文｜祝小同

最近有个调研挺有意思：投资者对楼市的看涨预期从去年底的 37% 反弹到了 56%。按理说，看涨的人多了，买房的应该也多了吧？可结果恰恰相反——想卖房的人，还是远远多于想买房的人。

预期在修复，行动却在背离。这并非市场失灵，而是一场关于房地产认知的深层革命正在发生。

预期是暖了，但人还在往外走

先看数据。长江商学院最新调查显示，差不多六成受访者觉得未来一年所在城市房价会涨。考虑到受访者主要集中在一二线城市，这说明核心城市房价确实在慢慢筑底。8 月份一线城市新房价格环比由持平转为上涨 0.1%，二手房也涨了 0.1%，虽然同比还在跌，但跌幅在收窄，是个好苗头。

但是呢，看涨归看涨，真要掏钱往里冲的人并不多。

调查里有个指标叫 " 净增加投资占比 "，就是愿意增加投资的人减去愿意减少的人。这一期是 -16.7%，意思是还是想减仓的人更多，而且比上期还低了 1.6 个百分点。散户那边更明显，下降了 2.9 个百分点。

说白了就是：大家嘴上说看好，身体却很诚实地往外撤。

长江商学院刘劲教授说得挺直白：" 投资者看涨，不一定意味着愿意继续增配房地产，更可能是想‘借反弹出货’。" 你品品，是不是这个理儿？趁着市场情绪好点了、政策也松了、成交量也上来了，赶紧卖掉，比继续拿着划算多了。

为啥 " 看涨就买 " 这套不灵了？

要说清楚这个事儿，得回头看看房地产投资逻辑的变化。

2018 年到 2020 年那会儿，大概 64% 的人看涨楼市，想买和想卖的基本持平。那时候房子是 " 闻涨而动 " 的资产——价格一涨，大家就抢着买，因为所有人都觉得今天的价格永远比明天便宜。

但 2021 年 " 三条红线 " 一出，这个共识就碎了。投资意愿断崖式下跌，到 2024 年 7 月，想增加投资的人只剩 9.3%，想减少的却飙到 32.6%。后来虽然有所修复，但想卖的人在减少，想买的人并没跟着多起来。净负值一直存在，说明房地产作为投资品的吸引力，正在系统性地下降。

刘劲教授的判断更直接：房地产投资 " 闻涨而动 " 的时代已经结束了。新房市场要让位给存量房交易，房子的消费属性会越来越强。当房子不再是稳赚不赔的财富储存工具，看涨和买入之间的那条正反馈链条，自然就断了。

市场变了：二手房成了主角

投资者行为的变化，说到底是因为楼市交易结构发生了深刻调整。

国家统计局发言人付凌晖说得很清楚：" 过去以新房交易居多正逐步转向以存量房交易居多，这是一个重要变化。" 数据也印证了这一点：1 到 8 月份，二手房网签面积达到 5.5 亿平方米，连续好几个月高于新房销售面积。新建商品房销售面积同比下降 12.1%，而二手房网签面积同比增长 10.6%。

一降一增之间，存量房占比已经超过一半了。这意味着中国楼市正式进入二手房主导的时代。

这个转变可不只是统计口径的变化。对新房来说，价格由开发商、土地成本、政策调控决定；但二手房的价格，更多是千千万万个业主各自决策汇聚出来的，更分散，也更难被单一力量左右。

对投资者来说，这意味着房产的流动性溢价在系统性衰减。你想卖的时候，面对的不仅是隔壁新盘的竞争，还有同小区十几套挂牌房源的挤压。看涨不等于能涨，能涨也不等于能卖。

刚需回来了，这是好事

投资者在离场，但真实的居住需求正在回归。

刘劲教授提了个关键判断：真实的交易需求正回归刚需。之前因为房价一直跌，不少刚需选择推迟买房、转向租房，" 先租再买 " 成了普遍心态。但这个逻辑链条现在正在一二线城市逐步兑现——租售比在回暖，二手房网签量也在边际改善。

这是个健康但缓慢的置换过程。投资性需求退潮后，市场得靠真实的居住需求来托底。而居住需求的释放，取决于两个条件：一是价格调整到合理区间，二是租房和买房的成本收益比发生倾斜。租售比回暖，说明第一个条件在改善。当租金回报率逐步向合理水平靠拢，房产的消费价值才开始真正显现。

付凌晖也说了，群众居住需求正呈现出向 " 好不好、适不适合 " 多元化发展转变的态势，智能、绿色、适老化等住房需求在增加。

当房子从 " 投资标的 " 变回 " 居住空间 "，游戏规则就彻底变了。过去看的是涨幅、杠杆、周转率；现在看的是租金回报、居住体验、社区品质。对习惯了旧范式的投资者来说，这可能不太适应；但对真正的居住者来说，这或许是个更友好的时代。

后市咋看？现售制是个关键

展望后市，刘劲教授认为现售制是新房市场进一步企稳的关键变量。

从供给端看，自 2020 年起，房地产年新增供给已经连续多年以每年约 20% 的速度收缩。在现房销售模式下，房企推盘节奏会进一步放缓，库存去化压力有望实质性缓解。从价格端看，新房价格有望合理性回调。

供给端的持续收缩，其实是个容易被忽视的积极信号。当新增供给每年递减两成，而需求端在政策托底和刚需释放下逐步企稳，供需缺口的弥合就有了物理基础。8 月末，全国新建商品房待售面积同比下降 1.1%，连续六个月下降，而且近几个月降幅还在扩大。库存持续下降，意味着市场正在用时间换空间。当过剩供给逐步消化，价格底部的支撑就会变得更坚实。

说到底，这是一个时代的切换

楼市看涨预期反弹到 56%，投资者却还是想卖不想买——这种背离，其实不是市场失灵，而是一个时代切换的注脚。

房地产 " 闻涨而动 " 的黄金法则已经失效了。在存量房主导的新格局下，房子的消费属性正在压倒投资属性，真实居住需求正在取代投机需求，成为市场的核心驱动力。

对普通投资者来说，需要接受的现实是：即便房地产仍然是优质资产，玩法也已经完全不同了。看涨可以是因为租售比回暖、供给收缩、政策托底，但 " 看涨就买 " 的简单逻辑，已经属于上一个周期了。

市场的底部，往往不是由乐观情绪铸就的，而是由理性认知的回归和交易结构的重塑共同完成的。从这个意义上说，当前这种 " 预期回暖、行为谨慎 " 的背离状态，或许正是楼市走向健康均衡的必经阶段。# 最新调研：楼市看涨预期反弹至 56%#