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昌平北邵洼 " 国誉燕园 " 双子局，正在上演一场国企自己的左右互搏。

北京城建旗下国誉燕园 · 朗润（二期）拿地两年、取证一年多后终于网签：7 月签 8 套（25798 元 /㎡）、8 月签 1 套（27959 元 /㎡），累计成交额仅 2061 万元。

却把一期老业主的 " 资产信仰 " 砸出裂缝——二期成交均价约 2.6 万 /㎡，较一期 3.22 万 /㎡相当于打八折，每平便宜 6000 元。

双子盘时间线。

一期国誉燕园 · 博雅 2022 年 5 月拿地、11 月取证，1788 套、指导价 3.9 万 /㎡，近 4 年网签 1342 套、去化 75.3%，2026 年单月仅几十套甚至挂零，近两月成交均价滑到 2.3 万 /㎡。

二期朗润 2024 年 7 月由城建兴荣（法人李兆彦、经理李延国）以 19.86 亿元摘得，楼面约 1.31 万 /㎡（一期 1.2968 万），828 套、指导价 3.9 万，2025 年 6 月取证后刻意 " 躺平 " 不推，给一期留去化窗口。

为什么现在动手？ 

昌平库存破万套，东小口、朱辛庄、平西府、歇甲村、未来科技城南区位置更优的新盘扎堆；海淀 2025 年疯狂供地，原本 " 海淀外溢→昌平刚改 " 的输血链被截断。

朗润再不卖，19.86 亿地款 + 两年资金占用全是沉没成本；卖，就要直面 " 同妈兄弟、产品更新却更便宜 " 的舆论反噬。

产品代差与利润困局。

一期 1.8 容积、6-10F 洋房、66-127㎡、得房率常规；二期 2.4 容积、7-11F 洋房、67-134㎡，用开敞阳台 + 内嵌设备平台 + 飘窗 " 三件套 " 把使用率卷到 98%，但楼面缝差仅约 1.3 万 /㎡（一期也差不多），" 缝差越小越难堆料 " 的地产铁律下，二期若再降价，减配风险将反噬国誉系口碑。

现实很残酷：

一期网签额超 41 亿、已覆盖 22.6 亿地價，北京城建才有底气再拿朗润；但朗润 19.86 亿地款靠二期回血，2.6 万实收仅留 1.3 万 /㎡缝差，建安精装吃掉大半，跑量即薄利。

不推 = 资金套牢，推 = 老业主维权 + 板块价格锚再下修，北京城建陷入 " 拿地时算得过账、卖房时算不动利 " 的典型远郊困局。

变量在四季度。

若朗润首开实收守 2.6-2.8 万，博雅尾盘（440 余套）将被迫跟降，昌平北邵洼二手房（次新 2 万出头）与新房价差进一步压缩；若朗润为去化砸到 2.3 万，则 "1.31 万楼面 +2.4 容积 " 模型利润归零，国誉燕园双子总货值重估。

对北京城建，这不是营销失误，是昌平天量库存 + 海淀截流 + 现房监管三重挤压下，国企也不得不把 " 四年前的指导价 " 撕掉重来。

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