拿下销冠之后，六环外的宋庄还能“热”多久？

北京新房 8 月的成交数据，出炉了。

整体看，新房成交 3008 套，环比虽微降了 1.05%，同比却涨了 14.81%。各盘中，懋源騴橒臺、紫京宸园等顺销盘保持稳定去化，绿城朗月和风、北清润府等普宅项目也陆续推新。

而市场的焦点，却出人意料的落在了通州的北投和璟项目上。

图源：京楼

8 月 22 日，北投和璟首开入市，推出 526 套房。截止到 8 月 31 日，仅一周多的时间，其网签达到 269 套，成交额 11.74 亿元，拿下北京楼市月度双料冠军。去化率超过 51%，这一成绩，在今年的北京新盘中颇为抢眼，足以跻身中建运河玖院等市场红盘之列。

谁也没想到，它在半年前拍地之时，还是一个不折不扣的 " 冷门 "。2 月 3 日，其前身 - 通州宋庄镇 FZX-0703-6002 地块上拍，因仅有北投联合体一家报名，最后被其以底价摘得。

拿地时，没有争抢。开盘前，市场也并不看好。

一来，项目处在六环外的宋庄，并非通州核心区。过去这里因 " 画家村 " 而闻名，但至今没有地铁，城市界面较为一般，虽然近年有安贞医院等配套的落地，但在整个通州楼市中，它的存在感仍很低。

再者，其开发企业是 2014 年才成立的北投置业，母公司为北投集团，业务重心一直在城市基建、市政工程等领域，在商品住宅开发方面的经验相对有限，且操盘能力也存疑。近年，北投仅在通州推出了晟景汀澜、北投栖澐湾等个别住宅项目，市场表现不太理想。以晟景汀澜为例，该项目开盘至今已近三年，去化也才接近半数。

市场预期虽然偏冷，但北投和璟却逆势走热。

时机，或许是它踩中的第一道红利。自 3 月中海玖树满和开盘后，通州新房供应空窗期接近半年。而九棵树板块的招商湖映天青项目，还在蓄客阶段，离开盘还有些时日。北投和璟在 8 月底入市，刚好填补通州的新房缺口。

最基础的产品打造上，北投这次似乎也没拖后腿。北投和璟的容积率为 1.8，对比通州此前普遍 2.5 左右的新项目，低密的优势很明显。小区规划的 30 栋楼，几乎是 8-11 层的洋房设计，主力户型从两居到四居，加上赠送，综合使用率在 95% 左右，三面宽等户型设计也跟上了当今市场主流水平。

当然，更关键的还在于价格。北投和璟的备案价在 4.5 万 /㎡上下，最高超 4.7 万 /㎡，但其成交均价仅 4.04 万 /㎡，低于通州约 4.5 万 /㎡的成交均价。对比项目直线距离 2 公里外的武夷花园板块，部分次新房挂牌价超 4.51 万 /㎡，新房也在 4.3 万 /㎡以上。

对于副中心的地缘性客户来说，4 万 /㎡单价，距离北京市政府仅 15 分钟的车程，再加上周边公务员社区形成的优质居住圈层，项目的吸引力不言而喻。

北投和璟开启的这轮楼市热潮，并非宋庄的首次出圈。

2021 年，宋庄北的金地北京壹街区，成为当时的区域楼市主角。彼时，其首开销售额达到了 12 亿，2022 年登顶通州新房网签金额榜首，2023 年更以近 800 套、超 50 亿的业绩斩获套数、面积双料销冠。

它当年的持续走热，与今日北投和璟在底层逻辑上可谓异曲同工。

同样是容积率 1.6-1.8 的低密洋房，价格只有 4.3 万 /㎡左右，与当时通州 6 万 +/㎡的核心区新盘拉开价差。加上高出市场约 10 个百分点的得房率，以及彼时宋庄北唯一的刚需、刚改新盘的属性，共同促成了当年的现象级热度。

从宋庄这两次热销，不难看出，板块要出 " 流量盘 "，产品硬、价格低、供应稀缺这三个要素几乎缺一不可。

其他的入市者，也验证了这套逻辑。同样位于宋庄北的北京城建国誉颂，单价约 4 万 /㎡，开盘至今约一年半，网签去化率已接近 64%。不过，由于金地北京壹街区已在先，其在区域内的稀缺性有所减弱，但凭借超高的赠送，依然收割了一波流量。

而比它早一年入市的建投国贸 · 瑨上，成绩则逊色不少。虽然开盘价不到 4 万 /㎡，但稀缺性不足、产品不够硬，加上品牌号召力有限，初期去化就较慢，入市至今两年多，网签仍未过半。

如今，北投和璟又再度点燃板块热度，但热度能维持多久，或许才是市场真正关心的问题。

从供应看，北投和璟本身还有充足货量——首推房源中约 270 套在售，另有约 320 套未取证，全盘未售大约 590 套房。以项目现有的产品力和价格优势来说，持续去化不成问题。

此外，在北投和璟东侧约 600 米处，还有一个新房项目待售——首开熙悦京晏。

两项目位置

产品上，它与北投和璟高度重合。其户型约为 79-166㎡，与北投和璟的 85-149㎡重叠度极高。再有，首开熙悦京晏的容积率达 2.3，高于北投和璟的 1.8，居住舒适度不如后者。

不仅如此，其成交楼面价较北投和璟高出约 2000 元 /㎡，售价虽未定，但大概率不会低于后者。

在宋庄板块，首开熙悦京晏的产品可圈可点，但入市节奏较为被动。从拿地就比北投和璟晚了两个月。较早入市的北投和璟，已抢先锁定大批地缘性客户。而接下来，通州九棵树的招商 · 湖映天青入市后，或有可能再分流少量改善客群。对于供应约 770 套的首开熙悦京晏而言，" 稀缺 " 不足、" 低价 " 未明，客流又被分化，未来销售恐难轻松。

不过，个别项目的去化承压，也不能完全代表宋庄板块就会走弱。副中心建设推进中，80 余个市级机关落地，行政区约 3 万名工作人员陆续进驻。通勤合适、性价比高的宋庄，或将成为这些人置业选择之一。

只是未来，当这部分的置业需求被逐步消耗后，宋庄还能靠什么维持热度呢？

答案尚未可知，而宋庄的新房供应已开始放量。

9 月 8 日，宋庄北一宗容积率仅 1.05 的低密宅地将正式出让，从 18 米限高等要求看，未来势必会建成叠拼或合院等改善产品。