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8 月 27 日，大兴规自分局公示《生物医药基地东配套区 D 组团 DX00-0505-0022、0031 等地块规划综合实施方案》。

在原 2026 年拟供地清单基础上完成一次 " 瘦身提质 " 式调规——用地从 3 幅合并为 2 幅纯宅地 +2 幅公园绿地，总建面从 17.48 万㎡砍至 11.34 万㎡，容积率从 1.5-2.5 统一压到 1.4、限高从 60 米降至 45 米，南六环外临铁低密盘供给空白迎来补仓。

硬指标（公示版）。

D 组团总用地 9.67 公顷，其中居住用地 8.1 公顷，地上总建 11.34 万㎡，容积率 1.4、限高 45 米；西侧 0022 地块建面约 6.57 万㎡（配建 600㎡社区商业 +250㎡开关站 + 通信 / 有线 / 警务室），东侧 0031 地块建面约 4.77 万㎡（配建 200㎡文化室 +150㎡室内体育 +30㎡公厕）；另切出 0.88 公顷 +0.69 公顷两处公园绿地。

地块方正、无商办捆绑，距 4 号线生物医药基地站 800 米，700 米到龙湖时代天街，3 公里内清华附中大兴小学部、首都医科大学大兴校区。

板块行情锚。

生物医药基地在售新盘近乎断档，主力供给靠二手：龙湖时代天街 2026 年二手成交 2.2-3.5 万 /㎡（挂牌均价 3.2 万）、中海云筑次新二手 2.5-3.1 万 /㎡、保利春天里 3.0-3.4 万，板块新房断供已久，上一波新房限价盘（中海云筑限价 4.21 万）已售罄转入二手。

1.4 容积 +45 米限高可做 8-11 层洋房，户均若按 105㎡估算约 1080 套，是板块近三年唯一低密纯新盘。

定价推演。

参照南六环外黄村朗月和风（楼面 2.3 万、拟售 5.3 万）与门头沟四道桥绿城（楼面 2.46 万、预判 4.2-4.6 万）的远郊比价，本宗地若 2026 年底 -2027 年出让，起拍楼面大概率 1.6-1.9 万 /㎡（国企底价托底逻辑）。

保本售价 3.0-3.4 万 /㎡，首开实收若守 3.0-3.2 万 /㎡（89㎡270 万级、105㎡330 万级），将对龙湖时代天街二手形成 " 新房比二手贵不了多少 " 的降维挤压；若冲 3.5 万 + 则需靠 "1.4 容积 +800 米地铁 + 四代宅赠送 " 说服市场接受南六环外溢价。

产业底牌。

生物医药基地聚集科兴、民海、同仁堂等上千家企业，未来 3-5 年研发人才持续流入，但板块硬伤是南六环外通勤城区单程超 50 分钟、大兴学籍非西城东城，决定其客群以 " 基地就业自住 + 本地改善 " 为主，不具备海淀 / 朝阳外溢属性。

调规把容积从 2.5 降到 1.4，本质是用地部门主动帮未来拿地方预留 " 好房子 " 赠送空间，避免重蹈庞各庄中海云筑（1.6 容积仍卖不上价）覆辙。

对大兴供地节奏，这是继黄村 0209（招商）、朗月和风（绿城）后南城低密补仓第三枪。

变量在正式挂牌时间、是否写抬板友好条款、国企底价还是民企溢价——若底价 1.7 万楼面成交，3.0 万实收即留万元毛利；若溢价超 15%，远郊盘利润模型将再次受压。

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