公募 REITs 自 2021 年试点启航以来，市场版图持续扩容。Choice 数据显示，截至 2026 年 8 月末，全市场已成立公募 REITs 产品超 90 只，总市值接近 2500 亿元。其中，商业不动产 REITs 作为自 2025 年底试点全面启动的新兴子板块，获批进度明显提速。今年 4 月，首批 4 只商业不动产 REITs 正式获批；9 月 4 日，广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金正式获批，成为商业不动产 REITs 板块的又一重要增量。

商业不动产 REITs 是以商场、写字楼、酒店等稳定现金流不动产为核心底层资产的封闭式基金，其风险收益特征介于股债之间。从收益结构来看，这类产品兼具 " 强制分红 + 资产增值 " 双重回报机制：一方面，公募 REITs 需将可供分配金额的 90% 以上用于分红，为投资者提供相对可预期的定期现金流；另一方面，随着运营效率提升、租金增长及区域价值兑现，其底层物业资产具备长期增值潜力。

业内人士分析指出，在低利率环境中，商业不动产 REITs 的配置价值正日益凸显。其一，这类产品既有类债券资产的特性，也兼具不动产资产随经济增长实现价值提升的成长空间，具备较好的抗通胀属性；其二，这类产品与股票、债券等传统大类资产的相关性较低，将其纳入投资组合有助于分散风险，优化资产配置效率，是传统 " 股债二元 " 框架之外的重要补充。

展望未来，随着商业不动产 REITs 资产版图不断补全，叠加首批 REITs 指数化产品的申报落地，市场广度与深度有望进一步提升，增量资金入场通道也将更为畅通。对于本次获批的广发新城吾悦商业 REIT，投资者可关注东方财富 APP、天天基金 APP 获取首发信息和认购通知，或登录东方财富 APP 进入 REITs 专区提前关注，具体发售时间以基金合同及发售公告为准。

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