文 / 乐居财经 徐酒眠

8 月 31 日，恒大物业发布了 2026 年中期业绩报告。

今年上半年，实现营收约 69.43 亿元，同比增长 4.5%；期内录得毛利润约 13.32 亿元，同比增长 11.1%；公司拥有人应占利润约 5.17 亿元，同比增长 9.5%。

数据不算惊艳，但在恒大系清盘的大背景下，这份成绩单多少有些 " 意外 "。

值得注意的是，期内来自关联方的收入仅约 265 万元，同比暴跌 87%，第三方收入占比已接近 100%。

业绩稳住了，但恒大物业的 " 东家 " 问题，依然悬而未决。

去恒大化

这份中报最核心的信号，无疑是恒大物业正在努力摆脱 " 恒大 " 的烙印。

收入结构方面，今年上半年物业管理服务收入约 58.46 亿元，同比增长 3.9%。其中，基础物业管理服务收入约 58.31 亿元。

但有一笔账被主动剔除了——与关联方有关的空置物业管理收入约 2.56 亿元，未被确认为收入。

换句话说，如果按常规操作把这 2.56 亿元算进去，营收数据会更好看。但恒大物业选择了更谨慎的做法。

这背后的逻辑不难理解：在关联方深陷清盘的情况下，继续依赖关联方收入既不现实也不安全。

第三方收入的增长弥补了这个缺口。

今年上半年，恒大物业累计签约（含续签）第三方面积约 4300 万平方米，合同年饱和收入近 10 亿元，签约项目进场率高达 94.4%。

这个签约体量已接近其 2025 年全年 4500 万平方米的水平。截至 6 月末，恒大物业总在管面积约 6.03 亿平方米。

毛利率的提升也印证了 " 去关联化 " 的效果。

今年上半年，恒大物业整体毛利率 19.2%，同比上升 1.2 个百分点。其中基础物管毛利率从 14.9% 升至 16.2%。

在行业普遍 " 增收不增利 " 的上半年，这个改善幅度不算小。

毛利率改善的背后，是聚焦有质量的规模扩张、风险客户减少，以及集采与数智化管理对成本的控制。

增值服务是另一个增长点。

期内社区生活服务收入同比增长 17.9% 至 5.38 亿元。其中，到家服务收入上升 31.9%、房屋租售收入上升 27.1%、社区旅游营收更是飙升 141.2%。

子公司盈纬数科上半年签约超 300 家外部物企，开始对外输出数字化能力。

从数据上看，恒大物业正在完成一场 " 去恒大化 " 的转型。但这份独立，来得并不轻松。

三块 " 石头 " 压住利润

业绩有亮点，但隐忧同样明显。

首先是净利润增速跑输了归母利润增速。

期内录得净利润约 5.03 亿元，仅增长 2.5%，净利率 7.2% 反而下降了 0.2 个百分点。而公司拥有人应占利润增长了 9.5%，两者差距不小。

利润被三块 " 石头 " 压住了。

第一块是金融资产减值损失 1.44 亿元，较去年同期的 0.68 亿元翻了一倍。第二块是商誉及无形资产减值，带来约 0.44 亿元的其他损失。第三块是财务成本 0.80 亿元，接近去年同期的两倍。

其次是应收账款的压力。

截至 6 月末，恒大物业应收贸易账款约 29.23 亿元，较年初增加 2.73 亿元。

其中，关联方应收款 20.89 亿元已全额计提减值。报告期末，恒大物业减值拨备总额高达 32.44 亿元。

相当一部分钱收不回来，实实在在地体现在了账面上。

还有一个绕不开的历史遗留问题，134 亿元存款质押案。

这笔因存款质押被银行强制执行造成的巨额损失，已于 2021 年全额计提减值。

恒大物业对恒大集团及相关责任方提起了诉讼并获得法院判决，但截至 2026 年 6 月末仅追回约 950 万元。判决虽已生效，但执行难度可想而知。

可用资金方面，截至 6 月末，恒大物业手中的现金及现金等价物元约为 42.44 亿元，较年初小幅减少 0.66 亿元。

恒大物业董事会宣布不派发中期股息。在现金为王的行业环境中，这既是审慎，也说明流动性并未显著改善。

买家在哪？

业绩可以靠经营改善，但股权归属的问题，不是管理层能决定的。

中国恒大及 CEG Holdings 合计间接持有恒大物业约 51.016% 的股权。自 2025 年 9 月清盘人正式寻求出售以来，这笔控股权的处置已经历了多轮波折。

2026 年 6 月 25 日，恒大物业宣布与一潜在买家的谈判终止，双方未签署任何具法律约束力的协议。

这已是恒大物业自 2021 年以来第二次出售失利。彼时，恒大曾与合生创展达成初步意向，拟转让约 54.16 亿股，交易对价超过 200 亿港元，最终未能成行。

谈判终止的消息冲击了股价，6 月 25 日收跌 23.53%，报 0.78 港元。而 2020 年 12 月上市时，发行价为 8.8 港元 / 股。

不过，清盘人没有停下来。7 月 27 日，出售进程正式重启。

清盘人持续与若干潜在买方展开讨论，既包括此前参与过的旧面孔，也有新加入的各方。下一步计划邀请潜在买方进行尽职调查，并要求于 9 月提交非约束性方案。

市场传闻中，潜在买家包括太盟投资、信宸资本等知名私募股权公司。

信宸资本背靠中信资本，擅长并购整合，且早在恒大物业 IPO 之前就以 30 亿港元取得约 3.582% 股权，算是 " 老熟人 "。

太盟投资则因对珠海万达商管的多轮投资而备受关注。

但截至目前，清盘人尚未收到任何要约，也未就潜在交易订立任何具有法律约束力的协议。讨论仍处于初步阶段，出售时间表尚未最终确定。

恒大物业的经营基本面在改善，但股权的归属仍充满不确定性。

对于一家上市公司来说，" 谁是大股东 " 这个问题一天不解决，战略方向、经营稳定性乃至团队信心都会受到牵制。

业绩可以独立于恒大，但股权的命运，还在别人手里。