每一个楼花，都是独一无二的。

9 月 14 日，北京规自委顺义分局，挂出了马头庄 0503 地块的设计方案。

这块地的主人，是银盛泛美，名不见经传。

一个多月前，它以 7.07 亿元底价，进京拿下 0503 地块，楼面价 2.23 万元 / 平米。市场普遍认为，这家辽宁水泥企业的背后，站着龙湖集团，贴牌代建。

在北京，龙湖代建业务干得风生水起。

从顺义的龙湖宸翰、龙湖宸裕，到昌平的凌云颂。当然，凌云颂算是个不成功案例，卖得不佳。

但，龙湖的金字招牌，对外地资本有足够号召力的。

这次的马头庄 0503 项目，将是龙湖代建的一个新案例。

银盛泛美背后的股东是：辽宁银盛水泥集团持股 50%，辽阳泛美房地产持股 25%，灯塔市银盛建衡矿业持股 25%。

实控人名叫赵吉福。

到底银盛泛美会干得怎样？

答案，基本写在 0503 项目的图纸里。

五个特色设计点

马头庄地块的容积率，很低，只有 1.2。

它占地建筑面积 31686.04 平米，建筑限高 30 米，形状方正，无配建要求。

即便如此，银盛泛美依旧选择做低密洋房，而不是叠拼。

从报规总平面图看，项目规划了 11栋住宅，全部为 5-7层洋房，整体呈中轴对称格局，大门在南面正中央。

这张图，花姐发现了五个特色点：

1：坡屋顶为主。11 栋楼中，只有 1 号楼是平屋顶，其余 9 栋全部为坡屋顶。1 号楼位于东北角，顶层向北退台，南侧女儿墙高 2 米，标准层层高 3.1 米。

为什么唯独 1 号楼不做坡屋顶？

答案是，受东南建面斜地形的影响，整个地块只能勉强装下 4排房子。如果要满足最北一排退线要求，只能 1，而且做了平屋顶。

2、特殊的车库口。项目设置了两个车库出入口，但其中一个只有出口。

两个车库口都设置在东边平乐巷规划路上，靠南侧的有一个完整的车行出入口，北侧则是一个仅供车辆驶出的开口。

这种 "一进两出 "的车流组织，在北京楼市还是蛮少见的。

3、用足公用绿地。0503 项目最南面楼栋，与绿地公园退线仅 1.6 米，人行出入口直接在绿化带上 " 开口 "。

只要能顺利通过审批，那业主们就赚大了，穿过 20米绿化带进家门。

4、两个人行入口连通。南 面和西面各设一个人行出入口，形成 " 双入口 + 下沉庭院 " 的归家动线，把架空层、风雨连廊、下沉庭院这些公区配置做足。

5、消防车道穿过风雨连廊。在 9，高 4.4 米风雨连廊下，有消防通道穿过。

这种做法，顺义青年 ONE 序也出现过——风雨连廊高 4.8 米。

户型推测：120-180平米

马头庄地块的容积率只有 1.2，那必须干大户型。

花姐经过经过简单计算：户均 133.1平米。

它大致的户型配比是：120-122 平米 94 套、占比 39.5%；140-143 平米 120 套、占比 50.42%；180 平米 20 套、8.4%；顶退户型 4 套，占比 1.68%。

有关它的户型情况，花姐想剧透三点：

1、赠送面积

设计单位基准方中很会藏，10 栋坡屋顶楼，丝毫看不出赠送的迹象。青年 ONE 序也是这么干的。

但，它在 1，是南向阳台的分界线，进深约 1.4-1.5 米左右，很有价值。

花姐推测，这个 " 阳台 " 很有可能，是时下最流行的 " 内嵌阳台 + 防火挑檐 " 组合。

以 120平米为例，南向主卧是内嵌阳台——赠送一半，其余南向赠送为防火挑檐——全赠送；北面为通面设备平台——全赠送，全部封闭在室内。

2、层高

住宅的层高大致为，6.3 米，其余楼栋的层高为 3.1 米。

首层架空层的层高大致为，6.4 米，9.3 米。

3、阁楼

0503 地块的建筑高度没有做满 30 米，最高 23.7 米。但，这不是建筑的最高点。

由于它绝大部分是坡屋顶设置，花姐推算坡屋顶高度为 4 米——闷顶。预计顶楼可以全送坡屋顶空间。

4米高的阁楼，很有想象空间的。

售价在 5-5.5万 /平米

0503 地块楼面价 2.23 万 / 平米，建安 + 精装 + 财务 + 代建费按 1.5-1.8 万 / 平米估算，其综合成本约 3.8-4.0万 / 平米。

有了这个成本数据，它该卖多少钱合适？

先看看顺义楼市的层级：

1、顶豪层

1000 万元以上的项目，卖的是中央别墅区，以及温榆河景观和终极改善。

北京润园取证 10 个月网签 73%，是被央企品牌 + 实景园林托起来的。

2、中改层

400-700 万元项目，卖的是成熟配套和性价比。

龙湖宸裕 4.47-4.53 万 / 平米的拟售均价，比马头庄楼面价只贵 2 万 / 平米。

这意味着宸裕的售价，对 0503 项目形成了安全垫，后者定价再低也低不过 4.5万 / 平米。

3、刚改层

200-600 万元的项目，卖的是地铁 + 高得房。

青云国樾 6 月开盘官宣去化超六成，是后沙峪上半年的成交王，但它是 9-13 层，不是 5-7 层洋房，跟马头庄是两类客群。

回到 0503 项目。天然偏向中改到高端改善，但没有地铁，距 15 号线后沙峪站约 2.5 公里。

若只按它的成本算，实际售价在 4.5-5 万元 / 平米，似乎是合理的。但考虑到周边的项目和银盛泛美的特点，或许要再高些。

花姐判断，0503项目最可能的定价区间，备案价应在 6-6.5万元 / 平米；网签价 5-5.5 元 / 平米。总价应在 600-1000 万元。

如果高于 6 万元 / 平米，客户凭什么不选懋源云纪？

而如果定低了卖 5 万元 / 平以下，水泥老板进京拍地，图热闹呢？

花姐点评：

银盛泛美京城拿地，指望的是 " 低进高出 "。

龙湖代建，赚的是管理费和销售佣金。

一个拿真金白银进场，一个敢拿品牌出来兑底。

0503 项目能不能卖得动，关键看一件事：敢不敢贴着 5万元 / 平米开盘。

这里，花姐想说，千万别学凌云颂——先定高、再降、再冷场。

0503 项目所在的位置，有个 " 马 " 字，恰好今年是马年。

花姐希望它能一马当先。

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