华润万象生活、宝龙商业、星盛商业……上市商管企业交出 2026 半年答卷。

宏观商业环境及消费者行为模式正处于快速演变阶段，行业经历购物商场高速扩张期后，实体商业的发展模式逐步由追求规模扩张转向更注重资产质量优化及运营回报。

在此背景下，购物中心运营管理的复杂度与专业度持续提升，一批经过市场与时间检验的连锁商管企业脱颖而出。基于数据可得性，本文研究范围限定为沪深及香港交易所独立上市、主营业务聚焦商业物业运营管理的企业。

样本企业具体为华润万象生活、宝龙商业、锦和商管、星盛商业、中骏商管五家。下文将梳理上述企业 2026 年中期业绩表现，同时解读其下半年项目开业规划。

（按商场物业经营管理数量由多到少排序）

华润万象生活在营购物中心 138 座，下半年或开 8 座

2026 上半年，华润万象生活收入 92.17 亿元，同比增长 8.1%。其中，商业航道业务收入为 36.99 亿元，同比增长 13.2%；物业航道业务收入为 53.30 亿元，同比增长 3.4%；生态圈业务收入为 1.88 亿元，同比增长 87.8%。

截至 2026 年 6 月 30 日止 6 个月，集团毛利润为 35.07 亿元，同比增长 10.8%。毛利率 38.0%，同比提升 0.9 个百分点。股东应占利润为 22.39 亿元，同比增长 10.3%。股东应占核心净利润（非香港财务报告会计准则计量）22.29 亿元，同比增长 10.8%。

商业航道运营

在商业航道业务 36.99 亿元的收入中，购物中心业务收入 26.10 亿元，占总收入比 28.3%，收入占比同比提升 1.8 个百分点；毛利率 78.7%，同比持平；写字楼收入 10.89 亿元，占总收入比重 11.8%，收入占比同比持平；毛利率 38.7%，同比提升 1 个百分点。

购物中心业务：在营商场平均出租率 97.4%，储备项目 80 座

业务拓展方面，新开无锡万象城西区、济南槐荫万象里、厦门万象城二期3 座购物中心，平均开业率 99%。新增拓展项目 12 个，其中 9 个位于既有深耕城市、3 个位于新进城市。

截至 2026 年 6 月 30 日，华润万象生活旗下在管购物中心增至 218 座，包括储备项目 80 座，其中第三方项目 43 个。在营购物中心 138 座（包括管理输出项目 132 个，总建筑面积 14.6 百万平方米；利润分成项目 3 个及租赁经营项目 3 个，合计总建筑面积 0.6 百万平方米），较上年同期增加 18 座。此外，华润万象生活表示，绝大部分购物中心由集团同时提供物业管理服务。

该分部 76.3% 的收益来自为购物中心提供的商业运营及物业管理服务，其余收益来自商业分租服务。

经营管理方面，其中 62 座零售额稳居当地市场首位，116 座在营购物中心零售额位列当地市场前三，较上年底增长 10.5%。138 座在营购物中心实现零售额 1,485 亿元，同比增长 21.7%，可同比增长 10.2%。经营利润率同比提升 0.7 个百分点至 68.9%。业主端租金收入 171 亿元，同比增长 15.8%，可同比增长 6.6%。在营商场平均出租率 97.4%，较 2025 年末增长 0.2 个百分点。

截至 2026 年 6 月 30 日，集团大会员总量 9330 万，较 2025 年末增长 12.3%；万象星发放总额 7.0 亿元，同比增长 18.6%；跨业态兑分人数同比增长 26.9%。

138 购物中心中，来自于控股股东华润置地和第三方的物业委托比例如下图所示：

写字楼业务

写字楼的商业运营及物业管理服务收入为 10.89 亿元，同比增长 8.6%，占总收入比 11.8%。与头部金融机构开启战略合作，期内签约 4 个项目，截至期末，公司提供商业运营服务的已开业写字楼数量为 30 个，总建筑面积为 210 万平方米。截至 2026 年 6 月 30 日，公司在管物业服务项目 249 个，在管建筑面积 1,900 万平方米；合约项目 266 个，合约面积 2,318 万平方米。

