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828 新政把北京楼市推入 " 现房优先、封顶才预售 " 的新周期，准现房本该吃交付确定性红利。

但朝阳奶西的首农御林湾，却交出一份反常识财报：2 月 7 日取证、1563 套一次性入市，到 9 月初累计网签仅 42 套，全盘去化 2.7%。

备案拟售均价 7.65 万 /㎡，42 套成交均价却跌到 5.5 万 /㎡，约为备案价 72 折，9 月最新 3 套更降至 4.8 万 /㎡。

价格越砍，量没起来。

上半年网签 17 套；7 月、8 月分别网签 15 套、13 套，中间还有退签。隔壁望京云尚、望京樾、中建宸园、望京国誉府成交还在 8 — 9 万 /㎡区间，御林湾用一刀把自己和板块砍出 3 万 + 鸿沟，却没换来华、望京樾二手 6.1 — 6.3 万 /㎡的 " 即买即住 " 更具比价优势。

根子在 "2017 年的地，2026 年的市场 "。

东洲房地产 2017 年以 24.958 亿元摘崔各庄来广营北路宅地，经历停工、改规、复工，2023 年才实质重启，2026 年开盘时距拿地已 9 年。

产品停在旧周期：得房率 76% — 80%，90㎡两居暗卫、125㎡三面宽不足、155㎡客卫暗卫；南区 324 地块 12 栋高层 1487 户、容积 2.2，还混居中直家属楼 / 人才房 / 商品房，靠栅栏和不同物业做软隔离；西区 323 地块 3 栋洋房 76 套，拟售 8.25 — 8.61 万 /㎡、4# 近 9.5 万 /㎡，楼盘表 " 已预订 " 多、真签约仅 5 套。

股权结构也写满历史包袱：东郊农场（首农食品集团全资子公司）持股 51%、伯仲联投资 49%（股权已冻结），法人兼董事长范学灵同时是东郊农场党委副书记、总经理。

3 月首农副总张守海调研时把 " 全力以赴去化 " 列在第一条，但特价房推了又撤、精装改毛坯、临街楼栋先降，反而强化 " 还会再跌 " 的观望。

楼面约 2.8 万 /㎡的古老成本本应给御林湾降价子弹，但 8 年资金占用、混居治理、产品代差把子弹打空。

现房时代买家看 " 所见即所得 "，不是看 " 单价比邻居便宜 3 万 " ——低价不再等于性价比，质价比才决定去化。

1563 套里只剩 1521 套待售，若后续仍靠临街毛坯房七折促销，御林湾很可能从 " 奶西价格刺客 " 变成 " 现房新政下老盘出清样本 "：地拿得早，却没躲过时间成本。

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