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9 月昌平楼市再被未来科学城置业搅动。

6 月 11 日以 9.09 亿元底价摘得的朱辛庄 0055 地块，案名未来城 · 星寰时光。

全户型：76/90/105/127㎡四档，322 户、8 栋（5 栋 7-11F 洋房 +3 栋 18F 小高），住宅楼面约 2.4 万 /㎡，比一路之隔中海未来之境（楼面 3.1 万、成交近 5.91 万 /㎡）低 7000 元。

这是朱辛庄核心区，少见的 " 低楼面 + 双地铁 + 现成配套 " 组合。

兄长盘先跑通模型。

未来科学城置业联合中海、越秀、中建智地开发，2025 年联合开发项目占昌平流量份额近 50%；亲儿子一号作品星寰时代网签 383 套、均价 5.15 万 /㎡、回款 18.5 亿、地价覆盖率近 150%，证明 " 区属国企 + 四代好房 + 产业客群 " 跑得通。

星寰时光是 2.0：紧邻 8 号线 × 昌平线朱辛庄站约 300 米，万达、超极合生汇、积水潭回龙观院区全在步行圈，不用画饼。

产品刀法直切痛点。

76㎡做三室两卫（边户 270 ° 飘窗 +2 米岛台），朱辛庄首次把上车三居压到 400-440 万；90㎡南向 10 米三面宽 + 花池，105㎡四叶草四居 138 套（占 43%）成绝对主力，127㎡楼王两梯两户仅 36 户、6 米宽厅。

南阳台半赠、北设备平台全赠、90㎡+ 送花池，综合得房 91%-105%，边户北向双窗是北京新房稀有项。

2.4 万楼面 + 建安精装 1.2 万→成本 3.6 万，若首开 5.5-6.0 万 /㎡，毛利留 1.9-2.4 万 /㎡，比未来之境同总价多一间房、实得多 15-25㎡。

隐藏账单在 0057 多功能用地。

打包宗里西侧 1.07 公顷 F3 多功能地（2.15 万㎡、容积 2.0）须与住宅同步实施，摊入后真实楼面约 2.86-3.22 万 /㎡，酒店 / 办公 / 商业长周期运营占用资金——但这恰是未来科学城置业 " 城市合伙人 " 的护城河：传统房企嫌麻烦，区属国企用产业资源换时间。

星寰时光不是单盘竞争。

而是昌平南 " 国企造城 " 对民企 / 央企快周转的降维：用 2.4 万名义楼面制造价格预期，用高赠率重设得房标准，用朱辛庄站 300 米锁死海淀西二旗 / 上地外溢。

变量在 10 月首开折扣——若 76㎡真守 400 万、105㎡实收 600 万内，未来之境尾盘与东小口建发抬板盘将被分流；若报价冲 6.2 万 +，则 "2.4 万楼面 " 的成本红利只变成开发商利润，买家用未来之境同价买更小社区。

昌平楼市卷疯的本质：不是房子多了，是 " 区属城投学会做产品 " 后，民企的营销话术和国央企的品牌溢价都被削平了。

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