物业航道

华润万象生活物业航道由城市非居业态业务、城市居住业态业务和增值业务三个板块构成。

其中，城市非居业态业务 2026 年上半年新签合同额同比增长 31.7% 至 10.8 亿元，其中医院学校、产业园、场馆三大核心赛道占比 66%，成功获取北京解放军总医院、无锡奥体中心等标杆项目。

2026 年上半年，集团城市非居业态的物业管理服务收入为 10.35 亿元，同比增长 9.0%，占总收入比 11.2%。截 2026 年 6 月 30 日止，在管城市非居业态物业项目数 456 个，同比增长 24 个，在管总面积为 141.1 百万平方米，同比增长 13.9 百万平方米。

大会员业务

2026 年上半年，大会员业务聚焦高频生活场景，扩大生态联盟，并深化积分运营，显著提升用户对积分权益的感知与价值转化。期内大会员总量突破 9,330 万，积分发放总额同比提升 18.6% 至 7.0 亿元，跨业态兑分人数同比提升 26.9%。

下半年开业计划：预计有 8 座商场亮相

华润万象生活在 2026 中期业绩报告中表示，坚定落实「123」（新增拓展 100 个、在运营达 200 个、管理达 300 个项目）规模发展策略，全面推进全域、卡位式布局。据铱星云商不完全统计，该公司下半年预计有 8 座商场开业，其中轻资产项目 2 座，其中，位于深圳龙岗坪山的罗山谷为一座公园 + 商业的非标项目，即将于 9 月底开业。

宝龙商业在营商场 92 个，下半年或新开 4 个

2026 年上半年，宝龙商业收入约为 12.09 亿元，同比减少约 7.1%。毛利约为 3.18 亿元，较 2025 年同期减少约 21.4%。公司股东应占利润约为 1.40 亿元，同比约 23.6%。

商业运营服务：在营零售商业平均出租率为 91.3%

宝龙商业收入由商业运营服务和住宅物业管理服务两部分组成。其中，商业运营服务 2026 年上半年收入约为 9.53 亿元，同比减少约 9.2%；毛利 2.84 亿元，同比减少 21.49%；毛利率 29.8%，同比下降 4.7 个百分点。

其中商业运营服务又分为市场研究及定位、商户招揽及筹备开幕服务，商业运营及管理服务，商业物业租赁服务三个板块，其中，来自商业运营及管理服务的收入约为 8.63 亿元，同比减少约 5.8%，占集团总收入约 71.4%。收入减少主要由于业务结构调整，受房地产周期影响部分业务收入减少。来自商业物业租赁服务的收入约为 7520 万元，同比减少约 32.8%，占集团总收入约 6.2%，来自商业物业租赁服务的收入的减少主要由于转租项目数量减少所致。

截至 2026 年 6 月 30 日，宝龙商业运营服务已开业建筑面积约为 1060 万平方米，较 2025 年同期减少约 5 0 万平方米；已开业项目数 92 个，与 2025 年同期 97 个减少 5 个；合约建筑面积约为 1320 万平方米，较 2025 年同期约 1420 万平方米减少约 100 万平方米。

不难发现，宝龙商业在营商业及签约筹备项目均有退出。财报披露，今年上半年，宝龙商业解约项目包括济源宝龙广场、徐州和信宝龙广场、宁波奉化宝龙广场和盐城建湖宝龙广场等 4 座商场，均是营业中的商场。

