（来源：华泰证券研究所）

8 月香港住宅成交量延续同比调整，但房价环比反弹。我们依然认为短期需要观察房价走势，倾向于认为 7-8 月市场表现（尤其房价）为短期波动，后续若美联储加息预期缓和、港股表现改善，或推动房价重回 2-3 年周期的温和上涨通道。此外，香港北部都会区 " 片区开发 " 取得新进展，写字楼租金已接近同比回正。我们维持对于香港市场占比高的港资房企的看法，阶段性更关注受住宅量价波动影响较小、租金表现逐步迎来拐点、股息率更具吸引力的持有类房企。

住宅量价：成交量跌价涨，租金再创新高

8 月香港住宅成交量延续同比调整，但房价环比反弹。成交量方面，根据香港土地注册处的数据，8 月香港新房私人住宅成交合约数量为 927 份，在新房推盘修复的推动下环比 +21%，但同比 -48%；二手房成交 2715 份，环比 -19%，同比 -17%。房价方面，8 月末中原地产领先指数月环比 +1.4%（7 月 -0.6%），止住下跌趋势并一度创出年内新高。我们延续此前判断，短期仍需观察房价走势；基于持续优化的库存数据，我们倾向于认为 7-8 月市场表现（尤其房价）仅为短期波动，后续若美联储加息预期缓和、港股表现改善，或推动房价重回 2-3 年周期的温和上涨通道。此外，根据香港差饷物业估价署的数据，7 月香港私人住宅租金指数环比 +0.8%，继续刷新历史新高，70 平以下私人住宅平均租金收益率为 3.20%，与房贷利率 3.25% 几乎持平。

北部都会区：首个 " 片区开发 " 项目落地，发展迎来里程碑

8 月 24 日，中海地产、招商局置地、华润置地、中旅投资、京东、信和置业联手获取香港北部都会区洪水桥 / 厦村新发展区首个 " 片区开发 " 试点项目，总价 10.3 亿港币。项目并未采取价高者得的传统招标模式，地价不高（楼面价 1932 港币 / 平方呎），体现产业优先的政策导向。根据中海地产公众号，该项目总投资 168 亿港币，计划建设一个集现代物流、住宅及社区商业配套的片区项目，预计提供 6000 个就业职位。今年以来，香港政府持续推进北都收地（6 月新田科技城收地 117 万平）和立法（7 月《北部都会区发展条例草案》刊宪，目前处于立法会审议阶段），相关条例落地后或进一步加速北都发展，有望为房企带来增量业务机会。

商业地产：宏观经济和前端指标延续改善，写字楼租金接近同比回正

根据香港政府统计处和 Wind 的数据，2Q26 香港 GDP 同比 +4.3%，1H26 累计同比 +5.1%，推动香港政府将 26 年 GDP 增长目标从 5 月公布的 2.5%-3.5% 上修至 3.5%-4.5%；7 月香港零售业销货价值同比 +4.5%，其中奢侈品零售同比 +19.8%，高端零售复苏程度继续强于必选消费；1-7 月香港 IPO 融资规模同比 +155%，IPO 保持火热态势。宏观经济和前端指标的复苏继续推动商业地产租金筑底，根据香港差饷物业估价署的数据，7 月香港零售 / 写字楼 / 工厂大厦租金指数分别环比持平 /+0.05%/+0.1%，同比 -3.2%/-0.1%/-1.0%，写字楼租金已连续 4 个月环比上涨，同比亦接近回正。

风险提示：美联储转向加息导致香港流动性收紧，香港住宅市场复苏不及预期，香港商业景气度复苏不及预期。

美联储转向加息导致香港流动性收紧。市场对于美联储加息预期的分歧较大，若美联储受通胀、中东局势波动、经济数据等因素影响重启加息，将会导致香港流动性跟随收紧，从而对房地产市场造成不利影响。

香港住宅市场复苏不及预期。若人民币升值、美联储降息、港股市场表现、香港人口回流、香港房地产政策等市场复苏的驱动因素出现反复，以及中国内地收紧资金出境监管，可能影响香港住宅市场复苏的节奏和程度，进而导致港资房企业绩和估值修复的节奏和程度不及预期。

香港商业景气度复苏不及预期。香港商业景气度复苏仍停留在初期阶段，尚未明显传导至不动产租金端（写字楼、零售业），后续复苏的情况仍待观察。