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9 月 3 日 15 时，朝阳将台乡驼房营一队 JT-629 地块现场截牌。

这是 8 · 28 现房销售新政后北京首场宅地拍卖。

截至 9 月 2 日 17 时竞买申请截止，中海新城、华润置地、中建智地 + 太古地产三家报名，线上无报价，底价 75.21 亿元（保证金 15.05 亿、递增 760 万 / 手），住宅起拍楼面约 6.35 万 /㎡，叠加三馆配建后实际可售楼面逼近 7 万 /㎡。

地块是 " 住宅 + 三体育场馆 " 不可拆分混合包。

总用地 10.86 公顷，地上建控 17.13 万㎡；住宅 0013 地块占地 4.85 公顷、容积 2.5、限高 80 米、地上 12.13 万㎡，含 11 米街坊路，北望坝河；体育组团（0001/0002/0018）占地 6 公顷、容积 0.83，需建 3000 座赛事馆 + 国际赛事馆 + 全民健身中心 +2 万㎡地下商业 +300 车位，建成无偿移交朝阳体育局，隐性建安约 5 亿。

区位卡位东四环至五环、14 号线将台站辐射圈，紧邻颐堤港与在建北京太古坊，西南 500 米即北京宸园（清盘网签 11 万 +、破百亿）、中海万吉玖序（楼面 6.44 万、网签 11.2 万、去化近八成）、中海酒仙桥 0013-1（楼面 8.11 万）。

三家逻辑分野。

中海新城 7-8 月连下酒仙桥 0013-1（46.8 亿）、广渠路（84 亿），若再夺此宗一月斥资破 200 亿，战略级锁仓朝阳东三四环；华润上半年以 57.7 亿摘万泉寺做北京首座抬板豪宅，转战朝阳补顶豪产品线，顺义温榆河同日亦报名形成双线作战。

中建智地 + 太古志在必得——挂牌当日合资成立北京兴太房地产，注册资本 75.21 亿与起拍价同额，中建智地 65%/ 太古 35%，太古坊二期距地块不足 1 公里，住宅变现反哺商业客流，" 算两遍账 " 的闭环其他房企复制不了。

财经含义在三个层面。

其一，75 亿级门槛 +5 亿纯投入配建 + 现房销售拉长回款至 2.5-3 年，资金沉淀成本把招商、越秀挡在门外，北京顶豪供地进入 " 央企 + 外资运营方 " 双人舞阶段；

其二，6.35 万裸楼面低于酒仙桥 8.11 万，但算上体育代建实际楼面追平中海新地王，预判开盘 12 万 +（180-300㎡大平层、约 580-600 套）才能覆盖成本，东四环顶豪单价锚被自家三盘（宸园 / 玖序 /0013-1）与 629 互相锁定；

其三，现房新政首秀若底价落袋中建太古，印证 " 复合公建 + 外资商业 " 成核心区巨无霸地块唯一退出路径，若中海华润抬价溢价成交，则宣告央企仍愿为坝河河景支付情绪溢价。

9 月 3 日下午的落槌，不只是单宗地归属，更是北京内城顶豪从 " 拼楼面 " 转向 " 拼公建运营 + 现房资金链 " 的分水岭。

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