文 / 乐居财经     徐酒眠

2026 年行至大半，物管行业仍处在深度调整周期。增速换挡、拓展内卷、估值缩水……这些看似悲观的标签，恰好也是推动行业走向理性和成熟的动力。

告别资本催熟的粗放扩张，回归服务本位的精耕细作。今年上半年小考，建发物业（02156.HK）交出了一份颇为扎实的成绩单。

数据显示，截至 2026 年 6 月 30 日，建发物业实现总营收约 21.6 亿元，同比增长 18.3%；归母净利润 2.4 亿元，同比增长 11.2%。

（来源：建发物业 2026 年中期 PPT）

摊开这份业绩报表，规模扩容、服务提质、增值放量、外拓破局、科技提效，五大维度共同构成了建发物业今年上半年稳中有进、不断突破的底层逻辑。

规模底盘持续夯实，经营指标量质齐升

在行业深度调整期，‌基础物业服务凭借刚性需求、稳定现金流及高营收占比，成为物企穿越周期、抵御风险的核心 " 压舱石 "。

今年上半年，物业管理服务贡献营收 13.10 亿元，同比增长 23.9%，占总收入的 60.7%，依然是建发物业最大的收入来源。

物业管理服务的增长主要得益于在管面积规模的扩张。截至 2026 年 6 月 30 日，建发物业在管面积达 9641 万平方米，合约面积达 12183 万平方米，继续保持稳步增长，较上年末分别同比增加 5%、4%。

在行业整体增速放缓的背景下，建发物业实现规模、营收、利润的量质齐升，充沛的现金储备为后续业务拓展提供了充足的财务弹性。

服务品质持续进化，满意度与收缴率形成正向循环

物业服务的本质是对 " 人 " 的服务。2026 年上半年，建发物业在服务端的投入与创新可圈可点。

今年，建发物业在 " 天天好 " 服务服务体系基础上，推出年度服务主张，将服务体验提炼为 " 松弛、宁静、亲切、关怀 " 四个维度，以主动式、有温度的人文关怀替代传统的服务响应。

（图：品质服务示意）

与此同时，还创新 " 党建 +ESG" 社区共建新模式，以党建为引领，以客户需求为导向，构建 " 社区街道 + 业主 + 物业 " 三方协同的基层治理共同体，将 ESG 发展理念深度融入社区治理实践，通过全面落地 " 维护好房子、提供好服务、结交好朋友 " 三大专项行动，努力打造环境优美、服务贴心、邻里友善、治理高效的文明生活实践窗口。上半年，新型社区治理模式已在全国 80 余个建发社区全面铺开。

社群运营方面，目前建发物业的社群人数已近 8 万，发掘社区合伙人超 3200 名，这种 " 业主主理、物业赋能 " 的模式，正有效提升社区粘性与用户活跃度。

此外，" 建邻 +" 社群体系已形成完整 IP 矩阵，悦心学堂、悦心生活节、运动嘉年华等特色社群活动，满足全龄段业主的多元需求。其中，面向社区中老年群体打造的 " 悦心学堂 " 已开设 128 个班次，覆盖业主超 2340 名，被业主称为 " 家门口的老年大学 "。

（图：社群活动）

服务品质的直接体现是满意度。今年上半年，其物业综合满意度达 95.4 分，维持行业标杆水准。建发物业连续多年位列住宅物业服务满意度行业前五，2026 年上半年再获 " 中国国有物业服务企业综合实力 100 强第 6 名 " 等殊荣。

高满意度带来的显性效应就是高收缴率。今年上半年，建发物业综合收缴率维持在较好水平，满意度与收缴率的正向循环已然形成。

增值业务多元布局，自营转型驱动稳健增长

社区增值及协同服务是建发物业深化用户运营、拓展盈利空间的核心赛道。2026 年上半年，建发物业社区增值服务营业收入达 4.9 亿元，同比增长 9%。

围绕业主全生命周期服务需求，建发物业在社区增值服务构建了六大服务矩阵，涵盖家居生活、智能社区、公共区域增值、家居美化、养老健康及房地产经纪资产管理等领域，各细分板块多点开花。

