中金发布研报称，维持华润万象生活（01209）盈利预测不变，维持跑赢行业评级和目标价 48 港元，对应 21 倍 2026 年核心 P/E 和 23% 上行空间。公司股票交易在 17.4 倍 2026 年核心 P/E 和 5.7% 2026 预期股息收益率。

中金主要观点如下：

1H26 业绩符合该行预期

公司公布 1H26 业绩：收入 92.2 亿元，同比增长 8%；核心净利润 22.3 亿元，同比增长 11%，符合市场预期。公司宣告中期每股分派 0.98 元股息，对应核心净利润口径的派息比例为 100%（其中 40% 为特别派息），中期股息对应当前股息收益率 2.8%。

购物中心维持高质量运营效率，市场份额持续提升

在管购物中心 1H26 零售额同比增长 21.7%，其中同店增速 10.2%（继续大幅跑赢社零总额增速），其中重奢购物中心同店增速 11.0%，略好于整体。1H26 购物中心板块毛利率与去年同期持平，业主端净经营利润率同比提升 0.7 个百分点至 68.9%，推动业主端净经营利润同比增长 17%。上半年公司新开业 3 个购物中心，总开业数量达到 138 个，其中 116 个项目零售额在当地市场排名前三；期内新拓展 12 个第三方项目，截至上半年末储备项目达 80 个。

物业航道逆风中仍具韧性，紧抓回款及现金流管理

2026 年上半年公司物业航道收入同比增长 3%，毛利润同比基本持平，在宏观及行业承压的背景下整体发展仍具一定韧性；当期收缴率同比提升 0.3ppt 至 74.7%，清欠率则同比有所下降。公司继续锚定 " 有现金流的利润 "，上半年有效经营性净现金流对核心净利润覆盖超七成，较去年同期提升 1.5ppt，扣除已宣布未派发的股息后在手广义现金 151.9 亿元。

料向全年经营目标扎实推进，2027 年开业加速

公司上半年整体经营量质齐升，利润端与派息维度均兑现了年初经营目标（2026 全年核心净利润和每股派息双位数增长）；展望下半年，该行预计随着商管项目新开业的持续推动（2026 年全年预计新开业 12 个，2027 年 16 个项目）、生态圈业务的高速增长，以及费用端的持续压降，公司有望继续向全年经营目标稳步推进。该行预计随着公司战略重视现金流管理，全年经营性现金流有望保持健康，为全年派息目标提供坚实基础。

风险提示：整体消费环境或物业管理经营环境超预期承压。