华润置地、龙湖集团、新城控股，这是上市房企中商业规模较大的三家。

比这 3 家商业规模更大的是万达商管，但万达商管目前未上市，因此无法看到其具体经营数据。

因此，华润置地、龙湖集团、新城控股，也被称为看地商业三巨头！

随着 2026 年上半年半年报的发布，这 3 家企业在商业板块的最新数据也已经揭晓。

在内地大部分房企亏损的大环境之下，以商业运营为核心的运营业务及物业服务为核心的服务业务，不但为这 3 家房企贡献着源源不断的现金流，更重要的是弥补了地产开发业务的利润下降，从而支撑起了公司的业务规模！

从靠卖房赚钱，到靠运营赚钱

华润置地、龙湖集团、新城控股，这 3 家上市房企 2026 年上半年的营收分别为 678.7 亿元、398 亿元、176.44 亿元，净利润分别为 98.4 亿元、19.6 亿元、8.49 亿元。

这 3 家房企的净利润规模，在已经公布 2026 年上半年业绩的上市房企中，分别位列第一、第三、第八。

在目前整个地产行业大环境之下，这 3 家房企能够实现盈利，并且利润规模位居行业前列，最重要的原因就是运营及服务业务的支撑。

运营业务一般主要指的是经营性不动产收租及经营，例如：购物中心、酒店、写字楼、长租公寓等；服务业务一般主要包括物业服务、代建业务等。

2026 年上半年，华润置地、龙湖集团、新城控股的运营及服务业务营收均保持增长，这部分业务在公司总营收中的占比分别为33.3%、34.4%、40.31%。

其中，新城控股今年上半年的商业收入已经超过了地产开发销售额，龙湖集团预计 2028 年的时候运营及服务业务收入将会超过开发业务。

此时，看待这些房企已经不能按照传统的房企来看待，而是更类似于港资房企的特点，运营及服务业务成为公司的核心，‌从" 靠卖房赚钱 " 转向 " 靠商场、物业等运营业务赚钱 " ‌。

这种转型之后，企业的发展受到楼市政策波动的影响将会更小，并且运营业务在带来稳定现金流的同时，由于运营业务的盈利能力远远超过地产开发业务，因此公司的整个盈利能力也将得到提升，运营服务业务成为公司后续发展中现金流、利润的压舱石！

在管商业均超千万平米

这 3 家企业运营服务业务中的重点之一，就是商业管理中的租金收入。

我们不妨来看一下这 3 家房企截止 2026 年 6 月 30 日的在管商业数据。

华润置地在管购物中心为 98 座，总建面 1247 万平方米，权益建面 927 万平方米，出租率 98%，今年上半年新开业了厦门万象城二期。这 98 座购物中心，评估账面总值为 2462.9 亿元，上半年的营收为 124.4 亿元。

龙湖集团累计开业运营商场为 96 座，运营总建面为 1039 万平方米（含车位总建筑面积为 1386 万平方米），上半年在成都新增运营 1 座轻资产商场，期末出租率为 97.4%，2026 年上半年租金收入同比增长 8.7% 至59.8 亿元。

新城控股在全国 147 座城市布局 212 座吾悦广场，开业 181 座，在管购物中心面积 1675.31 万平方米，整体出租率 98.35%，上半年新开业了 3 座吾悦广场，商业运营收入 71.12 亿元。

其它房企方面，万科累计开业 179 个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积 1081 万平方米，商业业务整体出租率 92.8%，商业业务（含非并表项目）实现营业收入 40.5 亿元。

大悦城在全国布局有 44 个商业项目（含轻资产和非标准化产品），商业建筑面积约 470 万平方米。其中，在营项目 37 个，商业建面约 388 万平方米，包括 24 个大悦城购物中心（含轻资产，商业建面 322 万平方米）、2 个大悦汇（轻资产，商业建面约 19 万平方米）。

