站在行业大拐点，陶天海曾提出，深度调整期同样是优秀企业的弯道超车窗口期。金茂当下的模式，本质就是舍弃短期的账面光鲜，换取长期健康底盘。

出品 | 中访网

审核 | 李晓燕

地产行业告别规模狂飙，行业逻辑彻底重构，市场从普遍扩张进入优胜劣汰的重塑阶段。多数头部房企销售数据承压，行业 TOP10 阵营整体销售额出现下滑，就在这样充满不确定性的大环境下，央企背景的中国金茂交出一份颇具反差感的半年答卷。在董事长陶天海的主导下，企业坚持 " 心中有图、精准施策、极致执行 " 的总策略，一边完成历史包袱的有序出清，一边紧握产品、投资、运营、财务四大抓手，实现销售逆势向上，行业排位刷新历史新高，为地产央企穿越周期提供可参考的样本路径。

回顾过往几年，金茂也曾经历至暗时刻，大规模存货减值带来业绩阵痛，摆在陶天海面前的，是盘整存量资产、重塑投资逻辑、重构产品体系、理顺内部管理的多重难题。接手企业之后，陶天海没有选择短期冲规模的捷径，而是选择接受阶段性阵痛，以时间换空间，推动企业完成自我革新，确立 " 活下来、活得好、活出彩 " 三步走的发展蓝图，把企业经营重心从单纯追求销售数字，转向投、融、管、退全链条高质量发展。

组织管理层面，陶天海推动穿透式管理改革，简化管理层级，打通投资、产品、运营、营销各个业务链条，确立 " 快开、快回、快清 " 核心运营准则，新增 "18 个月地上清盘 " 硬性考核标尺，倒逼项目周转效率全面提升 。这套管理机制落地之后，企业项目运营能力肉眼可见提升，多个代表性项目刷新区域开发速度纪录。部分项目拿地短短两个多月就实现开盘，不少新项目现金流回正周期控制在一年以内，部分标杆项目顺利达成地上清盘目标。更值得关注的是，2024 年后新获取项目盈利水平超出前期可研预期，认购、价格兑现双双跑赢目标，证明管理变革实实在在转化为项目经营成果。

投资端，陶天海确立高度收敛聚焦的拿地思路，不盲目铺摊子，坚定锚定高能级城市核心板块，把资源集中投向购买力坚实的一二线市场。2026 年以来企业拿下的全部二级项目，均布局一二线核心城市，其中超七成地块通过底价获取，整体土地溢价维持在低位，有效规避高价拿地带来的潜在风险。从北京海淀、朝阳，到上海嘉定、广州荔湾，再到西安曲江、南京南部新城、苏州古城核心，金茂精准捕捉城市核心土地机会，补充一批区位优质的土地储备，为未来两到三年的产品输出储备优质 " 粮草 "。企业投资不再追求数量，而是坚持 " 投一成一 "，每一块土地都要匹配清晰的产品定位与盈利测算，从源头把控经营风险。

产品力是金茂突围市场最锋利的武器，这也是陶天海重点推进的 " 产品引领、客户至上 " 战略的核心落点。在他的推动之下，企业完成 " 金玉满堂 " 四大产品谱系搭建，覆盖高端府系、改善璞系、中坚满系以及全龄棠系，完整匹配不同层级城市家庭居住需求。同时迭代升级建筑科技 3.0 体系，围绕居住当中温度、湿度、新风等居住痛点打磨技术，累计拿到数百项授权专利，科技人居业务已经铺展至全国数十座城市。

不止硬件升级，金茂同步把服务标准拉高，率先把部分新项目质保年限拉长，打造 " 人人都是产品官 " 特色产品文化，邀请业主、行业专家、媒体共同参与产品体验共创，将客户视角嵌入产品全周期开发流程。这份深耕产品的努力，已经得到市场真实反馈，上半年多项交付指标表现亮眼，交付综合满意度维持高位。上海、广州多个新项目首开即迎来抢购，部分热门房源出现数组客户争抢一套房源的现象；在天津、郑州、合肥、南京等城市，金茂旗下多个项目跻身当地销售榜单头部席位，充分印证产品在改善市场的号召力。

财务安全是企业穿越周期的压舱石，陶天海带领管理层持续优化债务结构，一边压降有息负债规模，一边拓宽低成本融资渠道。2026 上半年，企业有息负债规模持续下降，债务期限结构持续优化，短期债务占比得到合理控制，外币债务占比持续收窄，低成本信贷资源占比不断提升。境内外新增融资成本维持行业低位，多笔债券实现低利率发行，同时手握充足银行授信，为业务运转筑牢资金后盾。经营层面推行精益管控，销售、管理、财务三项费用持续节降，集采利用率进一步提高，经营现金流保持正向流入，企业抗风险能力持续增强。

销售端的数据直观展现改革成效：2026 上半年，在行业头部房企整体下行的环境下，中国金茂签约销售规模同比实现正增长，行业排名攀升至第七，创下企业历史最好位次。业务结构上，超九成销售贡献来自一二线城市，华北、华东两大核心区域成为业绩基本盘，北京、上海两大超级城市贡献可观销售额，西安、成都、南京等重点二线城市多点开花，业务结构高度贴合当下楼市购买力向核心城市集中的大趋势。

当然，任何一家处在转型关键期的房企，都无法完全避开现实考验，金茂同样存有需要持续攻克的课题。财报当中可以看到，受历史周期项目结算因素影响，现阶段结转项目毛利率仍处于较低水平，直接带来当期营收、利润阶段性承压，历史高价项目的遗留影响还需要时间逐步消化；第二增长曲线业务体量尚且有限，营收依旧高度依赖住宅开发；虽然负债规模持续压降，但存量存货规模依然较大，后续依旧要持续做好存量盘活与去化工作，需要等待优质新项目进入结算周期，盈利水平才会迎来实质性修复，行业整体复苏节奏，也会成为影响企业修复进度的外部变量。这也是地产央企转型过程中普遍要面对的现实挑战。

站在行业大拐点，陶天海曾提出，深度调整期同样是优秀企业的弯道超车窗口期。金茂当下的模式，本质就是舍弃短期的账面光鲜，换取长期健康底盘。今天看到的销售上扬、投资精准、产品热销、财务优化，不是偶然的市场红利，而是战略取舍、组织革新、产品打磨、财务管控多维度协同的结果。

随着下半年一批高质量新项目集中入市，前期低价获取的优质地块陆续转化为可售产品，市场机构普遍预判，未来两年，伴随着高毛利项目进入结算通道，企业盈利有望迎来逐步修复。对中国金茂而言，阵痛尚未完全结束，但前行路径已经清晰，这家央企房企，正在用稳扎稳打的方式，书写属于自己的周期突围故事。