有的开发商，狠狠地瞄准了深圳。

但被要求两年内 " 抢救 " 一个项目。

拖了 16 年的转机

最近，深圳楼市在悄然间，解决了一块硬骨头。

位于深圳市罗湖区的布心花园，迎来新的进展。

7 月底中交城市投资发展（广东）有限公司正式成为罗湖区东湖街道布心花园一、二、四区城市更新单元纾困盘活前期服务公司。

中标要求相当严格——

服务合同周期 2 年，最多延期 1 年；

3 个月内须完成全体居民意愿摸底；

4 个月内须制定补偿协议换签方案；

1 年内需要协助组织业主重新换签搬迁补偿协议；

而 2 年内须完成新实施主体确认之前全部前期准备。

这部分工作猜测，大致会包含梳理原明昇债权债务、司法查封、原协议纠纷、成本测算、方案优化等。

是个相当庞大且复杂的工作量。

但这也意味着，这个拉锯了 16 年之久的深圳改造项目，重新出现转机。

在快速推进时间效率上，约束了服务的期限，一定程度上能加快后期的协商拆迁工作，给了业主一颗 " 定心丸 "。

同时也为深圳 " 烂尾 " 旧改探索了一条可行之路。

中交城投此次中标的是 " 前期服务 "，还不算直接的全盘接手开发。

这种设定严格 KPI 分步走的策略，既利用了央企的专业能力厘清旧账，也降低了其直接接盘的风险，为最终确定新的实施主体创造后续的条件。

毕竟体量太大的改造项目，一个实施主体是一口吃不下来的，真正完成改造的过程中，往往需要多方的合作及介入。

不过有明确硬性时间考核，不用再无期限耗下去，如果后续流程全部走完，中交城投存在很大概率会成为最终实施开发主体。

罗湖布心花园从 1989 年起开始分期建设，共计四十余栋楼房。

更新单元用地面积约 17.16 万平，拆除用地面积约 16.84 万平，开发建设用地面积约 12.62 万平，规划容积 82.46 万平，其中住宅 70.13 万平（含人才住房和保障性住房 15.3 万平）。

2010 年首次启动旧改谈判（深圳财富集团进场），但因签约率不足，项目停滞。

2017 年明昇集团接手，重启意愿征集，项目取得一定进展。

2020 年 3 月正式纳入深圳市城市更新单元计划，项目获得官方立项。

2022 年 8 月明昇集团中选为旧改实施主体，签约率达约 92%，业主陆续腾房。

（格隆汇楼市近期实拍）

但进入 2025 年后明昇集团陷入资金问题，部分账户银行冻结，过渡安置费停止发放，而项目一期部分业主亦未搬离而导致项目再次陷入停滞。

而外界这些年也一直好奇，为何布心花园能拖得如此之久。

一方面，布心花园 1989 年开始分四期建设，但早期建设使用的是海沙，而海沙建设出来的房子容易腐蚀钢筋，在漫长的使用过程中出现不可逆损伤。

时间年份久远，从实地楼栋也可以看到，布心花园的破旧——

另一方面，布心花园建成后，成为深圳早期一大社区大盘，共计 2990 户，但有权属登记的共计 2985 户。

庞大的拆迁权属协调，本就是一场无休止的谈判，这也导致即使到了 16 年后的今天布心花园仍有部分业主未能协商好搬迁。

从实地可以看到，零星业主依然正常居住在小区内，外街部分商铺也正常营业中。

再就是拆迁成本，这些年越拖越高。

早在二十多年前，罗湖布心花园的登记价不过是 2500 元 /㎡左右，到了 2025 年布心花园的评估价已经去到 5 万 +/ 平。

2004 年布心花园 28 栋约 73.1 平 709 户型，登记价不过是 18.68 万，折合单价约 2555.4 元 /㎡，到了 2016 年布心花园 5 栋约 76.91 平的 709 户型，登记价涨到了约 171.71 万，折合单价已经涨到约 22326 元 /㎡。

（来源：阿里拍卖平台）

而这两套房源的市场评估价，前者 2025 年 9 月涨到了约 39572 元 /㎡，后者则经过拆迁 1:1.3 的产权调换方式给予安置补偿后，去年 9 月包含约 1600 元 /㎡的市场评估价去到约 54700 元 /㎡。

