万科的亏损幅度又刷新了。

8 月 27 日晚，万科发布 2026 年半年度业绩。上半年总营业收入 701.69 亿元，同比下降 33.38%；归母净亏损 149.51 亿元，同比增亏 25.15%；扣非后归母净亏损 138.4 亿元，同比增亏 19.41%。

从数据上看，万科又一次交出了一份最差中报，按归母净利润计算，万科平均每天要亏掉 8260 万元。公司亏损继续增加的核心原因有三个：

房地产开发结算规模显著收缩：开发业务结算收入 400.6 亿元，同比下降 45.9%，结算毛利率仅 5.1%，处于行业低位；

资产减值计提：上半年新增存货跌价准备 39.4 亿元，叠加联合营企业投资亏损扩大，权益法确认的投资净亏损 33.4 亿元，同比多亏损 27.7 亿元；

经营性业务与财务投资亏损。成本法核算下，部分持有型物业折旧摊销后盈利收窄，非主业财务投资出现亏损。

在以上三重亏损原因叠加之下，万科目前仍然陷在资产总量不断下降、负债率持续上升的泥潭中。

截至 6 月 30 日，万科总资产 9597.61 亿元，较年初下降 5.96%；资产负债率 77.51%，较年初上升 0.62 个百分点；净负债率 135.40%，较年初上升 11.92 个百分点，杠杆水平仍处高位。

同时，万科还有巨额债务压顶。截至年中，万科有息负债总额 3512.6 亿元，占总资产的 36.6%。未来一年内到期有息负债 1788.6 亿元，占比 50.9%。短期偿债压力依然非常非常大。

为了 " 活下去 "，万科在持续降低日常运营成本，上半年低效售楼部关闭率已经达到 92%，几乎把一切能停的都停了；案场物业及广告费用又下降了 20% 以上，销售费用同比下降 45%，管理费用同比下降 13%。

可比口径下，过去 8 个季度费用连续下降。可以说，万科在密集排查并筛掉一切不必要的成本开支。

在对成本 " 砍砍砍 " 和大力抓销售回款之下，上半年的财务数据中，万科迎来唯一一个好转迹象：经营活动产生的现金流量净额 4.95 亿元，同比大幅回正（2025 年同期为净流出 303.87 亿元）。

这是万科核心财务指标中唯一一个 "＋"，也是万科三年来首次出现经营端有正向的现金流流入。

从遭遇债务危机至今，万科主要靠两个 " 救生圈 " 续命。一是大股东深铁集团的借款。今年上半年，大股东又向万科提供了约 45.2 亿元的股东借款。而且，虽然深铁集团追加了 " 抵押资产 " 的条件，但实际上抵押率远低于金融机构要求的市场通行条件。

大股东持续、大额借款的意义还不止于此，在直接 " 续命 " 的同时，深铁集团的背书，以及深铁集团、万科这两家企业的特殊性质，让万科拿到的借款利率都非常低。上半年万科的存量融资综合融资成本只有 2.86%，比很多正常经营的房企还要低。

稳定、持续、低条件、低利率的借款，是万科 " 活下去 " 的重要筹码。

万科的第二个 " 救生圈 " 来自它自己：多年前布局的第二增长曲线。

2012 年，万科提出了 " 热带雨林 " 战略，要让公司的业务 " 长大树 "，也长 " 灌木 "" 小草 "。虽然，后来很多 " 小草 " 都不成功，但在十多年间的探索中，万科留下了万物云、泊寓、印力商业、万纬物流四大非开发业务板块，这些板块在万科遇险之后，一直提供着稳定的现金流。

2021 年是万科开发业务的最后高峰，也是非住业务角色的转折点。当年开发业务营收占比超 82%，非住业务仅为补充；到了 2026 年上半年，四大非开发业务合计营收约 269 亿元，占集团总营收的 38.3%，开发业务占比降至约六成。

地产危机四年间，万科开发业务营收累计下滑超 26%，而非住业务累计增长超 45%，占比提升超 20 个百分点，有效对冲了开发业务的断崖式下滑。

房地产危机本质是现金流危机。万科的开发业务销售金额从 2021 年的 6277 亿元收缩至 2025 年的约 3100 亿元，回款波动极大且持续下滑；而非住业务均为运营类收入，按月 / 按季结算，预收属性强，现金流确定性极高。

根据公开数据测算，2022 — 2025 年，四大非住业务累计贡献经营性现金流净额超 420 亿元，这部分稳定现金流覆盖了集团约 60% 的管理费用、销售费用和利息支出，在开发业务现金流大幅下滑阶段，保障了企业日常运营的基本运转。

四大非开发业务中，万物云的现金流价值最为突出：每年超 300 亿元的物业费收入，到账率超 95%，是万科最可靠的 " 现金牛 "。

2021 年至 2025 年，万物云营收累计增长 58.4%，占总营收比重提升 13 个百分点，是万科所有业务中唯一连续五年保持正增长的板块。净利润从 2021 年的 17 亿元，稳步增长至 2025 年的 21.3 亿元，累计贡献净利润超 95 亿元。

今年上半年，万物云又贡献了 191.9 亿元营收和 10.99 亿元利润（剔除开发商业务影响后）。

能提供持续的现金流和利润，是万科别的业务板块负责人不断轮换的背景下，万物云的团队却一直保持稳定的主要原因。

另一方面，四大非开发业务大多涉及持有型不动产，会计核算中需计提大额折旧摊销（非现金成本），导致利润表上的表观利润被大幅低估。实际上，这些业务的经营性现金流净流入远高于账面净利润，盈利的含金量更高，对集团流动性的支撑作用远大于利润表的数字体现。

在资产端，非开发业务的强运营特征也有效地形成了资产保值对冲。截至 2026 年上半年，万科存货跌价准备余额达 285.1 亿元，住宅资产持续减值；而投资性房地产余额 1229.3 亿元、长期股权投资 1029.2 亿元，其中大部分对应商业、物流、公寓等持有型资产，减值比例极低，核心优质资产甚至持续增值，有效对冲了开发资产的缩水，稳住了资产负债表的基本盘。

不过，万科的非开发业务中，也隐藏着一些担忧。比如，万科商业业务中，一部分优质项目已经转让，同时，万科在部分区域中，为了让持有型商业 " 轻资产化 "，在一些项目开发过程中，早早就引入了基金等金融机构作为外部投资者，实际上摊薄了万科的股权比例和收益。

万科的泊寓业务，在今年上半年也出现了核心数据下滑：营收 14.64 亿元，同比下降 18.67%。主要原因是泊寓运营房源数量从去年年中的 27.3 万间，下降到了 22 万间。仅今年上半年，泊寓的运营房源量就减少了约 4.9 万间，开业房源数量减少了约 2.9 万间，降幅超过 14%。这是泊寓有史以来规模最大的一次 " 瘦身 "。

（完）

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