财联社 8 月 31 日讯（编辑 李响）截至 8 月 31 日，全市场 88 只公募 REITs 产品 2026 年中期报告已基本披露完毕。财联社梳理关注到，88 只产品年内已有 79 只派现，合计 135 次、总额 82.03 亿元，其中 12 只年内分红达 3 次，" 现金奶牛 " 成色不减。

二级市场方面，同期中证 REITs 全收益指数累计下跌 5.74%，仅 22 只产品年内录得正回报；涨幅居前的多为高速、能源等经营权类资产，跌幅居前的多为产业园、仓储物流等产权类资产，" 底气 " 与 " 寒意 " 并存。

赛道禀赋决定业绩表现

从中期报告披露的年内收益来看，经营权类资产几乎 " 包揽 " 前排。其中中金山东高速 REIT 以 14.78% 的年内涨幅领跑全市场，华夏中国交建高速 REIT（12.99%）、招商基金公路高速公路 REIT（12.03%）、华泰江苏交控 REIT（7.27%）、鹏华深圳能源 REIT（6.89%）紧随其后，涨幅居前者多数为高速、能源类资产。中金山东高速 REIT 半年报数据显示，上半年完成可供分配金额约 9759.64 万元，同比增长 0.77%，按 6 月 30 日收盘价计算的年化现金流分派率约为 6.01%。

图：截至 8 月 31 日，收益表现靠前的 REIT 产品

数据来源：Wind 数据，财联社整理

整体上看，高速公路板块经营总体平稳但项目表现分化，路网分流与区域引流效应是核心影响因素，具备区位优势和路网引流效应的项目更具抗风险能力 "。

与此同时，跌幅榜则几乎被产业园与仓储物流 " 包场 "。其中招商科创孵化器 REIT 年内下跌 32.29%，华夏合肥高新产园 REIT（-32.23%）、建信中关村产业园 REIT（-31.10%）、易方达广州开发区高新产业园 REIT（-28.86%）、中航易商仓储物流 REIT（-27.70%）悉数在列。

图：截至 8 月 31 日，收益跌幅超 20% 的 REIT 产品

数据来源：Wind 数据，财联社整理

中金公司相关研报认为，产业园供需仍未出清，多数项目延续以价换量策略，租金同环比下滑较为普遍，二季度全国物流地产呈现 " 租金下降、空置率转升 " 态势，全国平均有效租金环比下降 0.69% 至 20.55 元 / 平方米 / 月，相对而言，标准厂房、产业集聚度较高的资产更具韧性。

" 二级市场持续走低与基本面逐步趋稳的走势有所背离，更多由资金面和情绪主导。" 中金公司研究部裴佳敏认为，当前全市场 P/NAV 为 1.11，产权类分派率利差扩张至 308 个基点、处于历史极值区间，安全边际已较为充分，建议沿 " 高胜率 "（保租房、消费、部分高速和能源）和 " 高赔率 "（整租模式物流项目）两条主线布局。

分红超 82 亿彰显 " 现金奶牛 " 底色

值得注意的是，与疲弱的二级价格相比，分红端的 " 存在感 " 持续强化。

截至 8 月 31 日，88 只 REITs 产品中 79 只已实现年内分红，合计分红 135 次，派现总额达 82.03 亿元。其中，年内涨幅冠军中金山东高速 REIT 已三度派现，累计分红约 1.43 亿元，该基金成立以来累计分配收益 11 次、合计约 7.84 亿元，分配比例接近 100%；华夏中国交建高速 REIT 年内同样三度分红，累计派现 2.24 亿元；中信建投国家电投新能源 REIT 更以单次每 10 份派 6.437 元的力度居单次单位分红前列。

据申万宏源统计显示，二季度末产权类、特许经营权类 REITs 平均分派率分别为 4.67% 和 9.06%。在业内人士看来，特许经营权类 REITs 存续期间的分红收益具有 " 还本付息 " 的特点，收费公路类部分代表产品年化现金流分派率可达 8% 至 12%，这正是弱市中资金的底气所在。

某 REITs 基金经理对财联社表示，经过此轮估值修复，多只产品的现金分派率已具备显著性价比。对于偏好稳健现金流、着眼长期持有的配置型资金来说，当前时点正是一个值得关注的入场机会，与此同时社保、年金等长线资金有望扩大 REITs 配置比例，从负债端匹配的角度看，REITs 是保险属性资金的优质配置选择。

展望后市，随着中期报告披露完毕，市场关注点将从业绩验证转向下半年经营改善预期。在政策持续支持、资产范围不断拓宽的大背景下，REITs 作为连接资本市场与实体经济的重要工具，其长期配置价值依然突出，但短期仍需警惕供给节奏与市场承接力的匹配问题。对于投资者而言，底层资产运营质量永远比分派率数字本身更重要，精选底层资产优质、运营能力突出的标的，将是穿越周期的核心策略。