今天，上海第八批次土拍正式收官。

这是 8 月 28 日住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》、明确新出让土地商品住房项目优先现房销售之后的上海首场土拍 。

本批次仅推出 2 宗涉宅地块，全部成交，总收金约 156.01 亿元。

其中，真如之心普陀 "" 超级综合体由中海以 150.19 亿元底价拿下；松江泗泾低密宅地在 29 轮竞价后，由国贸 & 星狮联合体以 5.82 亿元竞得，溢价率 16.41%。

中海 150 亿底价摘真如：不是遇冷，是门槛太高

最受瞩目的真如之心地块，最终仅中海一家参拍，以 150.19 亿底价摘得，折合综合起始楼板价约 37835 元 /㎡，住宅部分楼板价约 6.8 万元 /㎡。

看上去是 "0 溢价 "，但实际含金量极高。这是 2026 年以来上海公开市场已出让宅地里起始总价最高的一宗，也是近年来普陀区少见的百亿级巨无霸 。

把地块拆开看就知道为什么只有头部房企吃得起：

体量巨大：整个组团由 B03B-01、B04B-01 住宅地块与 B06-01 商办地块三宗子地块捆绑，总用地面积约 11.92 公顷，总计容建面约 39.7 万㎡ ；

住宅部分：两幅宅地容积率 2.52-2.53，计容建面约 19 万㎡，建筑限高 80 米；

商办 + 地标部分：B06-01 商办地块规划约 14 万㎡商业、约 6.6 万㎡办公，并需建设一座约 220 米高的区域地标塔楼。

在现房销售新政细则尚未明朗、土地相关资金审查趋严的背景下，多数房企对这类 " 住宅 + 商办深度绑定 " 的巨无霸选择了测算观望。

低密稀缺性，泗泾 29 轮竞价成交！

相比真如之心的 " 一家独揽 "，泗泾地块的结果相反。

松江区 SJSB0003 单元 04-08 号地块，出让面积 1.94 万㎡，容积率仅 1.2，建筑限高 24 米，总建面约 2.32 万㎡，起始楼板价 21500 元 /㎡ 。地块西侧、北侧两面临河，拥有天然滨水生态本底，直线距 9 号线泗泾站约 1.2 公里，是泗泾板块时隔近 3 年再次推出的低密纯宅地。

现场吸引了国贸 & 星狮、象屿 & 天安、山西建投、金地 & 星河 & 常州怡康 & 建华共 4 组竞买人参与。

前半程由金地联合体与山西建投主导，象屿联合体全程未举牌；后半程国贸 & 星狮加入争夺，与金地联合体鏖战到最后，29 轮竞价后由国贸 & 星狮以 5.82 亿元竞得，成交楼板价 25028 元 /㎡，溢价率 16.41%。

值得注意的是，16.41% 的溢价率看似不低，但成交楼板价与泗泾近期土地市场水平基本一致。

2025 年 12 月，西侧一河之隔的泗泾森屿项目（03-05 号地块）通过协议方式出让，成交楼面价约 25029 元 /㎡，容积率同为 1.2、限高 24 米 。

也就是说，国贸 & 星狮拿到手的，是一个与周边对标地块 " 同价 " 的稀缺低密指标。

现房时代的土拍规则，正在重塑房企算账逻辑。

第一，现房销售新政直接改变资金周转模型。8 月 28 日三部门通知明确，新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售 。这意味着房企拿地后需沉淀资金 2-3 年才能实现销售回款，资金成本显著上升，对出价能力形成实质压制。

第二，自有资金审查持续从严。上海土地出让实行全市统一政策、统一平台、统一流程管理，竞买保证金实行现金保函与现金保证金二选一模式；同时全面配合上海市土地交易市场统一开展自有资金穿透审查，严把资金来源关口 。违规资金流入土地市场的通道被坚决遏制。

第三，地块属性决定房企策略分化。真如之心这种 " 住宅反哺商办 + 地标 " 的超级综合体，只有部分头部房企有能力独立承接；而泗泾这种 " 小而美 " 的低密纯宅地，则成为多家房企博弈的战场。

但在现房销售压力下，即便 4 家参拍，溢价率也被控制在 16.41% 的合理区间。