中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

9 月 3 日，北京土地市场迎来地块拍卖，两宗原定出让的地块走出了截然不同的结果。

其中，朝阳区将台驼房营地块宣布暂停出让，而顺义后沙峪温榆河地块则历经 174 轮竞价，由华润置地以 82.993 亿元斩获。

从 " 五家意向 " 到 " 临阵撤牌 "

朝阳区将台乡驼房营 0013 等地块（JT-629 地块）是本次土拍中最受关注的一宗。地块邻近地铁 14 号线将台站，周边配套成熟，颐堤港、久隆生活广场、中国中医科学院望京医院等设施环伺。地块用地面积约 10.86 万平方米，总建筑规模约 17.13 万平方米，但并非纯住宅用地，而是住宅配建体育场馆，起拍价高达 75.21 亿元。

《中国经营报》记者采访了解到，该地块原本有 5 家开发商表达过报名意向。此前，中建智地联合太古地产在挂牌当日便火速注册项目公司，注册资本直接对标 75.21 亿元的起拍价。最终报名的有中海新城、中建智地 + 太古联合体、华润置地 3 家。

然而变化来得很快。到现场竞拍环节，华润置地未在竞拍开始前报价，现场仅中海新城 1 家领取了竞拍号牌，随后工作人员宣布该地块土拍暂停。北京市规划和自然资源委员会随即发布公告，暂停该地块的挂牌交易。

业内人士指出，75.21 亿元的总价门槛对资金实力提出较高要求，抬高了项目的资金占用周期和开发成本。

与朝阳地块形成对比的是顺义后沙峪温榆河地块的热度。该地块位于五环至六环之间，容积率仅 1.01，建筑限高 27 米，是中央别墅区核心板块推出的超低密河景地块。用地规模约 20.22 万平方米，地上建筑规模约 20.42 万平方米，其中住宅约 20.12 万平方米，另配建 0.30 万平方米商业。出让文件明确禁止建设独栋别墅。

报名参拍的只有 2 家，其中华润置地独自出战，金隅和懋源以联合体形式报名。这个组合并非陌生面孔，就在一个月前的 8 月初，二者曾在广渠路地王的土拍现场一路厮杀到最后几轮，虽最终折戟，但实力不容小觑。

最终 2 家经过线上线下共计 174 轮竞拍，华润置地以 82.993 亿元将地块收入囊中，溢价率 17.37%，住宅成交楼面价约 4.12 万元 / 平方米。

华润置地此次出手被业内认为是 " 守土有责 " 的战略卡位。据悉，该地块东南角即是华润此前开发的北京润园项目，拿下新地块意在避免客群被同区域竞品分流。

华润在北京润园项目上的成功经验，是其敢于高价拿地的重要底气。北京润园于 2025 年 2 月以 60.24 亿元底价拿下，楼面价约 3.5 万元 / 平方米，开盘至今网签 339 套，去化近九成，成交均价约 7.2 万元 / 平方米。同板块内，懋源璟橒成交均价 7.3 万元 / 平方米，去化约六成；二手房方面，优山美地 A 区挂牌均价约 7.1 万元 / 平方米，龙湾别墅约 7.3 万元 / 平方米，低密业态价格区间整体稳定。

中指研究院土地市场研究负责人张凯向记者解释，顺义温榆河地块之所以能维持热度，除了地块本身的稀缺性——一线河景、顶级国际学区、中央别墅区纯粹圈层等因素，还有一个不可忽视的因素。张凯指出，1.01 容积率的产品层数少、工期相对可控，别墅产品可毛坯交付，即便实行现房销售，从拿地到竣工备案的周期也相对较短。

中指研究院数据同时显示，2025 年后沙峪板块面积供求比约为 2.31，2026 年供应还将进一步放量。同板块内低密产品的去化表现已出现明显分化，懋源云纪去化率仅约 26%，马头庄 0503 地块（容积率 1.2）以底价成交、楼面价约 2.23 万元 / 平方米，尚待入市。库存去化压力正在累积，华润置地此次高价拿地，既是基于对自身产品能力的信心，也意味着要在日益拥挤的低密赛道上与时间赛跑。

如果将时间拉长来看，2026 年北京土地市场的节奏变化颇为明显。7 月 28 日，酒仙桥地块出让，当时 6 家房企经过 254 轮竞价（线上 6 轮 + 线下 248 轮），最终中海新城以 46.814 亿元拿地，楼面价高达 8.11 万元 / 平方米；8 月 4 日，中海新城又以 83.99 亿元拿下广渠路地王，楼面价 8.14 万元 / 平方米。彼时，核心区域热门地块还是一片火热。如今，面对新的市场环境，房企需要重新算账了。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）