2026 年上半年，国内消费市场延续温和复苏态势，线下消费场景活跃度持续回升，但商业地产行业仍处于存量博弈阶段，运营能力已成为商管企业穿越周期、构筑护城河的核心竞争力。

8 月 27 日，星盛商业发布 2026 年中期业绩，核心财务与运营指标均表现稳健。上半年，公司实现营收 2.80 亿元，归母净利润 0.85 亿元；毛利 1.42 亿元，综合毛利率 50.7%，保持行业较高水平；管理费用率同比下降 1.1 个百分点至 8.2%，控费成效显著。截至期末，公司在手现金充裕达 13.57 亿元，财务保持高健康度。

运营端来看，公司在客流修复、出租率管控、存量调改、会员运营等方面取得积极进展，既折射出大湾区消费复苏的势头，更印证了精细化运营管理赋予企业的经营韧性。

存量博弈时代，以运营能力穿越周期

线下商业的核心竞争力，首先体现为客流吸引力与空间运营效率。2026 年上半年，星盛商业在营项目核心指标持续向好，运营基本面进一步夯实。

财报显示，上半年公司累计同店客流同比增长 6.2%，同店销售额 ( 不含山姆 ) 同比增长 0.6%。客流增速高于销售增速，符合消费复苏初期客流先行修复的普遍规律；随着消费复苏进入更成熟的阶段，销售增速将逐渐向客流增速靠拢。对星盛商业而言，客流的稳步增长为后续销售转化、商户经营改善筑牢了流量基础，也为未来业绩改善预留了充足的成长空间。

在行业普遍面临空置压力的背景下，公司的出租率表现尤为亮眼。据赢商网 2026 年上半年数据，国内典型城市商业项目平均空置率达 11.2%，而星盛商业同期空置率仅为 7.2%，较行业平均水平低 4 个百分点，展现出色的招商稳定性与租户粘性。

这一差距的背后，是公司持续深耕的存量调改与品牌升级策略。上半年，公司完成 300 余个品牌的汰换优化，出清低效业态，主动匹配消费需求变化。调改并非简单的品牌替换，而是同步推进场景焕新升级，为存量项目释放出全新商业增长空间，有效提升整体运营效率与资产价值。上半年，公司引入 70 余家城市级及区域首店，通过差异化品牌矩阵强化项目稀缺性，充分挖掘项目的空间价值。

不仅如此，公司以内容运营激活流量势能，构建起头部平台跨界、城市事件、圈层垂直、量级赛事四大内容矩阵，实现公私域流量双向循环与高效转化。上半年，第 10 届大抢节携手小红书官方联名共创 IP，以全域流量声量撬动长效消费增长；"CO-BACK20: 深圳爱你 "20 周年主题企划深度联动城市情绪，打造双子塔地标大事件，客流再创历史新高；超级汉堡节、千人滑板盛会、首届宠物生活节、SNK 官方广州首赛等细分圈层活动接连落地，全网曝光破亿，有效带动客流与销售双提升。

流量的高效沉淀与价值转化，背后是全域会员体系的持续完善。截至 2026 年 6 月末，会员总量同比增长 10%，会员消费占比达 35%，高价值会员贡献 85% 的会员消费，用户粘性与价值贡献进一步提升，为长期增长构建了扎实的用户基础。

深耕湾区、拓展长三角，持续夯实长期竞争力

短期运营数据印证了企业的经营韧性，而战略布局与长期能力建设，则决定了企业的增长空间与抗风险能力。

大湾区是星盛商业的战略核心区域。上半年，公司大湾区收入占比达 79.8%，核心市场优势稳固。截至 2026 年 6 月末，公司已开业项目 26 个，开业面积约 148 万平方米。

深圳龙岗星河 COCO City、深圳星河 WORLD?COCO Park 二期计划于 2026 年开业，南京星河 COCO City 项目计划于 2027 年开业。" 深耕湾区、拓展长三角 " 的区域发展战略，既巩固了公司在核心市场的领先优势，也为中长期规模增长打开了成长空间。

值得关注的是，公司在数智化与 ESG 领域的前瞻布局，正逐步转化为长期差异化竞争力。数智化层面，上半年 ERP 业财一体化系统全面上线，同时深度探索 AI 在招商、运营、人力、客服等场景的应用，以数智化提升管理效率与用户体验。ESG 层面，公司发布 2026-2028 三年 ESG 主线规划，打造大湾区无废商圈标杆；发起 " 循环城市联盟 " 实现碳减排；打造循环城市特展，获邀参展 APEC 林业部长级会议，将 ESG 成果推向国际舞台。

这些投入短期内虽不会直接转化为业绩增量，但对提升资产运营效率、强化品牌影响力具备长期价值，是存量时代商管企业构筑差异化竞争优势的关键维度，为公司长期潜力释放筑牢基础。

此外，公司背靠星河控股集团，星河控股已形成地产开发、商业运营、产业运营、股权投资等多轮驱动的自循环生态圈，" 三道红线 " 指标连年全绿，连续 6 年保持 AAA 主体信用评级，经营稳健性突出。集团旗下优质商业物业 100% 由星盛商业运营，同时依托集团在产业、资本、物管等领域的资源协同，为公司业务拓展提供坚实支撑。

总结：股东回报与经营效率双优，稀缺价值待重估

整体来看，2026 年上半年星盛商业的经营表现，是公司深化精益管理、深耕核心区域的阶段性成果。空置率管控显著跑赢市场，客流吸引力持续增强，充分验证了公司的运营能力；大湾区核心优势持续强化，项目储备充足，现金流与分红稳定，夯实了长期发展的底盘。

从投资视角看，星盛商业的价值特征清晰且突出：

其一，高股息防御属性显著。公司 2026 年中期每股派息 8.0 港仙，派息率达 82.9%，在商业地产板块中处于较高水平。上市以来，公司已连续分红 10 次，累计现金分红 7.53 亿港元，派息额与派息率持续提升。

稳定的现金分红为投资者提供了可预期的回报，也侧面印证了公司现金流的稳定性与对股东回报的重视，在资本市场波动加剧的环境下具备较强的防御价值。

其二，运营能力具备的稀缺价值逐步显现。公司 7.2% 的空置率显著低于 11.2% 的行业平均水平，资产运营效率与租户稳定性领先行业。在行业格局分化加速的趋势下，具备精细化运营能力、手握核心区域优质项目的商管公司，有望享受估值溢价，这正是公司稀缺价值的核心来源。

其三，" 内生增长 + 外延扩张 + 技术驱动 " 三位一体的发展格局，打开了长期成长空间。内生增长依托存量调改、品牌升级与会员运营持续挖潜；外延扩张通过区域深耕与轻资产输出稳步扩容；技术驱动依靠数智化与 AI 应用提效降本。三者协同发力，形成挖掘存量、拓展增量与技术增效的多重驱动，公司经营质量有望持续提升，长期成长路径清晰可见。

展望后市，商业地产行业的竞争已全面从规模扩张转向运营取胜，头部优质运营商的马太效应将进一步凸显。星盛商业凭借区域深耕构筑的护城河、精益管理的内核，以及前瞻的长期能力建设，有望持续巩固自身领先地位，并在资本市场上迎来价值的理性回归。