这只是回迁安置房的法拍评估价，还是在布心花园能正常施工建设，并在 2029 年底能建成交付的基础上假设。

若布心花园拖到三年后依旧无法交付，那么这个评估价格将再次失效发生变化。

但毫无疑问的是，布心花园从 2004 年到 2025 年，这 21 年间，价格已经翻了十几倍。

即使是 2010 年启动首次拆迁谈判，价格也已经不便宜。加上拆迁谈判的过程中，还涉及搬迁补助费、临时安置费、业主签约奖励金等，都是一笔巨大的费用。

以深圳市罗湖区布心路布心花园 1 区 5 栋 709 号为例，除了住宅拆迁安置房面积置换，还涉及 51 个月临时安置补助费，共计 33.06 万元。

有多少开发商能够真正耗得起漫长而又沉重的前期成本支出？

所以，布心花园在 2010 年经历了深圳财富集团，再到 2017 年的明昇集团，如今是中交城投来接棒。

旧改市场主体的量级与实力也一步一步往上走。

业主等不及了，中交城投也等不起

为何成交标的要求中标服务商，必须在两年内完成实施主体确认前的准备工作？

一方面，布心花园改造拖得太久。

布心花园 2010 年就立项，中间不仅经历过深圳财富集团，还经历了厦门的明昇集团。

去年 4 月明昇集团因资金链紧张停发了临时安置费。

到中交城投接手，已经距离项目初期立项，已经过去 16 年。

而项目一直处于签约协商的阶段，房子早已经破旧不堪，绝大部分业主已经等待已久。

若再不加快改造，项目面临的麻烦与成本还会持续增加。

另一方面，即使中交城投有很大概率会成为最终的实施开发主体，自身也有一定的资金压力。

这几年，中交城投的收入下降，城综业务收入萎缩，地产成为收入基本盘，但地产业务毛利也是收缩的。

根据《中交城市投资控股有限公司 2026 年度跟踪评级报告》中披露的数据——

2023 — 2025 年中交城投总营收从 130.65 亿下滑到 105.47 亿元，再到 96.06 亿元。

今年一季度仅 11.62 亿元，而 2024 年一季度公司总营收还是 54.02 亿元。

（来源：《中交城市投资控股有限公司 2026 年度跟踪评级报告》）

其中，城市综合及基建业务收入因新签合同大幅回落 2023 年— 2025 年从 72.13 亿元下滑至 37.89 亿元；新签合同 / 营业收入从 4.61 倍下降至 2.57 倍。

房地产业务收入是中交城投的另一主要收入来源，2023 年为 46.01 亿元，2024 年为 37.64 亿元，2025 年为 42.46 亿元，但毛利率却从 24.64% 下滑至 18.26%。

今年一季度毛利率只剩 15.5%。

在中交城投收入下滑的同时，利润还被财务费用、减值等因素侵蚀。

期间费用率从 2023 年的 9.59% 飙升至 2026Q1 的 26.20%，三年涨幅超 170%，利息支出从 9.82 亿上升至 13.47 亿；

资产 + 信用减值合计 2023 年为— 1.04 亿元，2025 年为— 4.91 亿元。

与此同时，未来中交城投资本支出刚性规模还不小。

公司控股地产在建项目尚需投资 300.43 亿元；城综控股 19 个项目，计划总投资 2423.66 亿元，累计投资 612.96 亿元，未来三年还要投资 275.48 亿元。

存货周转天数偏高，导致现金周转天数拉长。

现金周转天数从 2023 年的 692.4 天飙升至 2025 年的 1653 天。

另外，还值得注意的是，今年一季度显示，中交城投账上货币资金为 71.94 亿元，但还要执行集团资金集中管理，闲置资金上存中交财务公司。

在这样的资金财务背景下，中交城投介入布心花园的前期服务，其实压力也并不小。

所以，能否真正为罗湖布心花园带来转机？

还真不好说，还需要更多的时间验证。

毕竟，公司不小的资金被项目占压，如成都温江的项目或贵阳云岩项目，要不仅收回本金便终止投资，要不直接终止投资办理退出。

无论如何，都还是有一本账要算。

不过相比其他旧改项目，布心花园无疑又是幸运的。

像龙华海岸城、景华新村、花园新村，龙岗布吉的木棉湾等旧改，都遥遥无期。

作者 | 飞天小女警

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