▌摘要

一、300 城供求情况：8 月，300 城住宅用地推出、成交规模同比降幅有所扩大，但出让金同比在核心城市优质地块带动下表现增长。8 月 300 城住宅用地成交规划建筑面积 2674 万㎡，同比下降 18.3%；出让金 1457 亿元，同比增长 37.0%；平均溢价率为 7.4%，环比有所回落。

二、各省及各线城市供求情况：8 月，各省（市、区）宅地出让金规模分化延续，北京、上海、江苏规模居前，出让金分别达 247 亿元、226 亿元和 225 亿元。各线城市来看，8 月一线城市出让金同比大幅增长，主要受北京、上海、广州多宗优质地块集中出让带动；二线城市出让金与上年同期基本持平，三四线城市同比仍继续回落。累计来看，1-8 月一线城市宅地出让金同比增长 2.3%，二线、三四线城市仍同比下降；头部城市集中度保持高位，TOP20 城市出让金占全国比重约 61%。

三、热点地块：8 月，土拍延续 " 点状高热 " 格局，京沪优质地块房企参拍积极。8 月，根据中指数据，300 城宅地平均溢价率为 7.4%，较上月有所回落，但北京、上海等地优质地块土拍表现仍较突出。8 月北京宅地成交 7 宗，4 宗溢价，平均溢价率达 14.0%，其中海淀四季青镇地块、朝阳广渠路 0409-10 地块、石景山苹果园地块溢价率分别为 14.1%、19.1%、23.5%；上海浦东新区 PDP0-0405 单元 C-02E-01 地块、浦东新区孙桥社区单元 14-01 地块溢价率分别为 28.4%、26.9%。广州海珠区琶洲南区石榴岗路 HZ0401003-CZTBGX 地块溢价率达 33.0%，但天津、无锡等地土拍市场仍相对平淡。

四、土地政策：8 月 28 日，住建部、自然资源部、金融监管总局发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，提出各地要完善商品住房预售管理，明确各地要有力有序推行商品住房现房销售，要求各地要同步完善相关配套政策措施，强化政策协同和衔接。另外，广东、重庆等省市发行专项债券收回收购闲置存量土地，约 474 亿元。

300 城整体房地产土地供求变化

图：2024 年 -2026 年 8 月中指 300 城住宅用地推出与成交走势

图：2024 年 -2026 年 8 月中指 300 城住宅用地出让金走势

数据来源：中指数据 CREIS

8 月，300 城住宅用地推出、成交规模同比继续回落。根据中指数据监测，2026 年 8 月，300 城共推出住宅用地规划建筑面积 4106 万㎡，同比下降 27.9%；成交规划建筑面积 2674 万㎡，同比下降 18.3%。累计来看，2026 年 1-8 月，300 城共推出住宅用地规划建筑面积 2.4 亿㎡，同比下降 21.3%；成交规划建筑面积 1.9 亿㎡，同比下降 20.5%。

出让金方面，8 月，300 城住宅用地出让金 1457 亿元，同比增长 37.0%，主要受北京、上海、广州等核心城市多宗高总价地块入市带动。累计来看，2026 年 1-8 月，300 城住宅用地出让金 8859 亿元，同比下降 21.1%。

图：2024 年 -2026 年 8 月中指 300 城住宅用地成交楼面均价及溢价率走势

楼面价方面，8 月，300 城住宅用地成交楼面均价为 5449 元 /㎡，同比上涨 67.7%，涨幅较大主要受北京、上海核心区域高价地块结构性拉高带动。累计来看，2026 年 1-8 月，成交楼面均价为 4612 元 /㎡，同比下跌 0.7%。

溢价率方面，2026 年 1-8 月，300 城住宅用地平均溢价率为 9.5%。8 月单月平均溢价率为 7.4%，较 7 月高位有所回落，但部分核心城市优质地块仍保持一定溢价水平，土地市场 " 点状高热 " 特征仍在延续。

