文 / 乐居财经 徐酒眠

8 月 27 日，正荣服务（06958.HK）发布了截至 6 月 30 日的中期业绩公告。

数据显示，其上半年收入约 4.83 亿元，同比下滑 7.7%；母公司拥有人应占亏损约 5344.8 万元，较上年同期的 752 万元暴增 610.7%；期内录得毛利约 8250 万元，同比减少 21.9%，毛利率从 20.2% 跌至 17.1%。

中期业绩披露前，7 月 31 日，原执行董事王威突然辞任，正荣服务当时并未宣布继任人选。伴随本次半年报，财务总监王奕的执董任命才随之落地。

一边是经营数据的恶化，一边是董事会权力结构的悄然洗牌。这家曾经背靠正荣地产的上市物企，正在经历一个艰难的调整期。

商业运营独木难支

摊开正荣服务的这份中期成绩单，最刺眼的数据无疑是亏损的急剧放大。

收入端，四大业务线三降一升。

物业管理服务作为主要收入来源，今年上半年贡献收入 3.85 亿元，占总收入的 79.8%，但同比下降 4.6%。

正荣服务解释称，这是由于持续优化物业管理服务组合，重点扩展利润率较高的项目，同时有计划地出清表现不佳的項目。

然而，" 优化 " 的效果并未在利润端体现，报告期内物业管理服务毛利率同比减少 2.5 个百分点，降至 15.6%。

截至 2026 年 6 月 30 日，正荣服务的在管建筑面积约 7450 万平方米，较去年底的 7570 万平方米减少 1.6%；同期合约建筑面积约 9890 万平方米，较去年底减少 2.6%。

上半年，正荣服务新签约面积约 149 万平方米，但同时终止了约 273 万平方米的项目。

非业主增值服务收入 1380 万元，同比下降 24.6%，原因在于与合作开发商的协销及定制服务需求减少。

唯一的增长来自商业运营管理服务，收入 4690 万元，同比上升 20.5%。

但这个增长并非来自经营改善，而是因为部分租赁合同重新安排为一年期，原确认为融资租赁的部分转为了经营性租赁，从而全额计入营业收入。

换句话说，这同样是一笔会计处理带来的 " 账面增长 "。

截至报告期末，正荣服务商业运营的在管项目为 33 个，在管总建筑面积约 170 万平方米，覆盖福州、长沙、莆田、常州、泰兴、西安等城市。

社区增值服务挤水分

高毛利、强粘性、想象空间大，社区增值服务曾是物企最被资本市场看好的故事。但在正荣服务这份业绩中，这个故事遭遇了不小的挑战。

今年上半年，其社区增值服务收入约 3700 万元，较去年同期的 6215 万元大幅下降 40.5%。

正荣服务给出的解释是：公共事业收费服务调整为按净额列支。

简单来说，以前代收水电费、燃气费这类业务是按全额计入收入的。比如业主交 100 块水电费，其就记 100 块收入。现在会计准则要求改为按净额列支，只把实际赚到的服务费或差价算作收入。

这一调整，直接把收入数字 " 挤掉 " 了一大截水分。

从细分结构看，家居生活服务收入从 4167 万元骤降至 1485 万元，占比从 67.1% 掉到 40.1%，而它恰恰包含 " 公共事业收费服务 "，正是本次会计调整的直接受影响对象。

另外两项业务则录得温和增长。车位管理及租赁协助服务收入 942.9 万元，同比增长 9.7%；公共区域增值服务收入 1272.5 万元，同比增长 7.1%。

不过即便以净额口径计算，这块业务的毛利率依然从 24.9% 微降至 24.6%。虽然仍是所有业务线中最高的，但止步不前的利润空间，或许也说明正荣服务在增值服务创新上并未找到真正的爆发点。

说到底，社区增值服务最大的问题不是 " 缩水 "，而是 " 没长大 "。

应收账款恶化

成本端的表现，也不理想。

报告期内，正荣服务销售成本约 4.01 亿元，同比下降仅 4.1%，远低于收入 7.7% 的降幅。这意味着正荣服务在收缩业务规模的同时，成本并没有同步压缩。

值得主要的是行政开支，逆势上涨 9.1% 至 7380 万元，占收入比例从 12.9% 升至 15.3%。

但最让投资者担忧的，应该是应收账款的持续恶化。

截至 2026 年 6 月 30 日，正荣服务的贸易应收款项约 4.14 亿元，较去年底的 3.86 亿元增长 7.2%。其解释称主要原因是 "住宅物业服务回款限期增长 "。

翻译一下就是：钱越来越难收了。

而正是应收账款回款率下降导致的减值拨备增加，成为亏损扩大的两大主因之一。

另一个值得警惕的信号是：正荣服务在报告期内确认了约 2080 万元的所得税开支，较去年同期的 520 万元暴增 302.9%。这主要原因是递延税资产的减少确认。

换而言之，这意味着正荣服务对未来盈利能力的前瞻性判断趋于保守。

人事变阵

业绩发布前，7 月 31 日，执行董事王威因 " 其他业务及工作承担 " 辞任。

当时正荣服务并未同步公布接任者，直至中报披露，财务总监王奕的执董任命才随之落地。

晋升执行董事，王奕的年薪为 68 万元，服务合约期 3 年。

放到正荣服务呈递的这份中期业绩，此番人事变阵就有足够多的解读空间了。

首先是王威的离开，他自 2023 年 7 月 1 日出任执行董事，至今正好三年有余。

而这三年的任期，恰好与正荣服务业绩持续承压的时间线完全重合。2023 年，亏损约 8190 万元；2024 年，亏损扩大至 2.36 亿元。即便 2025 年亏损收窄至 2.3 亿元，整体毛利率也只剩下 16.3%。

而王威本人的薪酬也从 2024 年的 130.7 万元降至 2025 年的 108 万元，其中绩效花红从 28 万元腰斩至 14.2 万元。

新任执行董事王奕同时兼任公司秘书和财务总监，这或许意味着正荣服务将更加重视财务管理和风险控制。

结合其下半年 " 存量提效、增量扩容、创新驱动、组织激活 " 四大核心策略，财务出身的高管进入核心决策层，可能预示着正荣服务在经营上将更加审慎和务实。

从 2020 年上市时的风光无限，到如今连续亏损、高管离场、规模收缩，正荣服务的处境，折射出整个物业管理行业在后地产时代的艰难转型。

当 " 大树底下好乘凉 " 的地产红利消失，物企们不得不面对一个残酷的现实：靠规模扩张吃饭的日子结束了，精细化运营和真功夫才是活下去的关键。