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9 月 3 日 15 时，顺义后沙峪温榆河 SY00-2101-2001、2002 地块现场截牌。

与朝阳驼房营 629 同场成为北京现房销售新政后首拍双子星。截至 9 月 2 日 17 时竞买申请截止，线上仅金隅 + 懋源联合体举一牌（70.71 亿底价）。

市场消息称，华润置地亦报名参拍——隔壁北京润园操盘方下场，意图在西北侧再补一宗同指标低密地，避免客群被分流。

地块是润园的 " 放大版姊妹盘 "。

总占地 20.22 公顷，地上计容 20.42 万㎡，容积率 1.01、住宅限高 27 米（商服 2002 地块 0.3 公顷、容积 1.0、限高 18 米）；12 米安悦北路 +20 米裕园南路两条街坊路把宅地切为三组团，开发节奏可复制润园 " 三期滚动 "。

起拍 70.71 亿元，折合综合楼面约 3.46 万 /㎡、可售住宅楼面约 3.5 万 /㎡，与 2025 年 2 月华润摘润园（2007-2008 地块）60.24 亿、楼面 3.5 万 /㎡完全同价，但总建面多 3 万㎡。

润园已把温榆河低密模型跑通。

华润该盘占地 17.04 公顷、计容 17.21 万㎡、483 户（19 栋 8F 洋房 +92 栋双拼），2025 年 12 月 5 日开盘，一、二期取证 393 套网签 339 套、去化近九成、成交均价 7.2 万 /㎡，其中洋房约 6.6 万、双拼院墅近 8.9 万，回款超 80 亿、地价覆盖率 140%+；三期 45 栋双拼（含 6 栋 " 二合一 " 类独墅）调规待推。

禁建独栋红线延续，2001 地块产品大概率走 "8F 洋房 + 双拼院墅 " 双线，面积段 271㎡起跳至千平级。

三方博弈。

金隅 + 懋源 8 月初刚在广渠路地王现场厮杀至末轮，本次带预算转战温榆河——金隅补仓通州土桥 6037（8.7 亿溢价 27%）后现金流仍紧但敢碰 70 亿级低密，懋源以騴橒臺、钓云台 IP 做产品输出，联合体若底价摘地可借润园二手锚定 7 万 + 开盘价。

华润 " 守土 " 逻辑最直接：润园剩余三期 86 套 + 一二期尾货不足 60 套，2027-2028 交付前若邻盘由对手以同楼面价做 " 润园 2.0"，将反压润园三期别墅定价，华润宁多砸 70 亿也要锁客。

若仅金隅懋源举一牌且无其他现场竞价，则底价 70.71 亿成交概率最高，现房销售拉长回款至 3 年，70 亿资金沉淀本身即门槛。

变量在临河面与产品代差。

本宗临温榆河界面窄于润园，但街坊路切三组团后中央组团可做更大楼王；若华润摘牌，可共用润园示范区与客储，边际营销成本极低；若金隅懋源接手，则需用 " 懋源式立面 + 金隅交付 " 说服润园老业主之外的新钱。

对北京顶豪供地，1.01 容积率 +70 亿级起拍在五环外已近天花板，9.3 落槌将决定中央别墅区是 " 华润一家通吃 " 还是 " 国企 + 豪宅专家分治 "。

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