房贷最长 40 年，可以办理了吗？8 月 28 日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，将个人住房贷款期限由最长 30 年延长至最长 40 年，具体期限由购房人与商业银行协商确定。

新政实施后的首个工作日，广州落地情况如何？8 月 31 日，南方 + 记者以购房者身份咨询广州 11 家银行网点，涉及中国银行、建设银行、农业银行、工商银行、兴业银行、平安银行、浦发银行、广州银行、广州农商银行、渣打银行等多家银行。

记者调查发现，目前已有部分银行网点明确表示，新发放个人住房贷款可以按照新规办理，贷款期限最长可达 40 年；但仍有不少银行仍在等待总行、省行实施细则或内部文件。

更值得关注的是，" 最长 40 年 " 并不意味着所有购房者都能贷满 40 年。不同银行仍会根据借款人年龄、房龄等因素确定实际贷款期限。其中，有银行明确提出，目前执行 " 借款人年龄 + 贷款期限不超过 85 年 " 的标准。

多家银行已开始执行

有银行明确 " 年龄 + 期限不超 85 年 "

" 已经开始执行了，最长可以做到 40 年。"8 月 31 日，记者以购房者身份向中国农业银行花城支行咨询房贷新政时，工作人员表示，目前该行已经可以按照新规办理最长 40 年个人住房贷款。

工商银行东山口支行工作人员也告诉记者，该行于 8 月 31 日起开始执行相关政策，目前新申请住房贷款可以按照新规办理。

此外，兴业银行广州大道支行、平安银行广州支行、浦发银行体育西支行工作人员均向记者表示，目前已经开始落实 40 年房贷政策。

不过，新政刚刚发布，各家银行的落地节奏并不完全一致。

华夏银行广州分行相关负责人表示，目前暂未实质开展相关业务，仍在等待总行更新制度文件，同时推进系统参数配置和更新。

建设银行天河路支行表示，已经了解到国家层面的政策，但网点尚未收到进一步执行通知。兴业银行五羊支行则表示，相关政策 " 还在落地中 "。广州银行和渣打银行相关网点工作人员也向记者表示，目前尚未收到具体执行文件。

广州农商银行怡乐路支行工作人员表示，目前 40 年房贷政策尚未正式落地，" 大概还要一个月才会跟进 "。对于具体贷款期限及审批条件，仍需等待后续正式细则。

从走访咨询情况看，目前已有农业银行、工商银行两家国有大行以及部分股份制银行网点明确表示，新发放个人住房贷款可以按照 40 年最长期限办理；与此同时，包括部分国有大行、城商行、农商行和外资银行在内的一些机构或网点仍在等待内部细则、制度更新或系统调整。

甚至同一家银行的不同网点，反馈也有所不同。中国银行广东省分行一名工作人员向记者表示，贷款人可按照新规申请办理。但中国银行梅花路支行工作人员则称，目前暂未正式执行，" 细则还没有下来 "。兴业银行广州大道支行表示政策已经可以执行，但该行的五羊支行工作人员则称尚在落地过程中。

也就是说，在新政发布后的首个工作日，银行内部从制度、审批规则到业务系统的调整仍在推进，具体办理情况还需以贷款经办银行的最新口径为准。

办理 40 年房贷需要什么条件呢？根据新规，40 年是个人住房贷款的最长期限，具体期限仍需由借款人与商业银行协商确定。从记者咨询情况看，银行在实际审批中仍有各自的风控标准。

农业银行花城支行工作人员明确表示，借款人年龄与贷款期限之和需符合该行相关要求，目前执行口径为 " 年龄加贷款期限不超过 85 年 "。

这意味着，如果按照这一标准测算，一名 45 岁的购房者，年龄加 40 年贷款期限刚好为 85 年，理论上仍有可能申请 40 年贷款；而如果购房者已经 50 岁，能够申请的贷款期限则可能最长为 35 年。

