金吾财讯 | 兴业证券发布研报指，华润万象生活 ( 01209 ) 2026 年上半年业绩符合预期，维持 " 买入 " 评级。公司实现营业收入 92.17 亿元 ( 人民币，下同 ) ，同比增长 8.1%；核心净利润 22.29 亿元，同比增长 10.8%，利润增速跑赢营收增速。公司延续高分红政策，宣派中期股息每股 0.586 元、特别股息每股 0.391 元，合计每股派息 0.977 元，实现中期核心净利润 100% 分派，每股股息同比提升 10.9%。经营性净现金流覆盖核心净利润倍数 68.3%，盈利具备扎实现金流支撑。

研报指出，高毛利商业航道收入占比提升驱动综合毛利率同比提升 0.9 个百分点至 38.0%。商业航道收入 36.99 亿元，同比增长 13.2%，毛利率提升 0.8 个百分点至 66.9%，其中购物中心毛利率维持 78.7% 高位；物业航道收入 53.30 亿元，同比增长 3.4%，毛利率同比微降 0.5 个百分点至 18.3%，主要因城市非居业态拓展带来利润结构变化。

在商业运营层面，公司在营 138 个购物中心实现零售额 1485 亿元，同比增长 21.7%，可同比增长 10.2%，显著高于社消零总额 1.3% 的增速；其中重奢项目零售额同比增长 17.0%，非奢项目同比增长 24.2%。期末 62 个项目零售额位列当地第一，116 个位列当地前三。物业航道方面，总在管面积 4.4 亿平方米，较 2025 年末增长 3.5%；城市非居业态在管面积 1.4 亿平方米，较 2025 年末提升 10.4%，占比升至 32.0%。城市非居业态新签合同额达 10.8 亿元，同比增长 31.7%。

兴业证券预计 2026/2027/2028 年公司核心净利润分别为 43.72/47.64/51.89 亿元，分别同比增长 10.7%/9.0%/8.9%。截至 2026 年 9 月 11 日收盘价对应 2026 年股息率约 5.8%。

风险提示方面，研报关注商场出租率及租金收入不及预期、商场开业进展不及预期、轻资产业务推进不及预期、物管航道收缴率不及预期及城市空间业务盈利能力不及预期。