管理层围绕财务表现、运营策略、区域布局、存量焕新、数字化与 AI 赋能等核心议题展开深度解读。

近日，星盛商业（6668.HK）发布 2026 年中期业绩并召开业绩交流会。2026 年上半年，国内消费市场延续温和复苏态势，商业地产行业处于存量博弈阶段，行业分化持续加剧。面对外部环境变化，公司以 " 精益管理 " 为核心，坚持高质量发展与高品质服务，交出了一份经营稳、分红高、韧性足的中期答卷。

业绩会上，公司管理层围绕财务表现、运营策略、区域布局、存量焕新、数字化与 AI 赋能等核心议题展开深度解读，清晰展现了公司短期经营表现与中长期成长逻辑。

财务底盘稳健，高派息持续回馈股东

2026 年上半年，公司实现营业收入 2.8 亿元，归母净利润 0.85 亿元，在行业周期中凸显盈利韧性；实现毛利 1.42 亿元，综合毛利率达 50.7%，维持行业较高水平。管理费用率同比下降 1.1 个百分点至 8.2%，连续三年保持下降趋势，精益管理成效持续兑现。

现金流与资金储备方面，截至报告期末公司在手现金达 13.57 亿元，资金实力充裕。同时公司持续优化资金管理，上半年实现资金收益 2,307 万元，同比增长 60.3%。稳健的财务策略与充足的现金储备，为长期业务发展与回馈股东构筑了坚实的安全垫。

股东回报方面，本次中期宣派股息每股 0.08 港元，派息率达 82.9%，较去年同期增长 60%。自上市以来，公司已连续分红累计十次，累计现金分红 7.53 亿港元，派息率与派息额均逐年提升，远高于上市时不低于 30% 的承诺。

强化运营深耕存量，品牌调改适配消费新趋势

面对线下消费环境变化、消费者决策更趋理性的挑战，星盛商业坚持以运营提质为核心，通过品牌调改、场景营销、会员运营三大抓手，持续激活存量项目活力，实现核心经营指标稳步改善。

招商调改方面，上半年公司完成超 300 个品牌的优化升级，成功引进超过 70 家首店品牌，出租率 92.8% 保持行业领先水平。同期，公司同店客流同比增长 6.2%，同店销售额（不含山姆）同比增长 0.6%。公司紧跟消费结构变化动态调整品牌矩阵，通过精准汰换低效业态、匹配当下消费潮流，持续提升项目对消费者的吸引力。

内容营销方面，公司联动头部公域平台打造现象级活动，深化私域社群运营，构建起头部平台跨界、城市事件、圈层垂直、量级赛事四大内容矩阵。比如，上半年集团 S 级活动 " 大抢节 " 首次与小红书共创 IP，在会员纳新、客流销售及品牌曝光上均取得超预期成效；深圳星河 WORLD · COCO Park 第二届世界滑板日、厦门星河 COCO Park 西红柿放松节、深圳福田星河 COCO Park 20 周年特别企划等活动接连落地，实现品牌影响力扩大与客流销售双提升。

会员运营方面，全域会员生态持续完善，上半年会员总数同比增长 10%，会员消费占比达 35%，其中银卡以上高端用户贡献 85% 的会员消费。用户粘性与价值贡献进一步提升，为公司长期增长构建了扎实的用户基础。

战略布局多点突破，构筑长期发展护城河

在稳住经营基本盘的同时，星盛商业锚定区域聚焦、存量焕新、数字赋能三大战略方向，主动适配商业地产存量时代发展趋势，构筑中长期竞争壁垒。

公司区域聚焦战略持续深化，始终以大湾区为核心主战场，持续深耕优势区域，缩短管理半径、提升协同效率。截至报告期末，公司已开业项目 26 个，总建筑面积 148 万平方米。2026 年上半年，公司大湾区收入占比达 79.8%，核心市场优势稳固。

新项目方面，深圳光明星河 COCO City 于 2026 年 4 月全面开业，首店率超 34%，填补区域商业空白且经营表现超预期；下半年深圳星河 WORLD · COCO Park 二期、深圳龙岗星河 COCO City 将陆续开业，南京星河 COCO City 计划于 2027 年推出。公司坚持 " 开一个成一个 " 的原则，稳步打造标杆项目后再逐步拓展。

数字化与 AI 赋能加速落地。公司坚持智慧零售小步迭代的策略，上半年 ERP 业财一体化系统全面上线，商业 BI 完成重构，C 端小程序、B 端商户新管家、POS 扫码付等产品持续迭代。其中商户新管家注册商户超 3000 家，上半年工单量超 12 万单，有效助力商户运营提效。公司持续深化与字节等科技企业合作，探索 AI 在办公协同、营销运营、智能客服、停车场管理、ERP 与 BI 智能化等场景的落地应用，以技术驱动管理效率与用户体验双提升。

公司持续践行 ESG 理念。战略层面，公司出台 2026-2028 三年 ESG 主线规划，锚定打造大湾区无废商圈标杆的目标，推动减碳从成本投入向价值资产的战略转型，抢先布局商业地产 ESG 战略赛道。实践层面，公司率先切入商业地产咖啡渣减碳赛道，联合旗下 17 个品牌、共 27 家门店发起 " 循环城市联盟 "，本次全域低碳行动累计实现 22 吨 CO ₂ e 碳减排，以轻量化实践探索商业减碳路径。品牌传播层面，公司联动红树林基金会，打造光明 CCT 开业与循环城市计划启动双营销事件联动，叠加高层授牌加持与官媒传播矩阵，实现总曝光量超 2 亿，ESG 品牌声量实现突破。国际影响力层面，公司打造「循环城市特展」，获 APEC 林业部长级会议独家邀约参展，将星盛商业 ESG 实践推向国际舞台，成为商业地产领域可持续发展的代表性样本。

