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9 月 9 日，建发昌平东小口 CP02-0405-0002 地块二期总平图公示。

项目总用地 5.64 公顷、计容 13.81 万㎡、容积 2.45、限高 60 米，全盘 1352 户——昌平南近两年少见的千户级大盘。

一期东侧 10 栋 785 户（户均 98㎡）刚拿规证，二期西侧 10 栋 567 户、住宅建面 5.91 万㎡、户均 104㎡随即跟上，拿地（7 月 30 日）到二期公示仅 41 天。

土地账比隔壁贵一截。

7 月 30 日建发经 107 轮、以 49.77 亿元、溢价 10.6% 摘地，楼面约 3.66 万 /㎡，比一路之隔龙樾海序（城建 + 铭嘉，2025 年 28.09 亿、楼面 3.2 万、成交 5.42 万 /㎡、去化近八成）贵 4600 元 /㎡。

  拿地 18 天后北京兆晏挂增资，市场口径建发 49%/ 越秀 51%（越秀并表），建发表内资金占用从近 50 亿压到约 24 亿，把昌平南 " 高价地 + 千户盘 " 的周转压力先砍半。

产品上打两张牌。

一是 " 轻抬板 "：一期北排抬 3.6 米、中间 3 米、南排 2.7 米，二期北排 3.3 米、中间 3 米、南排 2.7 米；但板下净高不够做车库，仍下挖两层地库——本质不是丰台式 " 板下全步行 " 真抬板，而是用高差做门头、归家礼序和园林层次。

二是 " 全系花池 "：南向通面宽阳台（1.2/1.5 米进深半赠，1.2 米段可按设备平台全赠）+ 户户南向景观花池（昌平首见，70 段小三居也送）+ 北向 1.2 米设备平台全赠 + 大进深侧飘窗，78㎡三居实得可破 100%，直接把星寰时代、龙樾海序、北清润府的赠送标准再抬一档。

定价模型很紧。

3.66 万楼面 + 建安精装约 1.3 万→保本 5.8 万 /㎡、利润线 6 万 +；龙樾海序实收 5.4 万是硬锚，建发若首开守 5.6-5.8 万、78㎡440 万级 /95㎡560 万级 /110㎡650 万级。

靠 " 更低容积 + 全系花池 + 新中式门头 " 吃西二旗 / 后厂村 / 望京外溢；若冲 6 万 +，昌平南客群价格敏感，可能被龙樾海序尾盘和星寰时光分流。

" 国企双拼 + 产品军备竞赛 "。

建发出产品和中式门头，越秀出昌平星系客群数据库和并表资金，龙樾海序把区域预期打出来后，东小口 0002 不是捡漏盘，而是 " 更贵楼面如何用赠送把得房率卷到 100%" 的样本。

变量在首开是否守 5.8 万、轻抬板是否被买家认作 " 真抬板 "、13B 东小口站 2027-28 通车前能否把 800 米通勤讲故事讲透。

昌平南最后一块拼图，正在从 " 有房卖 " 变成 " 谁赠送多、谁门头大、谁先回款 " 的内卷局。

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