二、分区域及重点城市土地市场分析

▌ 1. 8 月北京、上海、江苏住宅用地出让金规模仍居前列

表：2026 年 8 月全国各省（市、区）住宅用地推出、成交情况

注：不含新疆建设兵团

各省（市、区）来看，8 月北京、上海、江苏住宅用地出让金规模领先。其中北京以 247 亿元居首，上海以 226 亿元居次、江苏为 225 亿元。但多数省份出让金同比仍呈回落态势，部分省份受结构性因素影响同比波动较大。溢价率方面，北京、广东等核心城市核心地段地块竞拍热度较高，平均溢价率分别为 14%、16%；多地城市土拍仍保持平淡。

▌ 2. 8 月一线城市优质地块热度持续，北上广出让金均超百亿元；1-8 月 TOP20 城市宅地出让金占全国比重约 61%

表：2026 年 1-8 月各线城市住宅用地推出与成交相关指标同比变化

各线来看，8 月，一线城市土拍维持一定热度，北京海淀区四季青、朝阳区广渠路等多宗优质地块实现高溢价成交，广州海珠区琶洲地块溢价率达 33%。累计来看，1-8 月一线城市推出面积同比增长 15.0%、成交面积同比增长 2.8%，出让金同比增长 2.3%，土地市场修复动能进一步向核心城市集中。

8 月，二线城市推出面积、成交面积同比有所回落，部分城市表现突出。合肥 8 月住宅用地出让金为 53 亿元，居二线城市首位。城市间分化仍在，部分核心城市优质地块保持一定竞拍热度，但多数城市低溢价或底价成交仍是常态。累计来看，1-8 月二线城市成交面积同比下降，出让金同比降幅在各线城市中居首。

8 月，三四线城市推出、成交面积及土地出让金同比均呈下降态势，整体溢价率不足 4%，底价成交仍是主流。累计来看，1-8 月三四线城市成交面积同比下降 16.7%，出让金同比下降 13.8%，短期土地市场低温运行。

图：2020 年以来不同城市住宅用地出让金占全国的比重（全市）

表：2026 年 8 月及 1-8 月重点城市住宅用地成交情况

8 月，北京、上海、广州优质地块土拍表现突出带动下，出让金均超百亿元，其中北京、上海均超 200 亿元。城市集中度方面，根据中指数据，2026 年 1-8 月，全国 TOP20 城市宅地出让金占全国比重约 61%。在 TOP20 城市中，主要以一线及强二线城市为主，其中 1-8 月上海住宅用地出让金为 975 亿元，继续居全国首位；北京、杭州分别居全国第二、第三位；广州出让金达 471 亿元，南京、深圳出让金均超 300 亿元，成都出让金近 290 亿元。

三、热点地块监测

表：2026 年 8 月住宅用地出让金 TOP20 地块

' 表：2026 年 8 月住宅用地成交楼面价 TOP20 地块

8 月，土拍延续 " 点状高热 " 格局，京沪优质地块房企参拍积极。8 月，根据中指数据，300 城宅地平均溢价率为 7.4%，较上月有所回落，但北京、上海等地优质地块土拍表现仍较突出。8 月北京宅地成交 7 宗，4 宗溢价，平均溢价率达 14.0%，其中海淀四季青镇地块、朝阳广渠路 0409-10 地块、石景山苹果园地块溢价率分别为 14.1%、19.1%、23.5%；上海浦东新区 PDP0-0405 单元 C-02E-01 地块、浦东新区孙桥社区单元 14-01 地块溢价率分别为 28.4%、26.9%。广州海珠区琶洲南区石榴岗路 HZ0401003-CZTBGX 地块溢价率达 33.0%，但天津、无锡等地土拍市场仍相对平淡。

另外，值得关注的是，8 月 28 日，广州首宗 " 现房销售承诺制 " 地块成功出让，由南沙区属国企底价获取，项目承诺部分子地块实行现房销售，作为配套支持，政府允许土地出让金分期缴纳，签约 30 天内支付不低于 50%，余款可在两年内缴清，可缓解企业前期土地款支付压力。