兴业银行广州大道支行工作人员表示，具体贷款期限还要综合考虑借款人年龄、所购住房房龄等因素。

浦发银行体育西支行工作人员也特别提醒，40 年是 " 理论上的最长期限 "，实际能够办理多少年仍有相应要求，需要根据客户具体情况审核。

从走访咨询看，40 年并不是所有购房者都能获得的 " 标准期限 "，而是监管划定的新上限。具体能贷多少年，仍取决于借款人自身条件和银行风控要求。

存量房贷能不能改成 40 年？

银行口径有所不同

相比新增房贷，目前购房者更加关注的另一个问题是：已经贷了 20 年、30 年的房贷，能不能延长到 40 年？

记者调查发现，这一问题目前各家银行的回答差异更大。

农业银行花城支行、工商银行东山口支行和平安银行广州支行工作人员均表示，目前存量贷款暂不能直接调整为 40 年。

中国银行梅花路支行工作人员则表示，需要等待后续具体细则。

兴业银行广州大道支行工作人员表示，存量客户存在申请调整期限的空间，但 " 条件比较严格 "；浦发银行体育西支行工作人员也表示，可以申请，但办理程序相对复杂，需要结合客户实际情况审核。

实际上，从监管新规来看，存量房贷期限调整并非统一执行，而是为商业银行结合借款人实际情况自主评估、协商确定留下了较大空间。

此次同步发布的《个人住房贷款管理办法（试行）》明确，借款人申请贷款展期的，银行需要对展期原因、后续还款安排的可行性进行审慎评估。银行同意展期后，根据借款人的还款来源等情况确定具体期限。

业内人士解释，新规同时划出了两条 " 红线 "：展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，原贷款期限与展期期限合计不得超过 40 年。

这意味着，存量房贷并不是人人都能够直接 " 拉长到 40 年 "。

例如，一笔原期限为 30 年的房贷，按照上述规定，理论上最多可以再延长 10 年，达到 40 年；但如果原贷款期限只有 20 年，由于展期期限最多不能超过原期限的一半，也就是 10 年，那么最终贷款总期限最长只能达到 30 年，而不是 40 年。

同时，即使在上述期限范围内，是否允许展期、能够延长多少年，也仍需经过银行评估，并非借款人提出申请后即可自动调整。

40 年只是上限

购房者更要算清 " 长期账 "

从记者调查来看，房贷政策正在广州快速落地，但在政策实施初期，银行之间仍存在明显 " 温差 "。

一方面，农业银行、工商银行以及部分股份制银行网点已经开始接受最长 40 年新房贷业务；另一方面，大多数银行仍在等待总行、分行的具体操作细则。

存量房贷的情况更为复杂。监管制度已经明确贷款展期的制度空间和期限边界，但是否能够办理、具体需要哪些条件、办理流程如何，不同银行仍在进一步细化。

从最长 30 年延长至最长 40 年，一个明显变化是，住房贷款期限有了更大的弹性。

对于新申请房贷的购房者，可以在更长的期限范围内结合自身收入和还款能力进行选择；对于部分面临阶段性还款压力的存量客户，也增加了通过展期等方式调整还款安排的制度空间。

但贷款期限越长，也意味着债务周期越长。

业内人士提醒，对普通购房者而言，关注点不能只停留在 " 能不能贷 40 年 "，更要结合自身情况算清几笔长期账：月供能降低多少、总利息会增加多少、实际最长能够贷多久，以及未来家庭收入和负债水平能否支撑更长的还款周期。

随着各家银行相关细则陆续落地，房贷新政究竟如何执行、不同银行之间是否存在差异、存量房贷能否调整等问题仍将持续明晰。《财知道》将持续跟进新政落地情况，敬请订阅关注。

南方 + 记者 陈颖 黎华联 见习记者 黄泽云

【作者】 陈颖；黎华联；黄泽云

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