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9 月 12 日拿证、9 月 15 日一房一价表刷屏，海开控股上地 0702 项目瑜海澐颂（尚霖云颂佳苑）把 719 套房源的底线和天花板同时亮出来了。

准许销售面积 94336.6㎡，拟售均价 12.22 万— 12.26 万 /㎡，整盘货值约 115.3 亿元；单价区间 10.78 万— 14.12 万 /㎡，总价 889 万— 2523 万。

土地端早就锁死高端底色。

2025 年 12 月 23 日海开以 84.56 亿元、溢价 0.4% 摘地，住宅部分约 64.77 亿，楼面 6.96 万 /㎡；占地 7.7 公顷、总建 33.94 万㎡，含 13 万余㎡产业 / 商业配建，住宅计容约 9.31 万㎡、30 栋 4 — 10 层洋房、容积 2.2、限高 30 米。

6.96 万楼面 + 建安精装 1.3 万 + 财务与产业摊销，可售成本约 8.5 — 9 万；12.2 万拟售留 3.3 — 3.7 万 /㎡缝差，地价占房价约 57%，海开没冒进，但也没留 " 暴利式 " 空间。

价格结构比均价更有看头。

最低价落在西区 24-11# 楼 116㎡首层，10.78 万 /㎡；最高价落在东区 18-5# 楼 179㎡次顶层，14.12 万 /㎡，单套 2523 万。

东区 17 栋均价约 12.27 万，西区 13 栋约 12.67 万？不对——实际东区更贵、西区更稳：18-5# 楼栋均价约 13.48 万，24-11# 仅约 11.47 万，楼栋价差近 17.6%。

98㎡三居段内最低 11.30 万、最高 12.88 万，同户型选错楼能多花 164 万。

货值重心压在改善段。

116㎡三居 225 套 +139㎡四居 212 套 =437 套，占 61%；四居合计 389 套超半数；79/93㎡两居各 5 套，只是 " 门槛锚点 " 不是走量品。

楼王 179㎡仅 30 套，配 3.3 米层高、6.2 米阔景阳台、私家电梯明厅，卖的是上地 + 中关村软件园外溢里的 " 终极改善门票 "。

" 备案价≠成交价 "。

北京新盘网签普遍较备案打折，若按 9 折粗算，瑜海澐颂真实成交中枢约 11.0 — 11.4 万 /㎡：98㎡实收 1100 万级、116㎡1230 万级、139㎡1500 万级、179㎡2270 万级。

海开作为区属国企，既要守住房企报表里的货值规模（115 亿），又要给开盘折扣留弹药——一房一价越细，后面谈佣、谈分期、谈渠道的空间越隐蔽。

对手盘也已就位：中海 · 安澜备案 16.55 万、建发海晏 / 华润臻雲成交 13.5 万上下、功德寺双子 10.5 万已清盘、颐海澐颂二手 9 万出头。

瑜海澐颂卡在 " 功德寺之上、朱房之下 "，靠上地产业位 +101 承办校预期 + 颂系会所 / 架空层吃 1000 — 2500 万级客群。

变量很直白：2029 年交付前，101 分校、13 号线上地站辐射、北侧保密单位采光争议、首层架空运维成本，都会决定 14.12 万楼王是 " 稀缺溢价 " 还是 " 有价无市 "。

海开这波不是试水温，是把海淀北稀缺宅地的定价模型，按每平方米、每个房号，摊给市场看。

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