前不久，" 开源证券 - 西安曲江创意谷持有型不动产资产支持专项计划 "（简称 " 曲江创意谷项目 "）在上海证券交易所债券项目信息平台状态更新为 " 已反馈 "。

该项目拟发行规模 25 亿元，计划管理人为开源证券，原始权益人为西安曲江金控实业投资（集团）有限公司。

项目位于曲江 QCIC 板块，紧邻地铁 5 号线及 8 号线，总建筑面积约 52.7 万平方米，布局总部级办公、文创办公、文创商业三大核心板块，并配套文化展演空间与公共服务设施。项目一期于 2018 年底开业，2020 年 8 月实现全期开业，至今已运营七年多。

在此之前，西安经发创新工业园持有型不动产 ABS 已在年初正式发行，发行规模 1.41 亿元；以砂之船（西安）奥莱为底层资产的国泰海通砂之船商业 REIT 于 6 月挂牌上市；平安西安高科产业园 REITs 于 8 月中旬获证监会批复。

此外，嘉实京东仓储 REIT 正在申报扩募，拟将西安仓储物流资产纳入投资组合。

从产业园区、商业物业到仓储物流，西安不动产项目正加速走向资本市场。

拟发行规模 25 亿元

曲江创意谷项目的资产成色是市场关注的焦点。

该项目位于曲江 QCIC 板块，紧邻地铁 5 号线和 8 号线，总建筑面积约 52.7 万平方米，是集办公、商业、居住、娱乐休闲于一体的文化商业综合体。项目一期于 2018 年底开业，2020 年 8 月实现全期开业，至今已运营七年多。

曲江创意谷项目最显著的特征是在约 17 米高空架设 " 高线公园 " 空中连廊，将多栋建筑串联起来，形成西安唯一的立体式创意街区。业态覆盖时尚零售、生活服务、多国料理、电影娱乐、亲子时光等，开业时曾引入超 30% 的首进品牌。

租户结构上，园区已吸引华商传媒、基准方中、亚朵酒店、星邑空间等多家企业入驻。

来源：上交所官网

其核心文化空间——西演 LIVE · 曲江创意谷展演中心，是一个配备约 400 个可拆除座位的多功能剧院，常年上演音乐 LIVE、话剧、亲子剧等各类演出。

从股东结构来看，曲江创意谷最初由曲江文化产业集团和西安万科联手打造。万科的参与带来了成熟的商业运营经验和品牌资源，推动创意谷迅速成为西安城市东部的网红打卡地。但据公开资料，2024 年年底，万科方完成退出。

目前，曲江创意谷项目的原始权益人为西安曲江金控实业，项目拟发行规模为 25 亿元。

对国资而言，全面接手后推动资产证券化，既是盘活存量资产的内在要求，也是应对外部融资环境变化的一种必然选择。

西安不动产证券化提速

《每日经济新闻》记者注意到，今年以来，西安多个不动产项目在 REITs 及资产支持专项计划领域取得进展。

2026 年 2 月，" 西安经发创新工业园持有型不动产资产支持专项计划 " 在上海证券交易所成功发行，发行主体为西安经开产业园发展集团有限公司，发行规模达 1.41 亿元，是陕西首单、西北地区国有企业首单机构间 REITs。

该项目底层资产为经发创新工业园，入池资产全部为标准厂房，建筑面积约 3.5 万平方米。

6 月，国泰海通砂之船商业 REIT 挂牌上市。项目以砂之船（西安）奥莱为底层资产，该奥莱也是西北地区规模最大的综合性奥特莱斯。项目自 2017 年 9 月开业以来，已运营近 9 年，2025 年全年销售额达 27.91 亿元，连续多年稳居西北奥莱榜首。

公开资料显示，该 REIT 底层资产砂之船（西安）奥莱整体估值 50.28 亿元，募集资金总额约 55.31 亿元。

8 月中旬，平安西安高科产业园 REITs 获证监会批复，成为陕西省首单本土产业园公募 REITs。其底层资产为软件新城软件研发基地二期项目，涵盖 13 栋楼宇，总建筑面积达 32.5 万平方米，计划募资规模达 12.95 亿元。

来源：深交所官网

资产所在的软件新城，是西安软件与信息技术服务业的核心集聚区，目前已运行超过 8 年，汇聚了阿里巴巴丝路总部、蚂蚁科技、科大讯飞、易点天下等一批行业龙头。该 REITs 项目自启动以来便备受市场关注。

此外，嘉实京东仓储 REIT 正在申报扩募，拟以定向扩募方式新购入西安、合肥两处 " 亚洲一号智能产业园 " 作为底层资产，合计建筑面积约 25 万平方米，拟募集资金约 10.51 亿元。其中，西安项目全称为京东西北电子商务营业中心（京东二期），位于西安浐灞国际港。

如若扩募完成，嘉实京东仓储 REIT 的底层不动产项目数量将由 3 个增加至 5 个，覆盖西部、西南、华中、华北、华东五大区域。

从产业园区、商业物业到仓储物流，西安不动产项目正加速走向资本市场，且已形成多元化、多层次的工具矩阵。

打通 " 投融管退 " 通道

西安不动产证券化的密集推进，并非孤立事件的叠加，而是中国不动产资产证券化市场走向多层次、体系化发展的一个缩影。

目前，这一市场已形成较为清晰的分层结构：基础层是 Pre-REITs 与不动产私募基金，主要承担资产的早期培育和孵化功能；中间层是持有型不动产 ABS（机构间 REITs），面向机构投资者，对资产准入门槛较低、发行效率较高。

顶层则是公募 REITs，要求底层资产权属清晰、现金流稳定、分派率达标，其面向公众投资者，信息披露要求最高、流动性最好。

这一分层结构在西安已有清晰映射：西安经发创新工业园 ABS 是机构间 REITs 的代表，平安西安高科产业园 REIT 是公募 REITs 的代表，而曲江创意谷项目则处于机构间 REITs 阶段，未来条件成熟后有望进一步申报公募 REITs。

来源：曲江新区官微

对于西安大量持有不动产项目的企业而言，证券化意味着将流动性不高的不动产转化为可交易、可流通的金融产品，进而实现资产价值的市场化重估。在此过程中，投资者关注的并非发行人主体评级，而是底层资产的运营现金流是否稳定、是否可持续。

这意味着，诸多资产持有方有了从 " 卖地 " 到 " 卖资产收益权 " 的转型路径。

当不动产资产可以通过 REITs 实现退出，资产的 " 投融管退 " 闭环便得以打通，城市开发从依赖增量扩张转向存量运营的路径也更加清晰。对持有方而言，既能实现资产出表、降低负债率，又能保留资产的运营权和管理权。

2025 年 12 月，国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025 年版）》，首次将商业办公设施、城市更新设施作为独立资产类别纳入，在消费基础设施类别中新增体育场馆、商旅文体健商业综合体、四星级及以上酒店。

REITs 资产的行业 " 拼图 " 日臻完善，也打开了大量城市核心区的写字楼、商业综合体等优质资产的证券化通道。

从项目储备看，今年 4 月，西安市组织市区两级 14 家优质国有企业赴上交所，就全市首批 REITs、CMBS、ABS 等资产证券化储备项目进行深入交流，首批项目拟募资总规模逾 217 亿元。

这为后续发行提供了充足的项目池。随着商业不动产 REITs 试点的深入推进和机构间 REITs 制度的持续完善，西安有望在产业园区、商业物业、仓储物流、保租房等多个领域实现证券化突破。