其中，家居生活服务表现最为突出，今年上半年实现收入 1.73 亿元，同比增长 19.5%，占总增值服务收入的 35.5%。家政通过自建团队、标准化履约，建发物业有效提升了服务品质与入户渗透率，带动家居生活收入提升。

值得关注的是，养老及健康增值服务与房地产经纪及资产管理服务展现出强劲的增长潜力。

期内，养老及健康增值服务收入 0.40 亿元，同比增长 23.8%，依托建发溢佰、海沧溢佰两大养老中心，叠加项目入住率提升与服务标准化推进，成为增速较快的细分板块。

房地产经纪及资产管理服务收入 0.27 亿元，同比增幅高达 29.4%，主要得益于标准化营销举措的落实、业务协同的深化，以及车位去化路径的有效拓宽。

随着自营模式在更多品类落地，增值业务有望在规模持续放量的同时进一步优化毛利结构，持续夯实 " 第二增长曲线 " 的底色。

非住宅外拓量质齐升，抗周期能力显著增强

外拓能力是衡量物企市场竞争力的核心标尺。

2026 年上半年，建发物业在新拓合同金额达到 7.9 亿元，同比增长 74%，接近去年全年水平。其中最突出的变化在于非住宅业态的占比大幅提升，新拓合同中非住宅项目占比高达 85%，同比提升 13 个百分点。

进入 2026 年，建发物业延续 " 业态聚焦 + 区域深耕 " 策略，将火力集中在医院、通讯、金融、政企办公楼等高价值赛道。

今年上半年，成功斩获厦门第一医院等一批代表性项目，医院业态的智慧后勤一体化服务平台也已正式启动。同时深化医院等业态拓展，建发物业在组织层面专门成立公建管理中心，为非住宅项目的后续运营提供专业化支撑。

在区域布局上，坚持深耕核心城市群，不盲目铺摊子，而是以质量换规模。

非住宅业态占比的持续提升，不仅优化了收入结构、降低了对关联方的依赖，更显著增强了公司在经济周期波动中的抗风险能力。

智慧运维体系全面落地，降本增效进入实质阶段

面对人力成本持续上升的压力，科技提效已成为行业共识。2026 年上半年，建发物业在智慧运维领域的投入进入成果兑现期。

持续推进 " 人机协同 " 作业模式落地，建发物业地库清洁机器人、楼内清洁机器人、垃圾回收机器人等智能设备已在多个项目进入推广阶段。同时，与机器人厂商的协同打磨不断加深，推动产品更加贴合物业管理实际场景。

在软件层面，建发物业依托 " 智慧社区 3.0" 体系，已涵盖 6 大类 30 余项智慧场景。

科技投入的成效直接反映在成本端。

2026 年上半年，建发物业整体毛利率维持在 23.4% 的行业好水平。从节能改造到智能巡检，从机器人替代到 AI 赋能，智慧运维在成本优化中的贡献已初步显现。

建发物业长远目标是打造 " 人 +AI+ 机器 " 的深度协同作业模式，持续优化运营成本结构，为利润端的长期改善提供技术底座。

从稳健增长到多元突破，下半年值得期待

回望 2026 年上半年，建发物业交出了一份扎实的答卷。

规模底盘持续夯实、服务品质稳步提升、增值业务加速放量、非住宅外拓量质齐升、智慧运维降本增效，五大维度的协同发力，构成了穿越周期的核心能力。

三大战略主线清晰可见：以高质量外拓和内部协同持续做大规模；以增值业务自营转型打造第二增长曲线；以人机 AI 协同科技投入提升运营效率。

就目前呈现的经营态势而言，建发物业正从过去的 " 稳健增长 " 迈入 " 多元突破 " 的全新发展阶段。在物业行业从规模竞赛转向质量竞速的大潮中，建发物业找到了属于自己的节奏。