60 亿、243 轮、溢价 79%：招商蛇口在杭州滨江抢下 " 三冠王 " 地王，这笔账到底怎么算？

一家房企，辛辛苦苦干一年，净利润 7.04 亿元。

转头在一场土拍上，一口气掏出 60.94 亿元买地。

这不是段子，是 2026 年 6 月 26 日发生在杭州的真实一幕。

先看看这块地是怎么抢下来的。

6 月 26 日，杭州 6 月第四场土拍，一共就两宗涉宅地。

主角是滨江区永久河单元 C-R21/R22-60 地块，编号杭政储出 [ 2026 ] 45 号。

位置相当硬：江南大道沿线，往北 300 米是浙江大学医学院附属儿童医院滨江院区，往东约 500 米是滨江宝龙城，地铁 6 号线建业路站、诚业路站都在 500 米左右，周边一圈是大华、诺基亚这类高新技术企业。

地块前身是工业用地，去年 4 月 " 工转住 "，今年 2 月又调过一次指标。

出让面积 50234 平方米，容积率 2.35，可建面积约 11.81 万平方米。这是 2026 年上半年杭州十区里，唯一一宗可建面积超过 10 万平方米的大型宅地。

起拍价 34.04 亿元，起拍楼面价 28809 元 / 平方米。

挂牌阶段就已经有 5 轮报价。

正式开拍后，12 家品牌房企轮番上阵：滨江、绿城、保利发展、建发、建杭、招商、越秀、荣安、中天和海威联合体、中海、华润都在其中。

整整三个小时，243 轮举牌。

最终招商蛇口拿下，成交总价 60.94 亿元（609374 万元），成交楼面价 51577 元 / 平方米，溢价率 79.03%。

一口气刷新三项纪录：2026 年上半年杭州涉宅地成交总价最高、成交单价最高、溢价率最高。

换句话说，相比起拍价，多掏了差不多 27 个亿。

再算算这笔账有多咬手。

51577 元 / 平方米的楼面价，光土地这一项成本就破了 5 万。

后面还有建安成本、融资成本、营销费用、管理费和各项税费。

有业内按这个口径粗略测算，项目要卖到 8 万元 / 平方米以上，才谈得上覆盖成本：需要说明，这只是行业测算口径，不是最终定价。

那周边是什么行情？

这块地所在的永久河单元，上一次出让宅地要追溯到 2023 年 5 月，国泰世纪摇号竞得 D-R21/R22-15 地块，楼面价 33547 元 / 平方米，后来联合滨江做了平晖府，当时新房限价 4.6 万元 / 平方米。

也就是说，三年断供，板块内目前没有新房在售。

至于周边二手住宅的具体成交价，不同平台口径差异较大，暂无公开准确信息可以统一引用。

能确定的是一组地价坐标：杭州放开新房限价之后，滨江区楼面价站上 4 万元 / 平方米的宅地一共就那么几宗：望天际 77409 元 / 平方米（2025 年 3 月 25 日，滨江）、永久河地块 51577 元 / 平方米（2026 年 6 月 26 日，招商）、万潮玖序 44673 元 / 平方米（2024 年末，中海）、锦川源 42989 元 / 平方米（2025 年 2 月，滨江）、华润襄七房项目 41108 元 / 平方米（2026 年 4 月 8 日）。

永久河这宗，排在滨江第二贵。

它还不是孤例。今年 4 月 8 日，直线距离约 1.5 公里的襄七房地块，华润置地经过 127 轮竞价、溢价率 46.83% 拿下，总价 39.51 亿元：那是上半年杭州总价第二高的宅地。

不到三个月，纪录被抬高了 21 个亿。

钱从哪来，这是个真问题。

招商蛇口 2025 年年报的数据摆在那里：营业收入 1547.27 亿元，同比下降 13.53%；净利润 7.04 亿元，同比下降 83.2%；归母净利润 10.24 亿元，同比下降 74.65%。

