主编：曹婕 撰文 & 编辑：李敏

一年一度中期财报披露。通过上市地产公司中期业绩报告，我们可以梳理目前商业地产开发情况、在营商业物业经营业绩及未来商业物业发展计划等行业人士期待看到的信息。

基于此，本文梳理了华润置地、龙湖集团、新城控股等三大内地商业物业连锁巨头的经营业绩，也通过整合企业或项目官方、网络公开等信息整理出 2026 年下半年开业计划。

（注：以企业名称首字母排序）

每年 " 退 "5 座购物中心变现，下半年开业 5 个项目

2026 年上半年，华润置地综合营收为 678.7 亿元。其中，开发销售型业务营收为 452.6 亿元；经营性不动产收租型业务营收为 141.6 亿元；轻资产管理收费型业务营业额为 84.5 亿元。

经营性不动产收租型业务毛利率为 73.3%，同比提升 0.4 个百分点；华润万象生活毛利率为 38.0%，同比提升 0.9 个百分点。

公司股东应占溢利为 98.4 亿元；扣除期内投资物业评估增值 34.1 亿元及加回期内处置部分投资物业项目之已实现累计评估增值 37.3 亿元后的核心净利润为 101.6 亿元。

持有不动产收租型业务：

在营购物中心上半年同店增长 10.1%

2026 年上半年，华润置地经营性不动产收租型业务营业额为 141.6 亿元，同比增长 17.0%。经常性业务收入合计为 226.1 亿元，同比增长 9.9%，占总营业额 33.3%。经常性业务核心净利润达 66.5 亿元，同比增长 10.4%，核心净利润贡献占比 65.5%，同比增长 5.3 个百分点。

其中，购物中心营收为 124.4 亿元，同比增长 19.4%，出租率 98.0%，同比增加 0.7 个百分点。经营利润同比增长 19.7% 至 82 亿元，得益于两费费率改善，经营利润率微升至 66.0%。在部分经营表现向好的头部购物中心带动下，购物中心资产组合整体评估增值 57.7 亿元，评估后资产账面总值为 2,462.9 亿元，占集团资产总值 22.8%。

期内新开业厦门万象城二期，截至 2026 年 6 月 30 日，集团购物中心总建筑面积 1,247 万平方米，同比增加 5.2%，权益建筑面积 927 万平方米。

上半年，华润置地旗下购物中心实现零售额 1,282 亿元，同比增长 16.4%，同店增长 10.1%；期末在营购物中心 98 个，52 个项目零售额排名当地市场第一，87 个排名当地市场前三；整体出租率较 2025 年底提升 0.6 个百分点至 98.0%；租售比 11.7%。

写字楼营业额 7.8 亿元，同比下降 4.2%，写字楼出租率 74.3%，同比下降 0.2 个百分点。写字楼评估后资产账面总值为 361.4 亿元，占集团资产总值 3.3%。截至 2026 年 6 月 30 日，写字楼总建筑面积 140 万平方米，权益建筑面积 100 万平方米。期内新开业写字楼 1 座，在营写字楼数量增到 24 座。

酒店营业额 9.4 亿元，同比增长 8.3%；酒店平均入住率 68.8%，同比增加 5.1 个百分点。已开业酒店资产账面原值为 114.5 亿元（含土地使用权），占集团资产总值 1.1%。截至 2026 年 6 月 30 日，酒店总建筑面积 79 万平方米，同比持平，权益建筑面积 62 万平方米。期内未有酒店投入运营，在营酒店数量维持在 18 间。

2026 年上半年，华润置地轻资产管理收费型业务营收 84.5 亿元，主要贡献来自两个板块，一是旗下上市附属公司华润万象生活开展的轻资产管理服务（不含集团内业务）；二是文体产业运营、租赁住房、城市建设管理与咨询等业务。

华润万象生活：商业航道业务营收 37.0 亿元，同比增长 13.2%

上半年，华润万象生活实现营业额 92.2 亿元，同比增加 8.1%，其中，商业航道业务营收 37.0 亿元，同比增长 13.2%；物业航道业务营收 53.3 亿元，同比增长 3.4%。截至 2026 年 6 月 30 日，商业管理航道业务管理在营项目 138 个，其中 33 个为向第三方的管理输出项目；物业管理航道业务合约面积达 4.7 亿平方米，较 2025 年末增加 1.0%。

文体产业运营业务：营收 6 亿元，同比增长 18.1%

上半年，华润置地文体产业运营营业额 6.0 亿元，同比增长 18.1%。截至 2026 年 6 月 30 日，文体产业运营业务管理面积 556 万平方米，年内新获取深圳、宜宾、无锡 4 座场馆运营权，在管项目增至 24 个。

租赁住房业务：上半年营收 2.5 亿元，同比增 1.8%

上半年，华润置地租赁住房营业额 2.5 亿元，同比增长 1.8%。截至 2026 年 6 月 30 日，租赁住房业务在营房间 5.2 万间，年内新开业项目 2 个，在营项目增至 62 个。

城市建设管理与咨询业务：上半年营收 4.3 亿元，同比降 12.1%

2026 年上半年，华润置地城市建设管理与咨询营业额 4.3 亿元，同比下降 12.1%。截至 2026 年 6 月 30 日，城市建设管理与谘询业务管理面积 6,223 万平方米，年内新增签约项目 22 个，在管项目增至 242 个。

