过去 30 年，在悉尼买房一直被视为澳大利亚最稳妥的投资之一。不断上涨的房价让房地产成为居民财富增长的重要引擎。如今，澳大利亚楼市繁荣正在出现裂痕，并且影响开始向金融体系蔓延。

随着贷款利率上升，加上政府预算案收紧投资房税收优惠政策，房价下跌正在澳大利亚全国蔓延。房地产咨询公司 Cotality 最新数据显示，悉尼房价自 2 月触顶以来已下跌约 7%，各首府城市有 93% 的郊区房价出现下跌。

楼市下滑也开始冲击澳大利亚大型银行。自预算案公布以来，房贷申请量下降多达 20%。悉尼大型开发商 Bathla Group 上周宣布进入自愿托管，负债 33 亿澳元（24 亿美元），令人担忧更多高负债建筑商可能陷入困境。

在过去数十年由杠杆和政策支持推动房价上涨后，澳大利亚决策者如今需要应对全球不少国家都面临的挑战，既要给过热楼市降温、改善住房负担能力，又要避免在通胀压力推高借贷成本之际拖累经济。

如果楼市持续下滑，对澳大利亚家庭的冲击可能尤其明显。德国商业银行的数据显示，房地产约占澳大利亚家庭财富约 60%。一项消费者信心指标 6 月已降至 " 极度悲观 " 水平。

房地产网站 Domain 首席住宅经济学家 Nicola Powell 表示，当人们对自身财务状况或整体经济缺乏安全感时，不会轻易购买房地产这种高价资产。

住房负担能力也给澳大利亚政府带来越来越大的压力。根据 Demographia 的 2024 年数据，悉尼平均房价接近居民可支配年收入的 14 倍，在全球城市中仅次于香港。Cotality 的数据显示，过去十年，澳大利亚全国房价上涨约 67%，布里斯班、阿德莱德和珀斯的房价大涨逾一倍。

澳大利亚国库部长 Jim Chalmers 今年 5 月 12 日公布限制投资房 " 负扣税 " 的新规，矛头直指他所称住房和税收体系中的 " 不公平 " 现状。" 负扣税 " 政策允许投资房的可扣除支出超过租金收入所形成的亏损，用于抵减工资等其他应税收入。

新规将于 2027 年 7 月起生效。除了新建住房外，5 月 12 日之后购买的投资房将不再享有负扣税资格。澳大利亚政府希望借此降低购买多套投资房的吸引力，引导资金进入新房建设，同时让首次购房者更容易进入市场。

Powell 表示，这一政策变化影响到相当多的购房者，而首次购房者的规模不足以完全取代地产投资者，因此楼市今后的运行节奏将明显不同，投资者减少对楼市的真正影响其实才刚刚开始显现。

Cotality 全国房价指数 8 月下跌 0.9%，连续第五个月走低，较 3 月峰值下跌 3.6%；悉尼房价 8 月下跌 1.4%。房地产成交也在萎缩。Cotality 季度估算显示，全国住宅成交同比下降 15.5%，较五年平均水平低 11.5%。布里斯班、珀斯和悉尼的成交量降幅最大，同比均下降逾 20%。