AI 新客户带来写字楼办公新需求，物业关键词从保洁、安保、接待变为硬件、服务、运维

AI 产业发展改写租赁逻辑，商业地产迎存量改造机遇

走进杭州紫金港科技城菜鸟云谷产业园 ( 以下简称云谷 ) ，园区内近九成入驻企业覆盖大模型、人形机器人、AI 视觉赛道，7 × 24 小时运转的研发机房随处可见。" 几年前，园区招商仍以传统互联网、文创企业为主，但现在，超过七成的新增租赁需求都来自 AI 产业链企业。" 南都物业云谷项目运营负责人赵先生说。

近年来，伴随 AI 产业规模化落地，国内核心城市写字楼市场迎来结构性变革。AI 科创企业整层扩租、购置楼宇自用的案例持续涌现。AI 产业，正悄然重塑城市商业地产格局。

AI 企业重塑写字楼租赁格局

当前，写字楼市场区域分化特征明显。以杭州为例，戴德梁行发布的 2026 上半年杭州写字楼报告显示，武林、钱江新城传统商务板块空置率超 27%，租金持续承压；未来科技城、滨江 AI 产业园空置率仅 8.7%，优质楼宇租金溢价 15%~20%，部分优质楼宇一房难求。

AI 企业扩租、独栋承租需求持续释放，为商业地产的发展注入了强劲动力。宇树科技、云深处科技先后在杭州未来科技城整租产业园独栋楼宇；阿里通义千问持续扩租阿里云谷多层办公空间；智谱华章收购北京中关村软件园楼宇，将其作为大模型研发总部；字节跳动大模型团队在北京、上海、深圳等核心商业区先后拿下多处办公空间；深圳大量 AI 初创企业涌入 OPC 科创社区，产业集聚效应凸显……

瑞银研报指出，本轮国内商业地产修复并非依靠政策放水，而是 AI 产业扩张带来真实办公需求支撑。不同于上一轮互联网扩张周期，AI 企业人员规模偏小，但单栋、整层承租意愿更强，对楼宇硬件、专属运维服务提出更高要求。

初创团队多租赁 100~500 平方米空间独立办公，头部企业动辄拿下整层、数千平方米空间。AI 科创租户呈现出鲜明的新特征：决策周期短、承租面积跨度大、硬件标准严苛、研发作息无固定时限。

" 传统写字楼短板十分突出，夜间空调关停、电力负荷不足、无法放置服务器，完全不匹配模型训练需求。" 一家深耕多模态大模型研发的科创企业负责人向记者透露，企业选址时，对比了 10 余个写字楼项目，最终落地云谷，主要是看中园区可扩容供电、7 × 24 小时暖通、预留设备机房三大硬性条件。

" 硬件改造 + 服务升级 " 适配新业态

"AI 企业选址逻辑和传统企业完全不同。" 杭州本土商业地产中介负责人张先生坦言，" 以前招商关键词是地铁、商圈、配套，现在必须标注‘适配算力机房、双路供电’才能吸引 AI 客户。"

面对 AI 企业的差异化需求，浙江写字楼物业不再只关注 " 保洁、安保、基础服务 " 的传统模式，转而围绕楼宇硬件改造、专属产业服务、园区智慧运维三方面进行系统性升级，打造适配人工智能产业的新型办公载体。

南都物业运营的 EFC 欧美金融城科创组团，今年投入千万元完成配电、空调系统升级。" 园区为 AI 租户单独增设变压器，机房区域空调全年恒温运行，公共区域还部署了云象清洁机器人、AI 视频巡检系统，人工巡检盲区由机器自动补位。" 项目运营经理李婷介绍，针对 AI 企业深夜研发、周末办公需求，物业推出 24 小时报修、专属会务、算力配套协调三大增值服务。科创组团物业费提升至 4.2 元 / 平方米，仍保持满租状态。

物业也在借助 AI 技术完成数字化转型，降低运营成本、提升服务精度。南都物业在云谷部署 AI 巡逻机器人、智能巡检无人机，自动识别外墙破损、消防隐患；滨江服务联合科技企业落地 AI 能耗调控系统，实现动态调节照明、空调运行，园区整体能耗降低三成；浙江多地写字楼启用无感通行、AI 智能报修，实现企业需求 " 一键响应 "，人力管理成本下降 30% 以上。

针对不同发展阶段的 AI 企业，一些物业还推出分层空间方案：对初创团队提供共享工位，大幅降低创业门槛；对成长期企业提供可分割整层办公室，灵活调整租赁面积；对头部独角兽对接独栋总部楼宇，配套专属冠名、独立研发实验室。灵活多元的空间供给，覆盖 AI 企业从孵化到规模化发展全周期需求。

物业从空间管理转向服务运维

AI 产业催生全新商业地产与物业服务市场需求、重塑行业格局的同时，也为行业结构转型带来了新的考验。

" 未来，写字楼市场分化将进一步加剧，具备 AI 产业配套、硬件适配、产业运营能力的科创园区资产价值将持续走高，单一传统商务写字楼价值将持续收缩。" 仲量联行华东区物业与资产管理负责人李从越认为，" 过去物业核心竞争力是环境、安保、接待，未来核心壁垒是算力配套能力、机电专项运维、产业资源整合能力。"

一些地方已经开始行动。" 传统物业只管理空间，AI 园区物业要服务产业。" 滨江服务商管板块负责人刘先生介绍，为更好服务客户，园区专门设立科创服务专员，协助入驻企业申报数字经济政策、对接算力资源、组织产业链沙龙，为企业提供配套服务。

" 当前，行业的最大痛点集中在改造成本压力和复合型运维人才缺口。" 中指研究院物业事业部研究副总监彭雨建议，通过分梯度改造推进行业升级：大型产业园可一次性完成双回路供电、机房承重改造；中小型存量写字楼优先落地轻量化 AI 巡检、能耗管控设备，控制前期投入。同时，物业可与本地高校、AI 企业合作，培养兼具机电、算力基础的复合型运维人员，破解专业人才缺口难题。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示，各地写字楼物业不能套用统一改造模板，要贴合本地 AI 业态调整硬件与服务。" 例如，杭州本地企业需要小型模型实验室、机器人实景实训场地；宁波工业 AI 企业则需配套样品测试区、大型设备货运通道。各地错位布局，才能避免同质化 AI 主题楼宇过剩。"

"AI 重构写字楼需求，倒逼物业行业从单纯‘空间管理者’转向‘产业运营服务商’，这是商业地产实现高质量转型的关键契机。" 虞晓芬说。

本报记者 王佳珺

《工人日报》 ( 2026 年 09 月 07 日 04 版 )

【编辑 : 李岩】

【来源：工人日报】

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