于 2026 年 6 月 30 日，宝龙商业在营零售商业平均出租率为91.3%，较 2025 年年底的 91.5% 下降 0.2 个百分点。其中，宝龙一城出租率率为 99.1%，较 2025 年年底持平；宝龙城 97.6%，较 2025 年年底持平；宝龙广场 91.2%，较 2025 年年底提升 0.2 个百分点；宝龙天地 90.7%，较 2025 年年底提升 0.5 个百分点；宝龙星汇 86.6%，较 2025 年年底下降 5.4 个百分点。

2026 年下半年或新开 4 座商场

宝龙商业在 2026 年中期业绩公告中披露下半年计划开业3 座商场，开业档期均为 9 月，包括2 座宝龙广场、1 座宝龙星汇，即太仓香塘宝龙广场（拟 9 月 30 日开业）、温州苍南宝龙广场（拟 9 月 25 日开业）和嘉兴桐乡振石宝龙星汇，其中，温州苍南宝龙广场为宝龙地产委托，其他 2 座均来自第三方。不过，来自宝龙地产的珠海金湾宝龙广场官方视频号日前释出项目将于 2026 年 12 月 31 日开业的消息，倘能如期开业，宝龙商业今年下半年将迎来超过 4 座新商场亮相。

锦和商管在管项目 64 个，其中上海 54 个

2026 年上半年，锦和商管实现营业收入 45,422.90 万元，同比下降 7.44%；归属于上市公司股东的净利润 2,285.26 万元，同比下降 69.71%；经营活动产生的现金流量净额 26,953.90 万元，同比下降 15.14%。

锦和商管在财报中指出，营业收入下降主要系受外部环境影响，租户端需求不振，同时，部分项目到期不再续约。

归属于上市公司股东的净利润较上年同期下降较多，主要系 2024 年末，公司与同昌盛业的交易对手方就业绩承诺签署《补充协议》，针对 2021 年收购同昌盛业股权转让对价调整等安排，该事项已经 2025 年第一次临时股东会审议通过后生效，该交易导致确认公允价值变动收益，进而增厚去年同期归属于上市公司股东的净利润，导致 2025 年上半年基数较大，而 2026 年同期无此类事项。

经营活动产生的现金流量净额下降原因，一方面是部分项目到期不续，收入下降；另一方面，部分存量合作运营项目应收服务费及其他款项的付款账期拉长，锦和商管正积极和相关方沟通回款，并对部分款项采取了诉讼手段。

商业物业运营

锦和商管为商用物业全价值链集成服务商，服务项目聚焦于城市更新领域，服务资产形态涵盖文创产业园区、办公楼、社区商业、公寓等 , 且不限于单一形态，多为多形态融合的综合体。

锦和商管核心产品品牌名称为 " 越界 "，拥有越界 Park、越界 Life、越界 Block、越界 Space等 4 个成熟产品线和 1 个新推出的产业办公产品线 "越界 Hub"。

截至 2026 年 6 月末，锦和商管在管项目 64 个，在管面积约 128 万平方米。其中，承租运营的项目有 36 个，可供出租运营的物业面积约 76 万平方米；合作运营的项目有 26 个，可供出租运营的物业面积约 42 万平方米；参股运营的项目有 2 个，可供出租运营的物业面积约 10 万平方米。按地域划分，上海 54 个项目，北京 6 个项目，杭州 2 个项目，南京 1 个项目，青岛 1 个项目。

未来开业计划

根据锦和商管公众号披露，目前正在招商中的项目包括安波路项目商业板块（硕和花园配套商业体）、越界 Hub・光大会展中心、越界 Hub・中电科信息科技大厦、越界 Hub・我格广场等，均位于上海，开业时间未定。

星盛商业在营 26 个商场，下半年拟新开 2 个

2026 上半年，星盛商业收入约为 280.5 百万元，同比下降约 1.3%。毛利约为 142.2 百万元，同比下降约 4.4%。整体毛利率约为 50.7%，同比下降约 1.6 个百分点。公司拥有人应占利润约为 85.1 百万元，同比下降约 2.1%。

