来源：领袖智库

2022 年的科兴科学园，下午两点点一杯阿嬷手作，屏幕显示 "145 单 /313 杯制作中 "。下班能喝上算运气好。2026 年同一时间，同款店制作量只剩 180 杯左右。不是奶茶不好喝了，是楼上的腾讯人走了。

今年 6 月底，腾讯约 2.8 万至 3 万名员工完成史上最大搬迁，从驻扎超 15 年的南山科兴科学园，迁入宝安大铲湾企鹅岛。核心互动娱乐事业群几乎全员搬走。这里曾诞生《王者荣耀》《和平精英》，也常被称为 " 中国第一加班楼 "。大树挪窝，最先扛不住的是科兴房东和老板。

一、科兴的辉煌，本质是腾讯红利

过去十几年，腾讯租下科兴四栋整楼，约 15 万平米，每年租金超 10 亿元，占园区约四成租金收入。巅峰时园区的租金冲到每平米每月 220 元，180 元是常态，还不打折。房东完全不给议价空间，" 爱租不租 "，有的是企业排队等腾讯退出的房源。

周边消费更夸张：38 元冰美式、48 元牛肉面，盒饭二三十起步。高端日料、精酿酒吧围着园区开。说白了，这些房租饭钱，都是腾讯员工的工资一层层流进房东和商家口袋。相当于腾讯每年花十几亿，给片区繁荣买单。这笔账，马化腾早算明白了。

二、319 亿填海造岛：从给房东打工到自己当岛主

企鹅岛正式名叫腾讯 " 互联网 + 未来科技城 "。2019 年，腾讯以 85.2 亿拿下宝安大铲湾 80.9 万平方米地块，楼面价才 4260 元 /㎡，在深圳堪称地板价。2021 年动工，总投资 318.9 亿元，总建筑面积 200 万平方米，建成后超 300 万平方米，能容纳 8 万人办公。

这不是几栋写字楼，而是一座微型城市。4000 套企鹅公寓，90% 以上能看到海，41 平米开间配齐家具家电。原本参考市场价 4000 元左右，被员工吐槽后，月租砍到 2000 元档，最高不超 3000 元。同样价格在南山只能租城中村握手楼。公寓优先给毕业 3 年内无房员工，步行 10 分钟到公司。还有 80 多个食堂档口，均价 10 块出头，两荤一素 15 块。

当然也有人吐槽，但不管怎样，腾讯把每年 10 亿租金变成自己的固定资产，从给房东打工变成自己当岛主，长期账不亏。

三、腾讯走后，科兴怎么样了？

写字楼最先跳水。搬迁前租金普遍 160 — 180 元 /㎡/ 月，如今大面积房源挂牌 100 — 128 元，位置偏、面积大的毛坯房甚至 60 多元。以前租客抢着签，房东坐地起价；现在房东追着中介问：" 有没有客户？价格好谈。" 免租期普遍 3 — 6 个月，出租率从 98% 回落到 91% 左右。

商业端更直观。不少餐饮撤场，精品咖啡从 25 元降到 15 元，商务简餐从 60 元降到 20 多元。阿嬷手作店员说，过去下午一两点全是公司下午茶，一单几十杯；现在高峰订单明显减少。开了 8 年猪脚饭的老板说，以前中午卖 400 份，现在 200 多份，准备年底关店。

住宅也降温，大冲新城花园 50 平米一室一厅，月租从 6000 — 6500 元跌到 5000 元。以前租客抢房，现在房东等客。有人说科兴租金泡沫破了。其实哪有什么泡沫，不过是之前的繁荣全靠腾讯这棵大树托着。

四、不是结束，是另一个开始

但科兴没有就此认命。腾讯走后，它很快挂上 " 游戏产业合作园 " 牌子，做起游戏初创孵化，游托邦初创空间揭牌。一批中小游戏公司、工作室搬进来，单家体量不如腾讯，但数量多、生态活。傍晚六点，玻璃幕墙映着落日，园区里多了穿游戏 IP T 恤、拿人物海报咖啡杯的年轻人。

这也是深圳产业迭代的缩影。从华为搬去松山湖，到腾讯自建企鹅岛，科技巨头纷纷从租楼办公转向自持总部。对南山来说，失去最大租户可惜，但也逼着园区从依赖单一大厂，转向培育产业集群，未必是坏事。宝安大铲湾那边，企鹅岛还在继续建。未来 8 万腾讯员工，大部分会集中在这座岛上。南山的故事翻了篇，但前海的故事，才刚刚翻开第一页。