观点网 8 月末，多部委集中发布一揽子房地产制度文件（828 新政），标志国内房地产行业正式告别依靠预售杠杆驱动的高周转时代。

优先现房销售、抬高预售门槛、按揭放款时点调整、贷款年限放宽至 40 年、项目资金封闭管理等制度改革，不再是短期刺激工具，而是重塑房企生存逻辑的底层规则。

规则重构之下，以上海为核心基本盘的国资老牌房企城投控股交出 2026 年半年答卷。上半年，城投控股实现营业收入 28.41 亿元，同比下降 52.06%；利润总额 -0.45 亿元，同比下降 112.40%；归母净利润 -5179.82 万元，同比下降 133.80%。

近年来，营收与利润收缩成为不少房企的共性特征。聚焦到城投控股身上，本期收入大幅下滑主要因房地产项目竣工交付结转较上年同期减少；利润承压则是结算收入下降的基本面之上，叠加金融资产公允价值波动所致。

与此同时，因预售回笼资金减少，其经营活动产生的现金流量净额为 -17.95 亿元，而上年同期为 +5.35 亿元。

尽管账面数据不佳，但报表背后仍透出不少积极信号。例如，地产结转毛利率同比提升 3.72 个百分点至 22.58%；负债结构上，融资总额 429.97 亿元，平均融资成本仅 3.13%；投资收益 1.96 亿元，同比大增 78.55%，对当期收益形成缓冲。

结算错位下的承压

先聚焦财报核心指标深入分析，营收与利润的回落，主要来自结转节奏的错位。上半年，城投控股营业成本 22.41 亿元，同比下降 53.72%，与营收降幅基本同步，显示收入端的收缩并非成本失控，而是竣工交付结转项目较上年同期减少所致。

结转减少之外，实际上还有其他因素对利润造成拖累。上半年，城投控股非经常性损益合计 -983.37 万元，其中金融资产公允价值变动损益 -9679.50 万元，是侵蚀利润的主要项目，政府补助 272.74 万元形成一定对冲。

好在，公允价值变动损益的大幅波动，与上市证券二级市场表现直接相关，属于报表层面的阶段性扰动，不改变公司主营业务的经营底色。

与之相对，投资收益 1.96 亿元，同比增长 78.55%，主要来自上市证券分红与处置收益，一定程度上平滑了地产结转下行带来的利润波动，也体现出公司资产配置的灵活性。

拨开账面数据，公司经营质量层面仍显现不少亮点。房地产业务虽然结转体量收缩，收入减少 53.27% 至 27.45 亿元，但结转毛利率达到 22.58%，同比提升 3.72 个百分点。

毛利率得到逆势提升，主要是因为本期结转以露香园二期等上海核心城区改善型项目为主，高毛利项目占比抬升，体现上海核心存量资产的盈利韧性。

不过，收入版图高度集中于单一城市，既赋予其深耕红利，也放大了结转节奏波动对业绩的冲击。分地区看，上海地区收入约 26.58 亿元，占营业总收入的 97.2%，江苏、安徽两地区合计占比不足 3.2%。

毛利率变化方面，上海地区毛利率同比提升 3.74 个百分点，安徽地区同比提升 5.71 个百分点，而江苏地区同比回落 12.19 个百分点。

更值得留意的是财务结构的稳定性，城投控股期末融资总额 429.97 亿元，平均融资成本仅 3.13%，在行业融资环境整体偏紧的背景下，这一成本水平意味着显著的竞争优势。

同时，财务费用 4.02 亿元，同比仅微增 0.10%，利息负担未见明显扩张，低成本资金为公司逆周期补仓与存量项目开发提供了腾挪空间，是穿越周期的重要筹码。

公司持有已上市证券市值约 44.90 亿元（含 REITs），上半年收到上市证券分红约 0.60 亿元，这一金融资产组合既是利润的缓冲垫，也是低成本的流动性储备。从整个收入盘子来看，证券投资占比虽小，但其与租赁业务共同构成业绩的多元支撑。

截至 6 月末，城投控股在营租赁社区 17 个、房源 2.4 万套、运营面积 101 万平方米，稳定运营社区平均出租率 90% 以上。

分季度看，一季度主要出租项目出租率约 69.88%，二季度升至 72.15%；租赁现金流入一季度 1.18 亿元、二季度 1.27 亿元，上半年合计约 2.44 亿元。

出租率与租赁现金流入逐季抬升，租赁板块正从培育期转入稳定贡献期，成为地产主业之外难得的现金流来源。

土储销售静待兑现

销售端，城投控股上半年实现签约销售金额 18.16 亿元，同比有所下滑，整体处于推盘空窗阶段。

分季度看，一季度签约面积 4645 平方米，同比下降 69.13%，签约金额 5.01 亿元，同比下降 73.45%，当期无新增竣工和开工面积；

二季度签约面积 9822 平方米，同比下降 17.02%，签约金额 13.15 亿元，同比增长 10.68%，新增竣工 2.95 万平方米，仍无新增开工。

对比来看，签约面积的同比降幅收窄与签约金额的回正，反映出公司在售项目以高总价改善型产品为主，去化规模虽小但单盘货值较高，结构性特征突出。

聚焦到具体项目上，露香园二期（香境里）结转别墅 1372 平方米及车位，结转收入达 3.5 亿元，高总价改善型产品对业绩的引领作用可见一斑。

土储策略上，城投控股依旧坚定深耕上海。2026 年 5 月，公司全资子公司城投置地经过 63 轮竞价，以 19.3 亿元竞得上海虹口嘉兴路街道内环内宅地，地块毗邻北外滩、瑞虹商圈，属于上海市场稀缺的纯住宅用地，适合打造高端改善产品，成为上半年土拍市场关注度较高的地块之一。

在行业普遍拿地趋于保守的环境下，此次补仓进一步加固公司中心城区土储底盘，该地块未来也将成为两三年之后重要的货值来源。

截至半年报期末，公司持有待开发土地 8 宗，计容建面约 75 万方，其中 88% 土储资源集中于上海，存量项目涵盖城市更新、旧改、城中村改造等多种类型，主要包括露香园二期 C 地块、前湾项目、小东门旧改、诸翟及杜行城中村项目等。

不过也要看到，土储货值尚未进入集中兑现阶段，收入结转滞后于签约，全年业绩的释放仍取决于项目交付进度，这一时间差正是公司当前报表承压的结构性原因。

展望未来，政策环境的调整，或将成为影响城投控股等众多传统房企下半年走势的重要变量。对于主打上海改善产品的城投控股而言，贷款年限拉长有望撬动观望客群，叠加核心土储、低成本融资与成熟租赁运营能力，销售与结转存在边际改善的可能。

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