Q&A 环节

Q1：2026 年上半年公司三类运营模式收入结构出现变动，请问主要驱动因素是什么？公司如何评估三类模式的优劣势及未来外拓策略？

A：委托管理服务收入占集团总收入 62%，同比下降 6%，主要系公司基于长期可持续发展考量，主动对核心在营项目实施经营性调改，短期收入承压但为后续资产价值提升奠定基础。品牌与管理输出服务收入占比 12%，同比下降 2.3%，收入变动受双重因素对冲：常州武进湖塘星河 COCO City 模式由整租模式调整为品牌与管理输出，形成正向贡献；中山天奕星河 COCO City 退出形成负向拖累。整租服务收入占比 26%，同比增长 13.2%，主要来自新开业的深圳光明星河 COCO City 项目贡献。

从模式特性来看，委托管理与品牌管理输出的服务内容、筹备期收费标准一致；其中委托管理模式偏向包干制，公司对项目的管控主动性更强；品牌管理输出模式偏向酬金制，人员配置更精简。整租模式需承担相应运营风险，当前整体收入占比相对较低。

未来外拓布局中，公司将优先采用委托管理模式获取优质项目，该模式兼具轻资产属性与较强的项目掌控力；对于确定性高、稀缺性强的优质项目，也将灵活采用整租或小比例参股方式强化主动权。

Q2：当前线下消费呈现降速换挡特征，公司在运营端采取了哪些针对性应对措施？

A：当前线下消费正处于结构换挡期，消费者决策更趋理性，性价比诉求提升，同时对服务体验与商品品质的要求持续提高，客单价面临一定压力。公司从三个维度主动应对：

一是品牌调改层面，上半年完成超 300 家品牌优化升级，动态匹配当下消费潮流品类，持续优化品牌矩阵。

二是服务升级层面，依托五大友好服务标准，结合项目区位与客群特征提供差异化服务，落地女性友好、家庭友好、宠物友好等特色服务，因店施策提升体验。

三是营销创新层面，构建私域运营与公域平台联动的全渠道营销体系，包括与小红书共创 " 大抢节 "IP 活动、与支付宝合作 " 碰一碰 " 寻宝活动、与腾讯开展深度合作等，精准触达年轻消费群体，扩大会员纳新规模。

公司对消费换挡下的市场机会持积极态度，将持续迭代运营策略，主动适配市场变化。

Q3：派息率能否保持？

A：公司自 2025 年起承诺，未来三年派息金额不低于上一年度水平。2024 年全年每股派息 0.131 港元，2025 年全年每股派息 0.135 港元，按当前股价测算股息率超 10%。本次中期宣派股息每股 0.08 港元，派息率达 82.9%，较去年同期增长 60%。公司将延续高派息分红政策，在资金充裕的前提下持续回馈股东。

Q4：数字化生态对会员复购率和商户运营效率的实际拉动作用如何？AI 赋能方面有哪些值得期待的落地场景？

A：公司数字化建设聚焦 C 端消费者、B 端商户与管理端三大维度，持续迭代产品与服务。

会员体系方面，公司于 2023 年成立智慧零售部，启动会员体系与忠诚度计划重塑，将会员层级由三级优化为五级，同步完善权益赋能体系，成效显著。截至 2026 年上半年，清理 24 个月无消费活跃账户后，有效会员总数超 600 万，会员活跃度保持较高水平；会员消费占比持续提升，在用户召回、复购转化及营销卡券核销等方面均体现出明显拉动作用。

商户端方面，" 新管家 " 小程序注册商户超 3000 家，上半年累计工单量超 12 万单，产品定位从物业管家向营运伙伴延伸，有效助力商户提升服务效率与经营效益。

AI 赋能层面，公司正与字节跳动、腾讯、阿里等科技企业开展合作，探索多场景落地应用，主要包括内部办公工具提效、营销智能应用、客服智能体、停车场 AI 化管理、AI+ERP、AI+BI 等方向。未来公司将持续推进 AI 技术与业务场景的深度融合，赋能经营效率提升。

Q5：商业地产从规模扩张转向存量运营，公司轻资产运营商行业地位将如何演变？

A：当前中国商业地产行业已进入存量主导阶段，规模扩张不再是核心增长逻辑，但存量市场空间依然广阔。公司将持续把握优质资产的拓展机会，但核心前提是做精做深自身存量项目运营，夯实基本盘。公司将坚持精细化管理导向，扎实打磨招商、企划、运营等核心能力，以运营硬实力为基础稳步扩大规模，避免盲目扩张。

从行业空间来看，目前商业地产存量面积近 7 亿平方米，人均约 0.5 平方米，已处于较高水平，行业向存量运营转型是必然趋势。

公司主动推进存量资产价值提升，针对 6 个开业超十年的成熟项目实施系统性改造：深圳福田星河 COCO Park 继 2025 年完成美食区改造、实现租金收益提升后，2026 年正推进超市区域调整；深圳龙华星河 COCO City 已完成主力店及儿童区域整体焕新；同时针对影院业态调整，利用 IMAX 厅、巨幕厅的超高空间改造为复合体验空间，优化资产组合，提升整体资产价值。

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