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北京抬板热潮，厦门国贸地产也赶来凑热闹。

9 月 2 日，它旗下的丰台桥南 9001 地块，公示了规划设计方案。它是北京第四座抬板住宅。

它赶上了好时代，华润置地与保利发展分别带头玩起了抬板，只须依葫芦画瓢即可。

它也非常幸运，没有赶上 828 地产新政的脚步，不用开启现房销售。

这块地不大，占地 1.92 公顷，地上建面只有约 2.14 万㎡。

2 个半月前，国贸地产以总价 11.947 亿元竞得，折合楼面价约 5.67 万元 /㎡，溢价 15.7%。

国贸地产奋力拿下它，是非常值得的。

从图纸上看，它要打造成 "洋房 +叠墅 " 产品组合，算是个小灯塔豪宅。

在抬板设计上，它比华润万泉寺项目和保利太平桥项目，有哪些突破呢？

抬板高度约3.3米

  先聊聊国贸 9001 地块的抬板。

它是整个小区实现抬板，只有西南、东南两处边角没有抬到。

在图纸的北侧，清晰地标出了一行字：抬板层轮廓线，大黑线。

但，依旧没有标出抬板层的高度。华润万泉寺项目、保利太平桥项目和建发东小口，亦是如此。

有关这三者的抬板高度，花姐在昨天的《北京楼市，抬板谜局》一文中，详细解读过。

由于无法得知小区的内部场地标高与周边道路高程的差值，只能得出一个相对的抬板高度。

这一点，建发东小口的反馈意见通告，倒是给出了相对清晰的答案。至少，它的起算标高，比周边道路高了 0.5 米。

简而言之，建发东小口的绝对平均抬板高度，约为 3.95 米。

反观国贸 9001 地块，抬板高度也没有直接标出。它的设计单位是弘石嘉业，华润万泉寺项目也是它的手笔。

有关国贸 9001 项目的抬板高度，花姐对它做了三个推演。

1、用最南面的 8，最后得出的结论是，至少抬板 1 米以上。这个结论毫无意义。

2、用 1，共计 22 步，以每步 0.15 米测算，这个位置的相对抬板高度，约为 3.3 米。

3、抬板的东面、南面和西面一圈，设置了架空层。一般来说，架空层不低于 3 米，但不会高于 4.9 米。

如果像建发东小口项目那样，花姐推测，国贸 9001地块的绝对抬板高度，预计在 3.6米至 3.8 米之间。

这块地的规划高度为 45 米，图纸里的板上建筑高度为 8F、24.4 米。因此，它远没有用足规划高度。

户型组合：洋房+叠墅

  丰台桥南 9001 地块看上去很美。

在北京西三环外，它的容积率，竟然只有 1.1，实为罕见。

即便把东、南、西三条街坊路计入用地基底，它的实际容积率也仅有 1.43。

加上优化了街坊路、设计了抬板的缘故，把一些配套设施放于板下，花姐预计，它的容积率会更低一些。

这是一个做低密产品的胚子。

从图纸上看，它一共规划了 8栋住宅楼，分 "洋房和叠墅 " 两类产品。

1、洋房

1，8F、4 个单元连在一起，每户层高 3.05 米。

每户面积 118 平米、四居，共计 95 套—— 1、2、3。北面赠送设备平台，南面赠送奇偶阳台和飘窗。

2，都是坡屋顶设计，每户面积 146 平米，四居。北面赠送奇偶阳台和设备平台，南面为内嵌阳台（半送）和花池。

2、叠墅

叠墅有 5 栋楼，都是 4 层，分上叠和下叠，共计 48 套，层高 3.2 米。

上叠 208 平米户型 22 套、235㎡户型 2 套，南北都送横向露台，进深都是 2.4 米，共计 24 套。

为什么上叠会退台呢？原因是受日照设计限制。

