作者  | 利晋

8 月的最后一个周五，房地产行业发展轨迹，发生了重大转变。

住建部、金融监管总局、人民银行等联合密集发布房地产新政。其中涉及两个核心新规：推行现房销售、房贷最长年限从 30 年延长至 40 年。

图片来源于住建部

这一系列新规，是对房地产行业一次系统性重构。说白了，行业彻底告别 " 高周转 " 模式，未来比拼的是：现房模式下的资金厚度和品质为王。

9 月 4 日，广州现房销售新政后首宗宅地对外出让，越秀地产强势出手，以 24.81 亿元拿下天河大观广东电视台地块，溢价率约 16%。敢于溢价抢地，说明越秀地产正在对外释放新模式下的信心。

为什么越秀地产敢于出手？

从越秀地产前几天发布的半年报可以看到，今年上半年，实现营收 366.5 亿元，毛利 22.7 亿元，净利润 8.8 亿元。期末，" 三道红线 " 保持全 " 绿档 "，持有现金 515 亿元。

上半年，越秀地产实现销售额 505 亿元，排名维持在行业第 8 名，刚好完成 " 千亿规模 " 的过半目标，是行业极少数按预期目标推进的房企。其中，销售贡献来源于存量续销项目。

这意味着，在行业进入现房模式之前，越秀地产已提前修炼内功，做到留有稳健基底、厚实现金流和行业规模的 " 不可能三角 "。

过去几年沉淀的存量货值运营能力、投资兑现能力，变成了越秀地产当下手握的一对 " 王炸 " 底牌。在新模式信贷托底红利、库存去化持续推进下，作为优质房企，其也迎来了新的机遇。

01.

手握一对 " 王炸 " 底牌

"828" 新政的划时代意义，是房地产行业彻底告别金融属性，转为制造业属性。

预售制主要比拼融资能力，用速度和想象力打出规模，再拿到低成本资金，挤出利润。现房制直接扼杀了速度和想象力，将成品摆在消费者面前，只能靠品质和细节，赚取溢价。

某种程度上，越秀地产已提前适配现房模式。

为何这么说？越秀地产半年报披露了两个核心数据：第一个数据，存量续销项目销售贡献占比同比升至 80.7%，库存去化效果明显。

存量续销项目能快速去化，在于越秀地产逐步从 " 新盘拉动 " 转向 " 存量去化 "，并进一步加强 " 一盘一策 " 动态价格管控，加快库存产品的去化。

比如在广州大本营，越秀地产精准卡位 " 以旧换新 " 和房票新规政策窗口，一方面成立专门的置换团队，帮客户 " 卖旧换新 "；另一方面，加强产品力升级改造，用品质撬动合作，最终置换、房票分别成交超 19 亿元。

第二个数据，上半年，核心六城销售额占比 84.5%，与 2025 年全年基本持平。

具体来看，越秀地产抓住广州 3 月楼市 " 小阳春 "，高端、改善、刚需全线去化向好，比如阅璟台、万博和臻劲销均超 25 亿元。

其他 " 核心五城 " 也多点开花，比如北京璞樾贡献销售 21 亿元、上海翡云悦府 32 亿元、杭州望舟府和潮语江澜府合计超 36 亿元，成都天悦云萃 11.8 亿元等。

支撑两个数据的底层能力是：存量货值运营能力、核心六城 " 投一成一 " 的兑现能力，并形成 " 投研 + 产品 - 运营 " 完整闭环。

确定性投研能力、高品质争取实现开盘售罄，精细化运营能力完成库存去化，成为了越秀地产穿越周期时，握在手上的一对 " 王炸 " 底牌。

不过，越秀地产悄悄进入 " 换挡期 "。

前几天，琶洲南石榴岗地块挂牌出让，结果令人很意外，被华润以 80.5 亿元、溢价率 33% 拿下。这场土拍有两个微妙细节：琶洲南核心区几乎是越秀、保利的主场，两者也联手参与竞拍。

避开高溢价拿地、联合拿地，是越秀地产投资策略的一个缩影。

上半年，越秀地产以招拍挂、旧改、合作及勾地等多元化方式，在广州、上海、杭州、成都等地新获 6 宗地块，总建面约 68 万㎡，权益投资金额 70 亿元，溢价率仅 9.5%。

算上越秀以 236 亿元拿下的广州天河马场地块，在中指研究院排名中，上半年，越秀地产权益土地投资规模，仅次于保利、华润，仍保持高强度土地投资。

库存持续去化、聚焦 " 核心六城 "，越秀地产的土储结构进一步聚焦高能级城市，且迭代掉存量低效资产。

2026 年 6 月末，其土储面积约 1657 万㎡，较去年底减少约 11%，其中，一二线城市面积占比超 94%。同时，总未售货值约 2905 亿元，核心六城占比约 73%。

