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8 月 12 日，中国金茂以 97.61 亿元、溢价 14.1% 竞得海淀四季青西冉 HD00-1408-0034/0049/0040 捆绑宗地。

综合楼面 6.84 万 /㎡、住宅楼面 8.81 万 /㎡，刷新 2026 北京总价 + 住宅单价双料地王；

9 月 3 日金茂北京官微抛出 " 西冉共创邀请 "，在拿地 23 天后把客户送进产品共研会——这是金茂府系进京以来首次在方案深化阶段开放 " 用户前置共创 "，本质是用客研换定价权。

地块硬指标。

总占地 8.52 公顷，地上计容 14.26 万㎡，其中 0034/0049 住宅两地块建面合计 11.08 万㎡、商服 0040 另计；住宅容积 1.6、限高 25 米，南北两幅规整地块允许统筹一体化开发、跨地块调剂容积率。

海淀政策开口 " 风雨连廊 + 架空层 + 通高跃层 " 均可落地，距 12 号线四季青桥站步行约 25 分钟，邻金四季购物中心与西冉城市生态公园。

共创机制的经济含义。

金茂设三条权益：参与前期共研座谈、提案纳入规划设计、采纳发 1 万金珼（线下参与后两周内）。

这不是营销噱头—— 8.81 万住宅楼面意味着保本售价需站上 12.5-13 万 /㎡（建安精装约 1.3 万 + 财务费 + 公服配建无偿移交摊销），而周边保利熙瑞网签 11.35 万 /㎡、去化仅 19.5%，香山樾现房 12.1 万 /㎡、去化 42%，证明海淀 2500 万 + 客群容量有天花板。 

金茂把 " 真实家庭需求 " 前置到强排前，是用零成本客研替代部分顾问费，同时提前锁客储——共创入选者即是首开高意向池。

陶天海新周期的首个百亿赌注。

西冉是金茂主席陶天海接棒后北京第一个百亿级金茂府，相较颐和金茂府（二手挂牌 13-14 万）同 IP 但楼面贵出近 1 万 /㎡，必须靠 "1.6 容积纯 6-7 层洋房 + 叠拼、3.3 米层高、最新绿金科技、统筹开发 " 做出代差，才能把 13 万 /㎡站住。

预判主力 140-200㎡洋房 +200-310㎡叠拼，总货值超百亿，套数约 310 套，月均 15-20 套方能 2 年内清盘，否则 83 亿级温榆河润园（现房新政同批）与西冉（期房）将互吸顶豪流动性。

变量。

一是 12 号线步行距离与西郊机场航道噪音是否拖累 " 科技系统降噪 " 叙事；二是海淀学籍 + 人大附分校规划落地节奏决定 1500 万级门槛客群转化；三是现房销售新政若延展至海淀核心区，西冉期房资金占用将进一步抬高保本线。

金茂用 " 共创 " 把这部分定价沟通成本前移——地王可以贵，但要让买家觉得贵得有参与感。

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