来源：新浪证券 - 红岸工作室

招商蛇口是国内商业地产领域头部企业，核心布局园区、社区开发及邮轮产业，依托招商局集团资源具备全链条运营优势。公司成立于 1992 年 2 月 19 日，2015 年 12 月 30 日在深圳证券交易所上市，注册地址与办公地址均位于广东省深圳市。

招商蛇口所属申万行业为房地产 - 房地产开发 - 商业地产，业务覆盖园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大板块，同时归属于房地产开发概念、房屋租赁、租售同权相关概念板块。

经营业绩：营收行业第一，净利润行业第三

2026 年上半年，公司实现营业收入547.84 亿元，在 10 家同行业可比企业中排名第 1，行业第一名招商蛇口 547.84 亿元，第二名新城控股 176.44 亿元，当期行业平均营收为 113.13 亿元，行业中位数为 63.56 亿元。同期公司实现净利润7.4 亿元，行业排名第 3，行业第一名陆家嘴 11.22 亿元，第二名新城控股 8.25 亿元，当期行业平均净利润为 -1.59 亿元，行业中位数为 4158.18 万元。

资产负债率高于同业平均，毛利率低于同业平均

偿债能力方面，2026 年上半年招商蛇口资产负债率为67.38%，较去年同期的 67.86% 小幅下降，高于当期行业平均 65.31% 的水平。

从盈利能力看，2026 年上半年公司毛利率为13.29%，较去年同期的 14.38% 有所下滑，大幅低于当期行业平均 34.73% 的水平。

董事长朱文凯薪酬 254.92 万元，同比增加 22.57 万元

公司控股股东与实际控制人均为招商局集团有限公司。朱文凯自 2025 年 9 月起担任招商蛇口董事长及党委书记，拥有丰富的企业管理经验，曾于招商局集团内担任多个高级职务：2023 年 9 月至 2025 年 9 月担任招商蛇口总经理，此前历任招商局海南开发投资有限公司党委书记兼总经理、招商局地产控股股份有限公司常务副总经理，其毕业于武汉理工大学交通运输管理工程专业，获硕士学位，拥有高级经济师职称，2025 年薪酬为 254.92 万元，较 2024 年的 232.35 万元同比增加 22.57 万元。

聂黎明现任公司董事、总经理、党委副书记，1971 年出生，工程师，先后毕业于南京建筑工程学院机电系起重运输与工程机械专业获学士学位、电子科技大学获管理学硕士学位，历任招商局地产控股股份有限公司运营管理中心副总经理、云南公司总经理、重庆公司总经理、运营管理中心总经理，招商蛇口运营管理中心总经理、华北区域常务副总经理、华北区域总经理、深圳区域总经理、副总经理，招商局积余产业运营服务股份有限公司董事、董事长，招商局集团产业发展部 / 业务协同部部长，2025 年薪酬为 70.91 万元，较 2024 年的 97.23 万元同比减少 26.32 万元。

A 股股东户数较上期减少 1.93%

截至 2026 年 6 月 30 日，招商蛇口 A 股股东户数为9.19 万，较上期减少 1.93%；同期户均持有流通 A 股数量为9.16 万，较上期增加 1.97%。截至 2026 年 3 月 31 日，公司十大流通股东中，香港中央结算有限公司位居第四大流通股东，持股 1.24 亿股，相比上期减少 2089.96 万股；工银价值精选混合 A（019085）为新进股东，位居第十大流通股东，持股 4388.35 万股；中国证券金融股份有限公司、华泰柏瑞沪深 300ETF（510300）退出十大流通股东之列。

东方财富证券指出，2026 年上半年招商蛇口业绩底或已逐步确立，Q2 利润降幅环比明显收窄，拖累业绩的结转毛利下滑、投资收益减少等因素正逐步弱化：

结转项目质量持续改善，2022 年以来新拿地项目占比已超公司在建土储的 50%，自 2024 年 Q3 起销售毛利率稳定在 10%-15% 区间震荡，后续有望企稳回升；

核心城市二手房价格回暖，公司 60% 以上可售货值集中在核心六城，资产减值压力边际改善；

存量资产盘活节奏加快，已落地 3 只 REITs 平台，正推进商业不动产 REIT 申报及 2 只存量 REIT 扩募，过往发行扩募资产增值率均超 100%，第二增长曲线进入利润兑现期。

该机构维持公司 " 增持 " 评级，预测 2026-2028 年公司归母净利润分别为 14.7 亿元、18.7 亿元、24.2 亿元，对应 EPS 分别为 0.16 元、0.21 元、0.27 元。

图：招商蛇口营收及增速

图：招商蛇口净利润及增速