截至 2026 年 6 月 30 日，星盛商业向 51 个商用物业项目提供服务，覆盖中国 18 个城市，总合约建筑面积约 239 万平方米（不含 9 个咨询服务项目建筑面积），当中约 41.8% 由独立第三方开发或拥有。其中，有 26 个已开业零售商业物业，总已开业建筑面积约为 148 万平方米。

商业运营梳理：平均出租率为 92.8%，同比增加 0.3 个百分点

星盛商业服务的 51 个商用物业中，根据运营模式不同，包括委托管理服务 11 个，上半年收入 174.3 百万元，同比下降 6.1%，占总收入比重约 62.1%；品牌及管理输出服务 33 个，上半年收入 33.6 百万元，同比下降约 2.3%，占总收入比重约 12.0%；整租服务 7 个，上半年收入 72.5 百万元，同比增加 13.2%，占总收入比重约 25.9%。

报告期内，星盛商业经过综合评估，完成中山天奕星河 COCO City 解约，同时将常州武进湖塘星河 COCO City 运营模式由整租服务变更为品牌及管理输出服务。

星盛商业在营产品类型分别为 COCO Park、COCO City 和 iCO、其他等三种，于 2026 年 6 月 30 日，在营项目整体平均出租率为 92.8%，同比增加 0.3 个百分点。COCO Park 出租率为 92.8%，同比下降 1.1 个百分点；COCO City 和 iCO 出租率为 91.7%，较上年同期上升 0.8 个百分点；其他类型出租率 95.2%，同比增长 1.5 个百分点。

下半年工作计划：预计新开 2 个项目

星盛商业表示，2026 年下半年，围绕运营效能提升、存量资产焕新、新项目筹开落地、数智技术赋能、区域深耕拓展、践行 ESG 理念等六个方面展开工作。

其中，在存量项目调改方面，有2 座商场的超市区域需要焕新。一是推动深圳福田星河 COCO Park（北区）原超市（永辉超市于 2026 年 6 月 1 日闭店）区域升级焕新。二是深圳龙华星河 COCO City 超市（截至发稿，华润万家在营）区域改造升级。

新项目方面，首先是新项目筹开，包括深圳星河 WORLD • COCO Park 二期、深圳龙岗星河 COCO City 两项目下半年开业。其次推进南京星河 COCO City 各项筹办筹备事宜，做好前期定位、招商蓄水与团队搭建。最后是建立开业倒计时管控机制，逐项分解筹备任务，压实各条线责任，闭环推进各项工作，确保新项目「开一个，成一个」。

中骏商管在营 14 个商业物业，在营、签约项目数保持不变

2026 年上半年，中骏商管收入约为 5.883 亿元，同比基本持平。毛利约为 1.777 亿元，同比下降 2.37%。毛利率约 30.2%，同比减少 0.7 个百分点。母公司拥有人应占溢利约 0.279 亿元，同比减少 18.19%。

财报显示，中骏商管为一家以物业管理服务为主导的服务提供商，业务遍布海峡西岸经济圈、长三角经济圈、环渤海经济圈、粤港澳大湾区及中西部地区。期内，住宅物业管理服务分部收入约为 4.415 亿元，同比增长约 5.3%，占总收入比重约 75%。

商业物业运营：平均出租率 92.9%，同比增加 1.6 个百分点

期内，中骏商管商业物业管理及运营服务收入约 1.468 亿元，同比减少约 13.2%，占总收入比重约 25%。收入减少是由于若干项目的物业管理合同于 2025 年终止，期内无该等项目的收益贡献。

于 2026 年 6 月 30 日，总签约商业物业为 31 个，总签约建筑面积约为 390 万平方米，其中，在营商业物业为 14 个，总在营建筑面积约为 170 万平方米。在营、签约面积及项目数均保持不变。

于 2026 年 6 月 30 日，中骏商管在营商业物业平均出租率为 92.9%，同比增加 1.6 个百分点。各项目出租率变动如上表所示。全线会员总数突破 500 万。