心支撑；商写项目占比 36.01%，住宅项目占比 16.67%。区域布局上，江浙沪以外区域新签面积占比提升，跨区域拓展取得成效。截至报告期末，公司在管总签约面积达 8535.00 万平方米，业态覆盖住宅、商写及城市服务全场景。

业绩变动方面，营收微降主要系公司主动退出部分不盈利项目，致使收入规模小幅收缩，但此举带动营业成本同比下降 1.20%，优于营收降幅，反映出项目结构优化对毛利水平的改善作用。然而，归母净利润下滑主要受非经常性损益影响，特别是公司投资的安邦护卫股价下跌确认公允价值变动损失，导致公允价值变动收益大幅减少。相比之下，扣非净利润的双位数增长更真实地反映了公司通过降本增效、优化业态结构带来的主业经营质量提升。此外，财务费用因银行贷款增加及利息支出上升而大幅增长 1301.18%，也对利润形成一定侵蚀。

展望后续，物业服务行业处于存量深度调整期，政策推动行业向专业化、规模化及数字化方向转型，城市服务赛道扩容为公司提供新的增长空间。公司凭借全业态服务能力及智慧化平台优势，有望在非住宅领域持续获取份额。但需警惕宏观经济波动影响业主支付能力、人力及物资成本上升挤压利润空间，以及应收账款回收风险。后续需重点关注公司城市服务项目的落地转化效率、主业毛利率的持续改善情况以及经营性现金流的修复进度。

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