上周，广州史诗级拍地落幕。

华润首进海珠，80.6 亿夺得琶洲南 TOD 旁的石榴岗地块，扣除配建后，楼面价约 6.7 万 / 平，溢价 20 亿元。

5 家头部房企鏖战，保利和越秀罕见合体，都挡不住华润单枪匹马杀出。

业内都说，大家低估了华润的决心。

但其实，被低估的不是华润的决心，是琶洲的价值，以及海珠区在琶洲板块的精密操盘。

今年以来，琶洲两次拍地，楼面价都跻身了广州 TOP10。

石榴岗地块，溢价率 33%，上个月的琶洲中二区 208 地块，溢价率更是高达 47%。

头部房企抢筹，资金正在琶洲加速聚集。

抢筹琶洲，海珠区的前置运作

石榴岗地块能拍出高溢价，海珠区在背后做的不只是卖地，而是一整套前置工作。

地块原计划建电竞文化中心，容积率 5.0，限高 220 米。

但在海珠区的运作下，地块经历了两次关键调规：

第一次调规，容积率从 5.0 砍到 3.43，限高从 220 米压到 100 米。

第二次调规在上月通过，容积率进一步降到 2.98，限高压到 80 米。

同时，电竞文化中心被挪到地块北侧，明确不由开发商配建，由政府兜底。

这一连串动作的核心意图很清晰，把一块高容积率商业用地，调整为低密核心住宅用地，大幅提高了开发确定性。

广州 " 好房子 28 条 " 鼓励合理确定容积率，降低地块开发强度、严控非必要配建，海珠对石榴岗地块的两次调规，恰好踩在了这一政策方向上。

为了让地块更有吸引力，海珠区还专门开了一场土地供应座谈会。

17 家房企参与，14 个区属职能部门主要领导到场。地块北侧新桥的立项进展、对口省实琶洲学校等关键信息，都在会上提前释放给了房企。

这些前置工作，直接提升了开发商的拿地信心。

所以华润首进琶洲即重仓，背后是海珠区精密操盘的结果。

产业 + 生活

将成为琶洲的复合竞争力

石榴岗地块自身的硬条件，也撑得起高溢价。

近十年，琶洲仅出让过 7 宗住宅用地。

每一宗宅地的出让，每一个豪宅的面世，都在改写广州的市场预期——

琶洲 · 樾 | 华樾，楼面价约 7.6 万 / 平，曾两年霸榜广州楼面价 TOP1。

琶洲南 TOD，2022 年入市以来，连续三年拿下广州销冠。

保利天奕 2025 年入市，直接包揽了海珠区年度三料冠军。

琶洲中二区 208 地块，楼面价 6 万 / 平，还没入市，就带动了周边豪宅新盘的市场预期整体抬升。

而石榴岗地块的体量和区位价值，都不输以上任何项目。

体量方面，石榴岗计容建面约 13.1 万平。对比今年越秀地产拿下的 208 地块，计容建面只有 2.27 万平，石榴岗是其 5 倍多。

对比保利天奕三宗地连片开发的总建面约 13.8 万平，石榴岗单宗地块的体量与之相当，而容积率压到了 2.98，是琶洲核心区近年来少有的低密大体量住宅用地。

区位上，地块紧贴琶洲南 TOD 西侧，中间只隔一条马路，过桥即是琶洲西区互联网总部集群。

对口省实琶洲学校，旁边有河涌、有琶洲南 TOD 修建的公园，黄埔涌与赤沙涌在地块北侧和西侧，西北向可望广州塔。

琶洲南区正在形成西居东产的产城空间格局。

当越来越人才在琶洲置业，产业 + 生活就会成为琶洲的复合竞争力。

海珠，打开了广州 CBD 的上限

产业决定购买力，规划决定预期。

2026 年上半年，海珠区 GDP 首次突破 1600 亿元，同比增长 7.0%，连续 17 个季度增速位居广州前列。

支撑这一增速的，正是琶洲这一核心引擎。

这里不仅汇聚了腾讯、阿里、唯品会、小米、科大讯飞、三七互娱等数十家行业龙头，更以全市 0.2% 的土地，产出了海珠区 1/4 的 GDP。

在人工智能新赛道上，琶洲更是一骑绝尘，泛 AI 企业超 8000 家，营收超 1600 亿元，大模型备案量全国第三、全省第一。

今年 1 月，琶洲被确定为全省三大人工智能核心产业集聚区之一，与深圳南山、东莞滨海湾并列；8 月，广东首个 "Token 贷 " 在海珠发布，进一步降低了 AI 企业在琶洲扎根发展的资金门槛。

无论是经济体量还是产业能级，琶洲都已跻身全国第一梯队。

而接下来，琶洲发展更大的空间还将打开。

海珠新中轴正如火如荼的推进，这里是连接广州核心发展的关键。

全长 6 公里，目前已完成 5.3 公里用地征收，广州塔以南原本被旧厂、旧村切碎的轴带，正在被一点点缝合，冲刺 2028 年底全线贯通。

当广州新中轴的城市客厅、琶洲的总部经济集群，被串成完整的价值链条。

这条轴上每打通一段、每一处旧改兑现，都会反向夯实琶洲的资产价格。

未来，这里不仅会聚集更多头部企业，更会吸引全球高端人才安居，而海珠，也将以产城融合的路径，打开广州 CBD 的全新上限。