▌（1）热点地块：北京海淀区四季青镇 HD00-1408-0034、0049、0040 地块

8 月 12 日，海淀区四季青镇 HD00-1408-0034、0049、0040 地块完成出让，系海淀区时隔八个月再度供应住宅用地，共吸引中国海外发展、华润置地与越秀地产联合体、中国金茂等 5 家房企参拍。经 130 轮竞价，地块最终由中国金茂旗下平台北京广茂置业以总价 97.61 亿元竞得，成交楼面价 68444 元 /㎡，溢价率 14.1%。

地块位于四季青镇西冉片区，北四环至北五环间，邻近地铁 12 号线四季青桥站，西四环、阜石路等快速路网通达。金四季购物中心、京粮广场在 3 公里范围内；周边聚集人大附小、海淀外国语实验学校，东侧 0050 地块规划 54 班九年一贯制学校（拟由人大附中分校办学），预计 2028 年投用。周边还有北京华医中西医结合皮肤病医院等医疗资源。

▌（2）热点地块：广州海珠区琶洲南区 HZ0401003-CZTBGX 地块

8 月 28 日，海珠区琶洲南区石榴岗路 HZ0401003-CZTBGX 地块出让，共吸引保利发展与越秀地产联合体、中海、招商蛇口、华润置地、建发等 5 家竞买人参拍。经 201 轮竞价，华润置地旗下广州市润尚房地产开发有限公司以总价 80.6 亿元竞得，成交楼面价 61423 元 /㎡，溢价率达 33.0%，为当月广州土拍热度最高、楼面价居前的宅地。同日，广州荔湾坑口 AF0211019 地块、南沙珠江街地块亦完成出让，三宗涉宅地块合计收金 118.3 亿元；其中南沙珠江街地块为广州首宗将 " 现房销售承诺制 " 写入出让条件的宅地，由南沙开建以 19.07 亿元底价竞得，与当日上午三部门发布的《关于完善商品住房销售制度的通知》形成政策与市场的同频呼应。

该地块地理位置优越，位于区位能级较高的琶洲南区，与琶洲南 TOD 项目仅一路之隔，该片区属于琶洲南区 " 创新融合拓展区 " 的核心西组团，定位为高端居住区。周边云集了阿里巴巴、腾讯、唯品会等互联网总部企业，高端产业人口聚集。在生活配套方面，地块周边设施十分完善。交通上，紧邻地铁 12 号线赤沙北站，一站可换乘 11 号线赤沙站及 8 号线赤岗站。教育上，该地块将对口广东实验中学琶洲学校（九年制），且地块自身还将配建一所 12 班幼儿园。此外，地块容积率仅为 2.98，限高 80 米，低密度属性为打造高端改善型产品提供了优越的先天条件。

四、重点城市土地政策分析

表：2026 年 8 月地方存量盘活及专项债方面政策汇总

数据来源：中指研究院综合整理

政策方面，8 月 28 日，住建部、自然资源部、金融监管总局发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，提出各地要完善商品住房预售管理，明确各地要有力有序推行商品住房现房销售，要求各地要同步完善相关配套政策措施，强化政策协同和衔接。同日，央行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，从房地产开发、销售、运营全链条完善信贷制度，并配套出台开发贷、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款等管理办法。证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，优化房企股票、债券、资产支持证券和不动产投资信托基金等融资制度。上述政策从住房销售、银行信贷和资本市场融资等方面协同发力，进一步完善房地产发展新模式的制度体系。另外，8 月多省市持续推进专项债收回收购闲置存量土地及收购存量商品房工作。

表：2025 年至今不同省市拟使用专项债和已发行专项债收购存量闲置土地情况

数据来源：各地政府官网，中指研究院综合整理

根据中指不完全统计，28 个省市已公示拟使用专项债收回收购闲置存量土地的总金额超 8100 亿元，专项债实际发行超 4500 亿元，占比约 55%，其中 2026 年以来新发行 1500 亿元。

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