商业物业发展计划：

在建及规划中购物中心 34 座

2026 上半年，华润置地在北京、深圳、成都、郑州、合肥等地获取 5 个优质购物中心。截至 2026 年 6 月 30 日，投资物业土地储备面积为 789 万平方米（权益面积为 579 万平方米）。其中，商业土地储备面积 531 万平方米，占比 67.3%，在建及规划中购物中心 34 座，重点布局北京、上海、深圳、广州、杭州、南京等核心城市。

财报披露，2026 年下半年集团计划新开 4 座购物中心，不包括郑州二七万象城（二期）（与郑州二七万象城一期合并计数）。因此，实际是 5 座购物中心开业。

截至 6 月 30 日，全国 27 座城市实现 " 一城多汇 " 及 " 多城多汇 "。预计 2030 年末，在营购物中心将从 98 个增至 127 个。十五五期间将通过多层次、常态化、规模化的 REITs 平台，打通 " 募、投、产、建、管、退 " 全价值闭环，预计每年实现 5 个左右购物中心退出，有效释放存量资产价值，从战略层面构建抗周期、稳增长的盈利模式。

商场剔车销售增 16%，下半年计划开业 6 个项目

2026 年上半年，龙湖集团营收为 398.0 亿元，其中，地产开发业务收入为 261.0 亿元，运营业务收入为 73.0 亿元，服务业务收入为 64.0 亿元。运营及服务业务收入合计为 137.0 亿元，同比增长 3.2%，占总营业收入 34.4%。

上半年租金收入 59.8 亿元，同比增长 8.7%

龙湖集团的运营业务主要包括商业投资和资产管理。

2026 年 1-6 月，集团运营业务收入为 73.0 亿元，较上年增长 4.2%，商业投资、资产管理的占比分别为 81.9% 和 18.1%。

商业投资方面，上半年新增运营 1 座轻资产商场（成都象南里）。截至年中，龙湖商业累计在营商场 96 座，已开业商场建筑面积为 1,039 万平方米（含车位总建筑面积为 1,386 万平方米），覆盖全国 25 座城市，租金收入 59.8 亿元，同比增长 8.7%，期末出租率为 97.4%。商场整体营业额 441 亿元，同比增长 11%，剔除车辆销售后整体同比增长 16%；日均客流 370 万人次 / 天，同比增长 13%。

资产管理方面，上半年总体实现收入 13.2 亿元。其中，长租公寓品牌「冠寓」实现租金收入 10.6 亿元，期末出租率保持 95%，其中开业六个月以上项目期末出租率提升至 96.2%。截至年中，活力街区品牌「欢肆」已布局 9 城 12 个项目，累计在营 7 个项目，期末出租率为 95%；健康养老品牌「椿山万树」累计在营 5 个项目，平均入住率达 96%。

2026 年 1-6 月，集团服务业务收入为 64.0 亿元，较上年增长 2.2%。其中，物业服务收入 56.5 亿元，较上年增长 2.3%；智慧营造实现收入 6.53 亿元，较上年增长 3.3%。

下半年计划开业 6 座左右商场

2026 年 1-6 月，龙湖集团新增收购土地储备总建筑面积为 33.7 万平方米，权益占比 100%。其中商业部分包括青岛胶州豪门地块的 1 万平方米、大连棉麻厂地块的 0.5 万平方米。

2026 年下半年，龙湖商业计划新开 6 座左右商场，分布在杭州、成都、长沙、昆明等城市，轻重并举，下图是铱星云商根据项目官宣和网络公开信息整理的龙湖商业 2026 年下半年开业计划。

商业物业出租及管理毛利占比约 80%，已布局 212 座吾悦广场

同以往定期报告一样，新城控股再次将商业运营板块提到地产开发销售之前。数据显示，2026 年上半年，新城控股实现营业收入 176.44 亿元，较上年同期下降 20.16%；实现归属于上市公司股东的净利润 8.49 亿元，较上年同期下降 5.15%。毛利率 33.10%，较 2025 年同期上升 6.25 个百分点。

在营吾悦广场 181 座，出租率 98.35%

新城控股上半年商业运营总收入 71.12 亿元，同比增长 2.42%；其中，租金收入约 66.36 亿元，同比增长 2.43%；物业出租及管理业务毛利 46.67 亿元，毛利率 71.15%；物业出租及管理毛利占公司总毛利 79.90%。

上半年，吾悦商管新开吾悦广场 3 座，包括泰安肥城吾悦广场、重庆永川吾悦广场、台州湾吾悦广场。截至报告期末，新城控股在全国 147 个城市布局 212 座吾悦广场，已开业吾悦广场数量 181 座，开业面积达 1,675.31 万平方米，出租率达 98.35%。

报告期内，吾悦广场客流总量达 10.33 亿人次，同比增长 8.74%；总销售额 520 亿元（不含车辆销售），同比增长 0.97%；截至报告期末，会员人数 6,072 万人，较 2025 年末增长 10.46%。合作品牌数超 3.55 万家。

商业物业未来计划：

预计下半年开业超 3 座吾悦广场

铱星云商没有在财报中找到有关新城吾悦商管下半年开业计划的表述内容。据我们不完全统计，新城控股吾悦商管下半年预计开业超 3 座吾悦广场，包括乌鲁木齐吾悦 · 花园城（8 月 28 日已开业）、吉安吾悦广场和濮阳吾悦广场。