值得注意的是，上半年在商业不动产 REITs 已经开闸的情况下，这些自持商业不动产的房企，已经纷纷开始行动。

华夏华润置地封闭式商业不动产 REIT，以南通万象城、临沂万象汇为底层资产，估值 54.05 亿元，2026 年 4 月 28 日申报，2026 年 5 月 27 日已问询。

广发新城吾悦商业不动产 REIT，以常州天宁吾悦广场、南通启东吾悦广场为底层资产，估值 16.25 亿元，2026 年 3 月 6 日申报，最新进展为 8 月 11 日已反馈。

华夏大悦城封闭式商业不动产 REIT，以天津大悦城为底层资产，估值 65.01 亿元，7 月 28 日申报，8 月 21 日已问询。

不仅仅是华润置地、新城控股、大悦城，保利、招商、星河、首开、复兴、鲁能、凯德、银泰等企业也已经行动，有商业不动产 REITs 申报，有的已经发行上市！

通过商业不动产 REITs，这些房企手中的商业项目在通过资产证券化盘活存量资产的同时，形成了 "投融建管退" 的闭环。

三大巨头，西安商业布局

在西安，华润置地、龙湖集团、新城控股这三大巨头，这些年也已经有多座商业布局。

龙湖集团是这 3 家中进入西安时间最早的，早在 2007 年龙湖刚进入西安，西安人就期待龙湖天街在西安的落地，大家也在纷纷猜测西安首座龙湖天街会落地哪个区域。

但实际上，龙湖在西安开业的第一座商业不是天街，而是 2014 年 9 月开业的龙湖星悦荟大兴店，体量虽然不大，但在当时也填补了整个板块集中商业的空白。

西安第一座龙湖天街，是 2020 年 12 月开业的龙湖西安香醍天街，11 万方的体量，也是西北地区首个天街。

截止目前，龙湖在西安共计开业了 4 座天街、1 座星悦荟，其中 3 座天街和 1 座星悦荟为重资产自持，1 座天街为轻资产（未央天街）。

华润置地是 2012 年进入西安的，其在西安落地商业的速度非常快，第一个项目就是位于三桥的华润二十四城 + 西咸万象城项目。其中，2017 年开业的西咸万象城，是华润置地在西北的首个商业项目。

随后，华润置地在西安又开业的曲江万象天地，这是全国第二座万象天地；2024 年 12 月开业的西安万象城，是华润置地在西安开业的第三座商业，这座 M1 档次的商业，代表着重奢（高端奢侈品）的消费定位，引进近 200 家区域及城市首店、城市旗舰及概念店级别。

另外，这个月，位于港务区奥体板块的万象汇迎来开业，成为华润置地在西安又一座商业，填补整个港务区大型商业的空白。

新城控股，进入西安的时间比较晚，2017 年进入西安，但其进入西安的时间正好是西安楼市火爆行情启动时间，因此其很快通过 " 住宅 + 商业 " 的模式，在西安开业了两座吾悦广场，分别为西咸吾悦广场、沣西吾悦广场，均为自持购物中心。

这两座吾悦广场均位于西咸新区，年客流量、销售额超越了西安主城区很多同体量等级的商业。

在地产行业上行周期中，这些涉足商业板块的房企，可以通过 " 住宅 + 商业 " 的模式重资产拿地开发建设一些大型商业项目，通过住宅的销售额支撑起商业部分的开发。

但如今，在降负债、轻资产转型的趋势与背景之下，轻资产模式将会成为主流。

西安已开业的大型商业中，轻资产模式的成功代表应该就是龙湖未央天街了，这座由龙湖携手未央城建共同打造的团结片区安置商业的标杆项目，打破了传统安置商业的运作模式，被称为 " 城市更新新典范 "。

龙湖未央天街，也为西安其它城市更新项目、安置房集中商业、城投公司手中集中商业的盘活与运营，提供了一个案例，后续必将有更多类似模式的项目在西安落地！