自 2021 年提出聚焦核心一二线城市战略以来，越秀地产始终自律坚守着这一拿地铁律。这也为公司未来的业绩和利润修复，带来了长期的支撑。

按计划，越秀地产全年权益投资额为 300 亿元，目前仍有充足预算。管理层也表示，" 上半年拿地整体溢价比行业平均溢价率低一点，目前投资节奏安排恰当，相信下半年的机会可能更多，投资强度还是不变的。"

02.

寻找更多可能性

为什么是说越秀地产切入 " 换挡期 "？

这一变化，在资产结构更加明显：投资端谨慎克制，资产端库存去化、出清低效资产，更注重经营现金。

上半年，越秀地产经营性现金流净额大规模流入，为 137.7 亿元，是上年同期的约 3.4 倍，自 2022 年以来处在连续净流入状态。原因是加大回款力度，当期合同销售回款率 71%，同比提升 10%。

另一个关键动作是：资产端 " 去弱留强 "。上半年，越秀地产出售了南沙 IFC、智谷产业园、云谷产业园、毕节酒店和康养业务，回笼现金 44.6 亿元。

越秀地产整个存量资产转起来了，结构更加健康。2026 年 6 月末，持有现金 515 亿元，同比增长 15.3%，自由现金占比从 95% 升至近 100%，现金占总资产比例 13.7%，提升了 1.4%。

Wind 数据显示，2026 年 6 月末，越秀地产现金增速位居前 10 强房企首位，招商蛇口、中海地产分别以 12.3%、11.3% 位居第二、第三名。

最终看到，越秀地产在稳健根基上，安全垫更加厚实。2026 年 6 月末，剔除预收款后的资产负债率为 65.2%，净借贷比率为 49.2%，较去年底分别沉降 0.3%、5.7%，现金短债比为 2.1 倍，上升 0.4 倍。

资产结构优化，带动越秀地产融资成本持续下降至 2.91%，较 2025 年底的 3.05% 减少 14 个基点。融资成本处于行业低位，也是公司的历史低位。

基于此，标普、惠誉均维持越秀地产投资级评级，展望 " 稳定 "。目前仅中海地产、华润置地等评级，比越秀地产更高。

越秀地产这份稳健且向优的根基，在市场转入现房模式后，无疑是 " 王炸 " 的存在。

对于房企而言，"828" 新政核心在于项目开发回款周期成倍数级增加，使得资金占用周期、融资成本双重上升。底层是投资测算模型、财务逻辑都需重构。

市场一致观点认为：头部房企将进一步迎来大洗牌。

其实在新政出台前，前 10 强房企对市场底部的研判，存在鲜明差异。

比如：中海颜建国认为，一线城市筑底回升预期持续强化，二三线整体仍在筑底。建发管理层说，市场仍在磨底筑底阶段，没有完成复苏，不可过度乐观。绿城管理层给出 " 总量筑底、边际修复、结构分化 " 的判断。

是磨底筑底，还是筑底回升？经营策略端细微差异，更加明显。

前 10 强房企走出了四种路径：万科、绿城加快长库存出清。保利、中海、金茂、建发是主动进攻，抢夺核心优质土储。龙湖彻底改道：走经营性业务。华润是主动进攻、经营性业务两条路一起走。

越秀地产成为前 10 强独特的存在——基底稳健且向优，有投研、品质和存量销售管控能力，却悄悄切入投资 " 换挡期 "，进一步收缩确定性地块，追求利润修复。

公司管理层在业绩会上也给出了答案，" 核心城市有望率先修复，但挑战和机遇并存。上半年土地市场分化严重，一二线特别是一线城市核心地块竞争加剧，溢价率比较高，我们还是保持积极且谨慎的态度。"

在这之中，越秀地产正在创造更多可能性。

比如背靠越秀集团 " 母公司孵化 - 上市公司注入 " 模式，其在天河马场地块上专研经营招商能力。上半年，越秀房产基金实现营收 7.7 亿元、越秀服务营收 19.2 亿元、越建科营收 8.9 亿元，" 一体两翼 " 业务稳中向好，为主业提供协同支撑与稳定现金流。

回过头来看，早在 2022 年末，全国各地开始推行试点现房销售模式，越秀地产手握的一对 " 王炸 " 底牌，更像是在现房模式正式到来之前，已经修炼好了内功。

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