图纸上标出的间距，其实只是退台之后的数据。不知是设计师不小心，还是故意为之，漏标了顶层之间的楼间距。花姐测算了一下，顶层 6.47 米，刚好达标。

下叠 229 平米户型 22 套，235㎡户型 2 套，南侧送横向露台、进深 2.4 米，北侧送纵向露台、1.6~2.4 米；

另外，南面、侧面和北面，都有下沉庭院。花姐判断，它应该带有下跃户型。只不过，这个 "负一层 "因为抬板的缘故，其实位于地面一层。

把抬板之下的面积用于住宅，是不是要计容呢？

这是一个十分敏感的问题。至少，保利太平桥项目的 5#，也是这么干的，且拿到了规划证。

设计突破了底线？

国贸地产 9001 地块，花姐发现了三个很有特点的设计。

1、街坊路优化

这个地块有个特色，就是街坊路多。

配建的 3 条街坊路情况是：西侧 11 米宽南北向街坊路、南侧 11 米宽东西向街坊路和东侧 8 米宽南北向街坊路，共计占地 0.43 公顷。

这导致可用于建住宅的面积，不足 1.5 公顷，实际约 1.43 公顷。

怎么尽可能少让街坊路吞噬有效面积？它的图纸被调改了两次。

第一次，发生在 2026年 5月 8 日，将两日前图纸里的西南角街坊路，从 L 型变成了弧形，街坊路由三条变成两条。这次修改，反而让西南角浪费了更多有效用地面积。

第二次，发生在 2026年 9月 2 日，国贸地产操刀，将两条街坊路全部修改了，西南角和东南角都向外凸出了一个弯道，尤其是东南角，设计了两个 90 度的大转弯，让有效用地面积做到了最大化。

寸土寸金之地，国贸地产很是珍惜。

2、架空层占用街坊路

除了修改了街坊路路线之外，国贸地产还在街坊路与住宅沿街的一侧，设计了架空层。

这个架空层，其实是抬板层向外延伸了 2米，占用了街坊路的上空，导致街坊路实际宽度缩减至 9米和 6 米。

更关键的是，架空层还超越了用地红线。国贸地产敢于把它亮出来，相信是和有关部门协商过的。

国贸地产来自厦门，花姐也去过好几次那座美丽的海岛城市。这个沿路的架空层，很有可能会做成当地的建筑特色——骑楼，底层留出公共人行空间，形态像 "骑 " 在人行道上。

这个骑楼风情，非常有年代感，也很实用，有点像风雨连廊的样子。

3、进出动线

项目抬高了，动线设计是个关键。

1、东西各一个车库出入口，从抬板之下进出。由于它的抬板只有 3.3米，如果扣除 1.8 至 2.2 米，它的首层车库只是个半地上车库。

说白了，它依然需要挖两层地下室，只不过不用挖到 9 米，挖 7 米左右就够了，可以省点钱。

2、人行主入口在西北角，从抬板之下进入邻里中心，乘坐电梯进入小区；东南角也有一个次人行出口，直接上缓坡可进入小区。

3、消防出入口有两个，在西南角和东南角，都是通过缓坡上到抬板。尤其是东面的消防出入口，花姐推测，街坊二路也抬高了不少。

花姐点评：

两个月前，抬板还是稀罕物；今天，它快成北京新盘的标配了。

华润打样，保利跟进，国贸依葫芦画瓢。但花姐看得明白：画着画着，瓢就不只是瓢了。

抬板之上长出了骑楼，抬板之下藏进了下跃。

架空层把底层留给公共人行，正是 " 好房子 " 导则鼓励的方向。但它占了道路上空、出了红线。

下跃不计容还按 " 赠送 " 卖，就是把政策给的公共空间，变现成私人产权，怎么确权呢？

这两道关卡，不在图纸上，在批复里。从现状看，既然厦门国贸地产敢把图纸公示出来，估计路子走通了。

底线，从来是用来突破的。

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