净利率 0.45%，毛利率 13.76%。

期末货币资金 861.27 亿元，同比减少 14.2%。总有息负债 2424 亿元，同比增长 8.9%，其中一年内到期的有息负债 560 亿元。

三道红线仍在绿档，综合资金成本 2.74%，比年初降了 25 个基点。

利润为什么掉成这样？公司自己归结为三条：一是行业量价齐跌；二是计提减值损失 44.1 亿元；三是成本法记账的投资性房地产折旧 37 亿元。

减值里最扎眼的是存货跌价准备，2025 年一年就计提了 32.69 亿元，累计已经 78.54 亿元，占存货账面余额的 2.12%。

翻翻明细，这些亏损大多来自早年拿的高价地：重庆招商渝天府一个项目计提 8.79 亿元，这块地是 2021 年拿的，当时溢价率约 130%；厦门湾湖臻境计提 4.33 亿元。

而 2025 年这一年，招商蛇口拿了 43 宗地，总地价 938 亿元，同比接近翻倍。

在这样的背景下，60.94 亿一次性砸进杭州滨江，压力可想而知。

从上市公司 6 月的购地简报看，杭州市滨江区永久河单元这个项目的权益比例标注为 100%。至于是否与外部房企开展合作开发、采用何种资金安排，暂无公开准确信息可以佐证。

同场土拍还有另一笔账：建发以 12.82 亿元竞得余杭未来科技城单元 YH090902-07 地块，楼面价 31991 元 / 平方米，溢价率 23.04%。而这已是建发三天内第二次出手：6 月 23 日，它刚拿下隔壁的 05 地块，楼面价 23314 元 / 平方米，溢价率 33%。

明知贵，为什么还非拿不可？

第一个原因，是地实在太少。

永久河单元上一次供地是 2023 年 5 月，三年断供。滨江区今年一共就出让了两宗涉宅地，这是第二宗。

对于一家想在杭州核心区立住脚的房企来说，这种机会错过一次，可能又要等三年。

第二个原因，是杭州市场对招商蛇口的权重。

2025 年，招商蛇口在杭州的全口径销售额约 169 亿元，在集团各个城市里排第三，仅次于上海和北京。这是公开报道中提及的数据。

可拿地这件事，不进则退。核心区没有货，两三年后销售排位就会往下掉。

第三个原因，藏在整座城市的土地数据里。

2026 年上半年，杭州十区一共成交 34 宗涉宅地，总金额 481 亿元，平均溢价率 36.0%。

对比 2025 年同期的 68 宗、1160 亿元，宗数降了约 50%，金额降了约 59%。中指研究院华东大区常务副总经理高院生把这归因于 " 精准供地 " 策略：供应在缩量，质量在提。

34 宗地里，底价成交的只有 10 宗，溢价率超过 20% 的有 15 宗。

溢价率前三名：省儿保南地块 79.03%（招商）、湘北地块 69.34%（国丰）、九堡地块 61.51%（绿城）。

而临安、康桥、乔司、崇贤这些板块的不少地块，多以底价成交。

最典型的是 6 月 30 日上半年收官战：乔司单元一宗地，仅一家参拍、一轮出价，被杭州嘉溢置业以底价 4.05 亿元拿下，楼面价 11000 元 / 平方米；崇贤新城陆家桥 C-8 地块同样一轮出价，世宏以底价 4.44 亿元竞得，楼面价 7500 元 / 平方米。

同一天，萧山湘北地块经过 75 轮竞价，被浙江国丰以 13.68 亿元抢走，楼面价 33868 元 / 平方米，溢价率 69.34%。

一边抢破头，一边没人要。

高院生的判断是，房企有限的资金正高度集中在去化确定性强、安全边际高的核心资产上。

这话翻成大白话就是：没人敢乱花钱了，只敢买最稳的那块。

至于项目背后是否还存在区域公司层面的其他考量，比如相关人事变动等，目前暂无公开准确信息可以佐证。

还有一个绕不开的背景：高价地的后遗症，招商蛇口自己正在扛着。

2025 年计提的 32.69 亿元存货跌价准备里，源头指向的是 2020 年到 2022 年间获取的核心城市高价地。

当年那些地块，拿地时溢价率动辄上百，市场一掉头，售价压不住成本，就只能计提减值，直接吃掉利润。

重庆渝天府那宗地，2021 年拿，溢价率约 130%，2025 年一年计提 8.79 亿元。

这就是前一轮 " 高溢价拿地 " 留下的账单。

如今，招商蛇口在杭州滨江，用 79.03% 的溢价率，又写下一张新单子。

这块地要配建一所 9 班幼儿园，容积率 2.35，限高 80 米。

它能做成什么样的产品，能不能撑起相应的售价，要看后面的规划公示和市场给出的答案。